Wycena metodą dochodową- Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – Metoda dochodowa jest oparta na zdolności przedsiębiorstwa do kreowania przyszłych przychodów (zysku, przepływów pieniężnych), dyskontowanych według stopy procentowej uwzględniającej ryzyko. Metoda dochodowa w przeciwieństwie do innych metod skupia się na czynnikach niematerialnych decydujących o sukcesie firmy tj. wiedza, doświadczenie, know-how itd.
Warto zwrócić uwagę, że dyrektor finansowy przygotowujący wycenę firmy wskazuje aspekty tworzące wartość. W przypadku działalności deweloperskiej kluczowym elementem jest umiejętność kadry zarządzającej do wyboru najlepszych/najbardziej perspektywicznych terenów przeznaczonych pod realizację projektów. Przygotowując prognozę rachunku zysków i strat oraz bilansu można wykorzystać dane z biznes planu inwestycji aktualnie realizowanych, przygotowywanych oraz tych znajdujących się w fazie szczegółowej analizy. Twarde dane liczbowe uwiarygodnią prognozę finansową, a wskazane w opisie czynniki budujące przewagę konkurencyjną potwierdzą jej długoterminowość.
Tabela: Struktura wyceny metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych
| Free Cash Flow to Equity | Free Cash Flow to Firm | |
| Etap 1 | Analiza historyczna i strategiczna wycenianej spółki: Informacje o firmie (zakres działalności, usługi, rynki zbytu itd.) Analiza strategiczna: makroekonomiczna- PEST, mikroekonomiczna- 5 Sił Portera Analiza konkurencyjności Analiza finansowa (Sprawozdania finansowego i wskaźnikowa) Kierunek i założenia rozwoju strategicznego spółki | |
| Etap 2 | Przygotowanie prognoz finansowych w poszczególnych latach prognozy Prognozy rachunku zysków i strat Prognozy bilansu (aktywów i pasywów) | |
| Etap 3 | Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Equity) FCFE= Zysk netto +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych (wydatki z tytułu spłaty rat kapitałowych od zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych) | Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Firm) FCFF= EBIT x (1-stopa podatku dochodowego) +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + sprzedaż aktywów trwałych |
| Etap 4 | Kalkulacja kosztu kapitału własnego (Model CAPM- Capital Assets Pricing Model) | Kalkulacja WACC (weighted average cost of capital) |
| Etap 5 | Obliczenie zdyskontowanych FCFE (DFCFE) | Obliczenie zdyskontowanych FCFF (DFCFF) |
| Etap 6 | Kalkulacja wartości rezydualnej (ReV) i jej dyskontowanie | |
| Etap 7 | Kalkulacja wartości kapitałów własnych: Suma DFCFE z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość kapitału własnego | Kalkulacja wartości przedsiębiorstwa (Enterprise Value-EV) następnie wartości kapitałów własnych Suma DFCFF z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość przedsiębiorstwa – wartość kapitału obcego + środki pieniężne i gotówka = wartość kapitału własnego |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej
– FCFE
– FEFF
Metody dochodowe są najczęściej stosowanymi technikami wyceny wartości przedsiębiorstwa. Wyróżniają je następujące cechy:
- uwzględnienie wartości pieniądza w czasie
- uniwersalny charakter-można je używać do wyceny pojedynczego aktywa, całego przedsiębiorstwa, grupy kapitałowej itd.
- może być narzędziem do podejmowania decyzji strategicznych przedsiębiorstwa takich jak np. decyzji o wprowadzeniu strategii budowania wartości firmy (informacje o strategii budowania wartości firmy mogą Państwo znaleźć w kolejnym dokumencie do pobrania).