Due diligence nieruchomości 

Zakup gruntu, nieruchomości rentownej takiej jak park handlowy, dyskont spożywczy  czy też biurowiec, a także zakup nieruchomości wymagającej restrukturyzacji  to poważny zakup który musi wpisywać się w oczekiwania inwestycyjne zleceniodawcy.  Jest to również decyzja, która definiuje sukces lub porażkę całego projektu.  

Nasza usługa Due Diligence (DD) wykracza poza podstawową weryfikację księgi wieczystej.  To kompleksowa analiza:  ryzyk które mogą obniżyć wartość nieruchomości po jej zakupie. Często są to ryzyka których nie widać gołym okiem dlatego trudno je zidentyfikować. Identyfikacja ryzyk to pierwszy krok który następnie należy przełożyć na działania które zminimalizują ryzyko. założenia inwestycyjne i scenariusze realizacji inwestycji. Działamy jak „filtr ryzyka”, który zapewnia, że cena zakupu  odzwierciedla realny potencjał inwestycyjny działki lub budynku. Efektem pracy jest kompleksowy raport danej nieruchomości.  

Due diligence w kontekście biznesowym i prawnym oznacza szczegółowe badanie/audyt 

Badanie due diligence nieruchomości prezentuje uwarunkowania:

• prawne: własność (tytuł prawny do nieruchomości), użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości, wpisy hipoteczne, przymusowe wpisy hipoteczne, ewidencja gruntów, umowy najmu itd. 
• infrastrukturalne: przyłączenia mediów, dostęp do drogi publicznej, kolizje infrastrukturalne np. linia napowietrzna itd. 
• środowiskowe: kwestie ochrony środowiska, wymagania w zakresie decyzji środowiskowej, obszar ochrony NATURA 2000, zadrzewienie działki itd. 
• planistyczne: analiza MPZP lub DWZ, analiza sąsiedztwa, koncepcja architektoniczna, wymagane decyzje administracyjne np. od konserwatora zabytków itd. 
• budowlane: stan techniczny nieruchomości, warunki gruntowe, przepisy prawa budowlanego itd.
• organizacyjne: analiza możliwości organizacyjnych przygotowania i realizacji inwestycji, zasady rozwiązania umów najmu itd. 
• finansowe: analiza finansowa wskaźnikowa kosztów i przychodów itd. 
• rynkowe: rynek nieruchomości, analiza ofert konkurencyjnych, analiza ofert końcowych (np. mieszkań) itd. 

Można powiedzieć, że raport due diligence nieruchomości powinien pokazywać realną przyszłość nieruchomości, ale także negatywne scenariusze. Warto zaznaczyć, że nawet przedłużająca się procedura uzyskania warunków przyłączeniowych wpływa na efektywność finansową inwestycji. 

 Co możesz zyskać dzięki profesjonalnej analizie nieruchomości? 

• Ocena prawdziwego potencjału: Inwestor otrzymuje konkretną informację co może zrealizować na nieruchomości.
• Siła Negocjacyjna: Dzięki wykrytym ryzykom i ograniczeniom technicznym, Inwestor zyskuje silne argumentydo negocjowania ceny zakupu. Oczywiście możemy uczestniczyć w procesie negocjowania warunków transakcji zakupu nieruchomości. Nasza pomoc jest szczególnie cenna gdy jest więcej właścicieli nieruchomości których należy przekonać do sprzedaży działki lub budynku. 
• Minimalizacja Ryzyka Prawnego: Identyfikujemy obciążenia, służebności, roszczenia osób trzecich i ryzyko reprywatyzacji, które mogą zablokować lub znacząco opóźnić uzyskanie Pozwolenia na Budowę (PnB).

Możliwe rozszerzenie analizy due diligence to koncepcja architektoniczna, która zawiera informację o maksymalnej możliwej do osiągnięcia PUM (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej) lub PUA (Powierzchni Użytkowej) i jej zgodności z MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) lub DWZ (Decyzji o warunkach zabudowy).

Due diligence nieruchomości to nie tylko audyt prawny nieruchomości ale także budowlany i biznesowy

Aby odpowiedzieć na to pytanie warto posłużyć się przykładem: Klient był w trakcie negocjacji zakupu atrakcyjnego gruntu pod budowę 100 mieszkań. Nasza analiza Due Diligence wykryła ryzyko które wiązało się z potrzebą wymiany dużej ilości gruntu oraz fakt, że uzbrojenie terenu wymagałoby znacznej modernizacji infrastruktury energetycznej na koszt inwestora (brak mocy przyłączeniowej). Efekt: Klient wynegocjował obniżkę ceny o 1,2 mln PLN, pokrywającą z naddatkiem koszty niezbędnych prac przyłączeniowych i ziemnych. W trakcie naszej działalności mieliśmy bardzo wiele przypadków w których odpowiednia analiza doprowadziła do zmniejszenia ryzyka związanego z zakupem inwestycji. 

Analiza ma na celu weryfikację przedmiotu transakcji

Unikaj takich błędów jeżeli zależy Ci na Twoim kapitale:

• Opieranie się Tylko na KW (Księdze Wieczystej): Zignorowanie dogłębnej weryfikacji wszystkich wymienionych powyżej obszarów procesu due diligence nieruchomości prowadzi do nieprzewidzianych kosztów, a tym samym zwiększa potencjalne ryzyka. 
• Brak „Wizji lokalnej”: brak analizy oddziaływania okolicznej infrastruktury na nieruchomość również o różnych porach dnia np. nasłonecznienie i przesłanianie przez okoliczne budynki, zadrzewienie , natężenie ruchu itd. Wizyta na nieruchomości jest jedyna metodą oceny stanu faktycznego nieruchomości. 
• Brak analizy planów rozwoju infrastruktury (mediów): Brak analizy strategicznych planów rozwoju infrastruktury lokalnej, które mogą z czasem obniżyć wartość inwestycji (np. planowana budowa uciążliwej drogi w pobliżu).

Najczęściej zadawane pytania na temat due diligence nieruchomości:

Potrzebujesz pomocy w wyborze nieruchomości? Napisz!

Nasze realizacje w zakresie doradztwa nieruchomości