fbpx

Wycena metodą dochodową- Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) 

Wycena metodą dochodową- Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – Metoda dochodowa jest oparta na zdolności przedsiębiorstwa do kreowania przyszłych przychodów (zysku, przepływów pieniężnych), dyskontowanych według stopy procentowej uwzględniającej ryzyko. Metoda dochodowa w przeciwieństwie do innych metod skupia się na czynnikach niematerialnych decydujących o sukcesie firmy tj. wiedza, doświadczenie, know-how itd. 

Warto zwrócić uwagę, że dyrektor finansowy przygotowujący wycenę firmy wskazuje aspekty tworzące wartość. W przypadku działalności deweloperskiej kluczowym elementem jest umiejętność kadry zarządzającej do wyboru najlepszych/najbardziej perspektywicznych terenów przeznaczonych pod realizację projektów. Przygotowując prognozę rachunku zysków i strat oraz bilansu można wykorzystać dane z biznes planu inwestycji aktualnie realizowanych, przygotowywanych oraz tych znajdujących się w fazie szczegółowej analizy. Twarde dane liczbowe uwiarygodnią prognozę finansową, a wskazane w opisie czynniki budujące przewagę konkurencyjną potwierdzą jej długoterminowość.

Tabela: Struktura wyceny metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych


Free Cash Flow to Equity Free Cash Flow to Firm
Etap 1Analiza historyczna i strategiczna wycenianej spółki:  Informacje o firmie (zakres działalności, usługi, rynki zbytu itd.) Analiza strategiczna: makroekonomiczna- PEST, mikroekonomiczna- 5 Sił Portera Analiza konkurencyjności Analiza finansowa (Sprawozdania finansowego i wskaźnikowa) Kierunek i założenia rozwoju strategicznego spółki
Etap 2Przygotowanie prognoz finansowych w poszczególnych latach prognozy Prognozy rachunku zysków i strat Prognozy bilansu (aktywów i pasywów)
Etap 3Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Equity) FCFE= Zysk netto +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych (wydatki z tytułu spłaty rat kapitałowych od zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych)Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Firm) FCFF= EBIT x (1-stopa podatku dochodowego) +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + sprzedaż aktywów trwałych
Etap 4Kalkulacja kosztu kapitału własnego (Model CAPM- Capital Assets Pricing Model)Kalkulacja WACC (weighted average cost of capital)
Etap 5Obliczenie zdyskontowanych FCFE (DFCFE)Obliczenie zdyskontowanych FCFF (DFCFF)
Etap 6Kalkulacja wartości rezydualnej (ReV) i jej dyskontowanie
Etap 7Kalkulacja wartości kapitałów własnych: Suma DFCFE z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość kapitału własnegoKalkulacja wartości przedsiębiorstwa (Enterprise Value-EV) następnie wartości kapitałów własnych Suma DFCFF z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość przedsiębiorstwa  – wartość kapitału obcego  + środki pieniężne i gotówka = wartość kapitału własnego 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej

– FCFE

– FEFF

Metody dochodowe są najczęściej stosowanymi technikami wyceny wartości przedsiębiorstwa. Wyróżniają je następujące cechy: 

  • uwzględnienie wartości pieniądza w czasie 
  • uniwersalny charakter-można je używać do wyceny pojedynczego aktywa, całego przedsiębiorstwa, grupy kapitałowej itd. 
  • może być narzędziem do podejmowania decyzji strategicznych przedsiębiorstwa takich jak np. decyzji o wprowadzeniu strategii budowania wartości firmy (informacje o strategii budowania wartości firmy mogą Państwo znaleźć w kolejnym dokumencie do pobrania).