Wiedza finansowa

Metod wyceny przedsiębiorstwa- wprowadzenie, istnieje bardzo dużo metod wyceny przedsiębiorstw. Metody  zostały podzielone na sześć grup: majątkowe, dochodowe, mieszane, porównawcze, kreowania wartości i opcji. 

Najważniejszymi strumieniami rozwoju metod wyceny przedsiębiorstw była wycena metodą majątkową i dochodową. Metoda majątkowa polega na rynkowym oszacowaniu wartości wszystkich składników majątku, natomiast nurt dochodowy wyznacza wartość na podstawie zdolności firmy do generowania dochodów. 

Tabela: Metody wyceny przedsiębiorstw

Metoda Majątkowa	Metoda Dochodowa	Metoda Mieszana	Metoda Porównawcza-rynkowa	Metoda Kreowania wartości	Opcje
1. Księgowa	1. Zdyskontowanych przepływów pieniężnych	1. Szwajcarska	1. Mnożnikowe (Cena/zysk, Cena/sprzedaż, Cena/EBITDA itd.)	1. Ekonomiczna wartość dodana (EVA)	1. Black i Scholes
2. Skorygowanych aktywów netto	2. Zdyskontowanych zysków	2. Berlińska	2. Inne mnożniki (WP/EBITDA, WP/OCF itd.)	2. Zysk ekonomiczny (economic profit)	2. Opcje inwestycyjne
3. Wartości likwidacyjnej	3. Zdyskontowanych dywidend	3. Stuttgarcka	3. Mnożniki używane do wyceny firm internetowych (cena/sprzedaży, cena/liczba subskrybentów, cena/liczba odwiedzin itd.)	3. Cash Value Added (CVA)	3. Rozwój projektu
4. Wartości odtworzeniowej	4. Metoda APV	4. UEC		4. CFROI

Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej 

EBITDA

WP

Właściciel firmy chcący przeprowadzić wycenę firmy powinien wiedzieć, że wycena jest sztuką. Najważniejsza w wycenie jest interpretacja jej wyników, przedstawiona w odniesieniu do aktualnego otoczenia biznesowego. Wycena ma charakter interdyscyplinarny, co oznacza, że osoba wyceniająca powinna mieć wiedzę na temat: zarządzania strategicznego, finansów, statystyki, marketingu, rynku i rachunkowości. 

Niestety podejmując się wyceny nie można przewidzieć skutków wynikających ze zmian koniunkturalnych, politycznych, struktury konkurencji, zmian kadrowych itd. (czynniki mikro- i makroekonomiczne). Ostatni kryzys wymusiła zmiany założeń wzrostu wartości firm przez udziałowców. 

Metody majątkowe wyceny przedsiębiorstw zakładają, że przedmiotem wyceny są poszczególne składniki majątku firmy, a nie zorganizowana jego całość. Dlatego też, wartość firmy jest obliczana jako suma wszystkich wartości majątku np. nieruchomości, maszyn, środków transportu i innych elementów. 

Metody majątkowe nie uwzględniają korzyści wynikających z posiadania tego majątku, możliwości jego wykorzystania, efektywności wytworzenia itd. Wycena wartością majątkową wykaże wyższą wartość niż metoda dochodowa, jeżeli firma jest zarządzana nieefektywnie i generuje niskie przychody lub funkcjonuje na granicy opłacalności. Jeżeli firma skutecznie wykorzystuje posiadane zasoby i jest to odzwierciedlone w przychodach to wycena metodą dochodową np. Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF), wykaże realną wartość również niematerialnych elementów tworzących wartość firmy. W naszej ocenie warto wykorzystać wycenę metodą majątkową aby urealnić wartość firmy otrzymaną metodą DCF. 

Istnieją cztery metody wyceny tą metodą: 

1. Metoda księgowa: Jest to najbardziej uproszczona metoda wyceny. W obliczeniu odejmuje się od sumy aktywów spółki jej pasywa obce tzn. zobowiązania krótko- i długoterminowe. 
2. Metoda skorygowanych aktywów netto: opiera się na analizie bilansu i jej celem jest urealnienie wartości kapitału własnego (aktywów netto). Skorygowane aktywa netto to wartość wszystkich aktywów netto po przecenie, aktualizacji tych pozycji bilansu, które zostały uznane za nieadekwatne do aktualnej sytuacji rynkowej.
3. Metoda likwidacyjna: polega na ocenie ile (w wartości kwotowej) jest w stanie otrzymać właściciel przedsiębiorstwa po całkowitej jego likwidacji. 
4. Metoda odtworzeniowa: polega na wyznaczeniu wartości przedsiębiorstwa poprzez określenie aktualnych nakładów inwestycyjnych i kosztów, niezbędnych do odtworzenia identycznego lub podobnego pod względem rzeczowym majątku.

Wartość przedsiębiorstwa uzyskana metodą majątkową, jest szeroko wykorzystywana w praktyce w szczególności przez biegłych rzeczoznawców majątkowych. Warto wymienić kilka jej funkcji: 

• jest traktowana jako składnik licznych technik wyceny metodą mieszaną.
• stanowi podstawę kalkulacji rentowności przedsiębiorstwa (wskaźniki: ROA- rentowność aktywów, ROE- rentowność kapitału własnego, ROS- rentowność sprzedaży, ROIC- rentowność zaangażowanego kapitału własnego i obcego oprocentowanego).
• przedstawia wartość kapitału zaangażowanego przez właścicieli 
• stanowi bazę porównawczą dla wartości obliczanej metodą dochodową lub mieszaną
• wskazuje na potrzeby inwestycyjne spółki w przyszłości.

Zewnętrzny dyrektor finansowy powinien wiedzieć, że w branży budowlanej i deweloperskiej wartość majątkowa spółki ma bardzo dużo odzwierciedlenie w wartości całego biznesu. Wartość kupionych nieruchomości tworzy wartość firmy. Cena zakupu budynku wskazana w bilansie nie koniecznie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w operacie szacunkowym. Wartość w operacie szacunkowym może być obliczona również metodą dochodową na podstawie wartości czynszów najmu jak to ma w przypadku parków handlowych. Dyrektor finansowy firmy podczas przygotowania wyceny powinien wziąć pod uwagę te wszystkie aspekty tworzące wartość przedsiębiorstwa.

Jaki jest cel opracowania biznes planu? Otóż, całkowicie naturalna jest czynność przygotowania się do wyjazdu np. na wakacje w celach służbowych czy po prostu rekreacyjnego. Przygotowanie inwestycji budowlanej lub deweloperskiej jako zadanie dużo większej wagi wymaga poświęcenia większej ilości czasu i wysiłku. Biznes plan jest dokumentem który powinien weryfikować opłacalność inwestycji w efekcie przeprowadzonej analizy przez firmę zewnętrzną i/lub dyrektora finansowego. 

Warto zadać sobie pytanie: Na czym polega przygotowanie biznes planu? 

Otóż, przygotowanie biznesplanu polega na przewidywaniu różnych scenariuszy realizacji inwestycji. W zależności od przyjętych założeń przygotowujemy stosowne analizy finansowe pokazujące efekt przewidzianych i nieprzewidzianych sytuacji na rentowność inwestycji. Autor biznes planu powinien argumentować przyjęte scenariusze aktualnymi danymi rynkowymi (makro- i mikro- ekonomicznymi), sytuacją konkurencyjną i innymi informacjami źródłowymi. 

Jaki jest cel opracowania biznes planu?

Podsumowując przygotowanie biznes planu przez firmę zewnętrzną, zewnętrznego dyrektora finansowego lub zespół pracowników ma na celu: 

1. Przygotowanie formalno-prawne i organizacyjne inwestycji.
2. Ocenę ryzyka inwestycyjnego dla spółki i inwestorów.
3. Eliminację słabych stron projektu i maksymalizację przewagi konkurencyjnej.
4. Zbadanie kondycji finansowej Inwestora. 
5. Prezentację realnej analizy finansowej inwestycji oraz kluczowych wskaźników finansowych. 
6. Analizę wrażliwości inwestycji na różne scenariusze rynkowe i gospodarcze. 

Ostatecznie! Celem biznes planu nie jest utwierdzenie Inwestora w przekonaniu, że planowana inwestycja jest rentowna dlatego też należy ją realizować. Celem biznes planu jest wskazanie zagrożeń, problemów, wątpliwości z którymi Inwestor musi się zmierzyć, aby osiągnąć oczekiwany zysk. Na podstawie wyznaczonych problemów określane są rozwiązania które uwiarygadniają projekt. Z punktu widzenia banku (kapitałodawcy), jeżeli Inwestor wskazuje w biznes planie jedynie pozytywne czynniki inwestycji to znaczy, że nie jest przygotowany na negatywny scenariusz jej realizacji.

Zapraszamy do współpracy w zakresie opracowania Biznes Planu oraz świadczenia usługi Zewnętrznego Dyrektora Finansowego.