🏡🔍 Odbiór techniczny domu jednorodzinnego – na co zwrócić uwagę?
Odbiór techniczny domu to jeden z najważniejszych etapów w drodze do wymarzonego domu. Po odbiorze technicznym i odebraniu lokalu nadchodzi czas wykańczania wnętrz zgodnie z własną wyobraźnią. Jest to ważny moment, w którym możemy zweryfikować jakość wykonania prac przez Dewelopera. Po dokonaniu odbioru podpisując protokół przekazania lokalu możemy zgłaszać uwagi, ale formalnie powinniśmy dokonać kontroli technicznej budynku przed odbiorem.
Często jest tak, że nie jesteśmy związani z branżą budowlaną i nie potrafimy ocenić jakości wykonania prac budowlanych. Co ważniejsze nie mamy narzędzi do dokonania takiej oceny np. Kamery termowizyjnej, poziomicy 2 metrowej, kątomierza itd.. Dlatego też zachęcam i myślę, że warto zatrudnić profesjonalnego inspektora budowlanego lub rzeczoznawcę budowlanego. Na swoich budowach miałem styczność z takimi profesjonalistami i muszę przyznać że wykonali kawał dobrej roboty!
Z perspektywy Dewelopera muszę przyznać, że lepiej gdy klient zatrudnia profesjonalistę ponieważ wtedy Inspektor jasno określa oczekiwania i wskazuje wymagane poprawki jak np. Wyrównanie schodów, zeszlifowanie ściany itd. Dodatkowo protokół z odbioru technicznego jest podpisywany trójstronnie (Klient, Inspektor i Deweloper).
Poniżej znajdziesz listę kluczowych elementów, które warto sprawdzić podczas odbioru domu od dewelopera.
1️⃣ Dokumentacja techniczna i formalności 📑
✅ Prospekt informacyjny inwestycji deweloperskiej- powinieneś otrzymać przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W ramach dodatkowego wyjaśnienia: umowa deweloperska powinna mieć formę aktu notarialnego. Na tym etapie należy sprawdzić czy wszystkie wymienione parametry techniczne zgadzają się z realizacją na budowie.
UWAGA: Deweloperzy bardzo często ogólnikowo opisują parametry techniczne, aby nie można było zweryfikować jakości np.: drzwi zewnętrzne antywłamaniowe. Takie drzwi można kupić za 2 tyś złotych ale również za 8 tyś zł. Jeżeli kupujesz dom w cenie premium to oczekujesz drzwi z górnej półki, a nie marketowych modeli najniższej klasy. W prospekcie informacyjnym może nie być wskazana ilość gniazdek elektrycznych, a dostęp do projektu instalacji elektrycznej jest ograniczony dla klienta na etapie budowy. Nikt nie chce mieć jednego gniazda elektrycznego w pokoju tylko zależy na funkcjonalnym rozmieszczeniu punktów elektrycznych i świetlnych. Z mojego doświadczenia wynika, że projekt elektryczny może być na wczesnym etapie uzgodniony z Klientem, a w późniejszym etapie Klient musi liczyć na dobrą wyobraźnię i praktykę projektanta instalacji elektrycznej.
✅ Pozwolenie na użytkowanie.
✅ Świadectwo charakterystyki energetycznej
UWAGA: W związku z obowiązującymi nowymi warunkami technicznymi w zakresie budynków mieszkalnych aktualnie każdy budynek mieć zastosowane rozwiązania zapewniające niskie zużycie energii pierwotnej budynku. Więcej na ten temat możesz przeczytać w publikacji na stronie https://metisgroup.pl/domy-energooszczedne/nowy-standard-w-budownictwie-jednorodzinnym/
Przechodząc do setna sprawy: każdy budynek powinien mieć zastosowane jakieś odnawialne źródło energii lub odzysk energii jak na przykład: panele fotowoltaiczne, pompa ciepła, rekuperacja, ogrzewanie podłogowe, piec gazowy pracujący na niskiej wydajności itd. Wielu deweloperów pisze w prospekcie informacyjnym o możliwości zamontowania pompy ciepła, ale jej nie montują, ponieważ nie sprzedali by domu w oczekiwanej cenie z taką pompą. Czyli maksymalizują zysk na niewiedzy swoich klientów. To bardzo zła metoda.
✅ Protokoły odbiorów instalacji elektrycznej (protokół pomiarów elektrycznych) i gazowej (protokół z odbioru instalacji gazowej i przeprowadzonej głównej próby szczelności w budynku), wod.-kan., wentylacji (protokół odbioru końcowego przewodów spalinowych i wentylacyjnych) i centralnego ogrzewania.
✅ Protokoły przeprowadzenia kontroli szczelności instalacji wodnej i ogrzewania podłogowego. Te dwa protokoły mają na celu potwierdzenie szczelności instalacji. W przypadku instalacji wodnej nie ma możliwych ukrytych problemów, ale w przypadku instalacji ogrzewania podłogowego są. Największy problem przy ogrzewaniu podłogowym jest taki, że rurka może być zagięta co powoduje utrudniony przepływ wody, a w konsekwencji wpływa na spadek wydajności instalacji grzewczej w danym obwodzie. Konsekwencje: nie dogrzany pokój.
✅ Gwarancje i instrukcje użytkowania urządzeń (np. kotła, rekuperatora, pompy ciepła, pieca gazowego itp.)
2️⃣ Stan elewacji i dachu 🏠
✅ Brak pęknięć, zacieków i nierówności na elewacji. Szczególnie błędy wykonawcze w tym zakresie mogą się pojawić w narożnikach wnęk okiennych.
✅ Termoizolacja, czyli ocieplenie ścian i dachu. Niezależnie od pory roku jesteśmy w stanie sprawdzić jakość wykonania termoizolacji. Należy w tym celu użyć kamery termowizyjnej. Latem izolacja termiczna chroni nas przed ciepłem, a zimą przed zimnem na zewnątrz budynku. Dlatego latem zobaczymy w kamerze miejsca gdzie przenika ciepło przez mury, np. W miejscach gdzie są ubytki w pustakach wypełnione przez wykonawców odpadkami lub w najlepszej sytuacji pianką montażową. Podobnie jest w przypadku izolacji dachu lub stropu. Podstawą jest zapewnienie ciągłości i szczelności izolacji.
✅ Poprawne osadzenie parapetów zewnętrznych (spadek na zewnątrz)
✅ Jakość i sposób wykonania ocieplenia, np. Czy jest wykonana zgodnie z wizualizacją/projektem elewacji. Czy listwy okienne przylegają do ramy okna lub prowadnic rolet. Jeżeli listwy odstają to jest to idealne miejsce do gromadzenia się wody, a także ewentualny brak szczelności izolacji termicznej. Zachęcam do przeczytania publikacji na temat mostków termicznych i obszarów w domu gdzie najczęściej ucieka ciepło, link: https://metisgroup.pl/domy-energooszczedne/%f0%9f%94%a5-mostki-termiczne-gdzie-ucieka-cieplo-z-twojego-domu-%f0%9f%8f%a0%e2%9d%84%ef%b8%8f/ .
✅ Szczelność i jakość pokrycia dachowego, rynien oraz obróbek blacharskich- tego nie jesteśmy w stanie sprawdzić w trakcie odbioru ponieważ nie będziemy polewali dachu wodą z węża ogrodowego. Pozostaje czekać na pierwszy deszcz.
3️⃣ Ściany, sufity i tynki 🎨
✅ Brak rys, pęknięć i nierówności
✅ Kąty proste w narożnikach – można sprawdzić kątownikiem, normy w tym zakresie są opisane w internecie.
✅ Odpowiednia grubość tynku i jego równomierne nałożenie
✅ Brak śladów wilgoci i zacieków- budynek przy odbiorze powinien być suchy. To obowiązkiem dewelopera jest osuszenie ścian i podłóg przed przekazaniem lokalu klientowi.
4️⃣ Podłogi i posadzki 🏗
✅ Równość i poziomowanie posadzek (sprawdzamy np. poziomicą laserową i piłeczką)
✅ Brak pęknięć, ubytków i rys
✅ Jakość wykonania dylatacji (szczeliny pomiędzy posadzką a ścianą), także warto sprawdzić folie izolacyjną która powinna być widoczna za dylatacją.
5️⃣ Stolarka okienna i drzwiowa 🚪
✅ Poprawność montażu okien i drzwi (brak luzów, szczelność)
✅ Działanie okuć i zamków- czy okna zostały wyregulowane, czy wszystkie okna się domykają oraz czy klamka okna chodzi w pełnym zakresie.
✅ Czy skrzydła okienne i drzwiowe nie ocierają o ramę lub posadzkę
✅ Brak uszkodzeń mechanicznych (np. rys, pęknięć, wgnieceń)
✅ Sprawdzenie parapetów wewnętrznych
Gdy parapety wewnętrzne są już zamontowane niestety nie jesteśmy w stanie sprawdzić jakości montażu okien. Powinniśmy sprawdzić czy okna były montowane z użyciem kołnierzy oraz czy przerwa między oknem a murem została zaizolowana tylko pianką czy również innym materiałem izolacyjnym
Parapety zewnętrzne (stalowe)- powinny zostać zamontowane na tzw. Płycie budowlanej zaizolowanej pianką montażową lub innym materiałem izolacyjnym. Jeżeli po puknięciu w parapet słyszysz głęboki dźwięk- pustki powietrznej wtedy możesz być pewny, że parapety zostały błędzie zamontowane. Problem jest taki, że poprawienie wiąże się z wyrwaniem parapetów i ponownym montażem. Można w tej sytuacji ratować się wypełnieniem pustki powietrznej pianką montażową a niskim współczynniku przenikania ciepła. Nie jest to idealne rozwiązanie ponieważ trudno jest ocenić równomierne i dokładne wypełnienie pustki powietrznej w momencie gdy wtrysk jest realizowany przez małe nawicerty w elewacji pod parapetem.
6️⃣ Instalacja elektryczna ⚡
✅ Działanie gniazdek i włączników (można użyć próbówki lub miernika)
✅ Ilość i rozmieszczenie punktów elektrycznych zgodnie z projektem
✅ Sprawdzenie działania zabezpieczeń w rozdzielni (np. różnicówki)
✅ Oznaczenie obwodów w rozdzielni elektrycznej
✅ Oznaczenie skrzynki bezpieczników- który bezpiecznik odpowiada za jaki obwód, czy sprzęt kuchenny jest na oddzielnym obwodzie? Czy piec gazowy, rekuperator, pompa ciepła jest na oddzielnym obwodzie?
7️⃣ Instalacja wodno-kanalizacyjna 🚰
✅ Brak przecieków przy odpływach
✅ Zamknięcie zaworu centralnego, czyli sprawdzamy czy można zamknąć główny zawór w domu.
✅ Prawidłowy spadek rur odpływowych (test np. wlaną wodą, niestety można przeprowadzić jedynie w przypadku odpływu do szamba.
✅ Brak wilgoci wokół instalacji wodnej
8️⃣ Instalacja grzewcza 🔥
✅ Działanie kotła/pompy ciepła i sterowników
UWAGA: przed dokonaniem kontroli deweloper powinien zostać poproszony o włączenie pieca gazowego kilka godzin wcześniej. Tylko wtedy jesteśmy w stanie sprawdzić jakość wykonania instalacji centralnego ogrzewania przy użyciu kamery termowizyjnej. Jeżeli rurki ogrzewania podłogowego są ułożone równomiernie- zgodnie z projektem wtedy zobaczymy w podłodze ich idealne odwzorowanie. W przypadku braku szczelności rur również zobaczymy wycieki, a jeżeli rurka jest zgięta to zauważymy brak przepływu. Wszystkie te okoliczności pociągają za sobą potrzebę naprawy.
✅ Równomierne nagrzewanie grzejników (czy grzejniki są ciepłe w górnej i dolnej części) lub ogrzewania podłogowego
✅ Brak przecieków i prawidłowe zamocowanie elementów instalacji
✅ Sprawdzenie zaworów i regulatorów temperatury
9️⃣ Wentylacja i rekuperacja 🌬
✅ Czy kratki wentylacyjne są drożne- co ważniejsze czy jest reakcja wyciągu powietrza. Można to sprawdzić zapalniczką- czy płomień przesuwa się w stronę kratki lub zapalić kadzidło (efekt dymu) aby sprawdzić w którym kierunki leci dym.
✅ Poprawność działania wentylacji mechanicznej/rekuperatora- najlepiej ją sprawdzić biorąc kartkę papieru A4 i przykładając do anemostatów (wyciągów sufitowych). Jeżeli kartka jest wciągana do przewodu, wtedy jest wszystko ok.
🔟 Działka i otoczenie budynku 🌿 🏠
✅ Czy teren dookoła budynku został uprzątnięty, nie ma pozostałości takich jak: wkręty, gruz, deski, styropian itd. Warto również delikatnie odkryć w kilku miejscach powierzchnię ziemi ogrodowej, aby sprawdzić czy odpady nie są delikatnie przykryte. Deweloper może mieć dobre intencje, ale wyobraźnia wykonawców nie zna w tym zakresie granic.
✅ Sprawdzenie poprawności ułożenia chodników, podjazdów i tarasów
✅ Czy ogrodzenie i brama są zamontowane zgodnie z umową
❗ Co zrobić, jeśli wykryjesz usterki?
📌 Wszystkie usterki wpisujemy do protokołu z kontroli sporządzonego przed oficjalnym przekazaniem lokalu czyli podpisaniem protokołu przekazania lokalu mieszkalnego.
📌 Warto ustalić z Deweloperem czas potrzebny na usunięcie wszystkich usterek, np. 2 tygodnie lub po wykonaniu wszystkich napraw. Warto skonsultować się z inspektorem budowlanym lub specjalistą
📌 Dokonujemy kolejnej kontroli, aby sprawdzić czy wszystko zostało naprawione lub poprawione.
📌 Dopiero gdy już wszystko jest naprawione umawiamy się na podpisanie protokołu przekazania lokalu mieszkalnego oraz wszystkich dokumentów takich jak: karty gwarancyjne, instrukcje obsługi, klucze, piloty np. Do bramy garażowej, protokoły przekazania licznika wody, gazu, energii elektrycznej.
✅ Nie spiesz się z odbiorem – to Twój dom na lata! Jeśli masz wątpliwości, lepiej dokładnie sprawdzić wszystko teraz niż ponosić późniejsze koszty napraw. Skorzystaj z naszej listy sprawdzającej, aby nic Ci nie umknęło, link: Odbiór techniczny domu jednorodzinnego- lista sprawdzająca>> Strukturę znajdziesz również na naszej stronie internetowej>>
Baza wiedzy o budynkach energooszczędnych
Odbiór techniczny domu to kluczowy etap przed jego użytkowaniem. To moment, w którym sprawdzamy, czy…
Odbiór techniczny domu to jeden z najważniejszych etapów w drodze do wymarzonego domu. Po odbiorze t…
Standard deweloperski opisuje parametry techniczne produktu, który kupuje klient. Budowa domu energo…
Płyty gipsowo-włókowe Fermacell: właściwości: 📌 Właściwości płyty gipsowo-włóknowej Fe…
Mostki termiczne- co to takiego? Jest to obszar budynku w którym opór cieplny jest zmniejszony. Czyl…
Dlaczego ogrzewanie podłogowe w domu energooszczędnym? Ogrzewanie podłogowe w domu energooszczędnym-…
10 kluczowych cech domu/bliźniaka energooszczędnego Budowa bliźniaka energooszczędnego staje się cor…
Najważniejsze cechy domu energooszczędnego – jak zbudować oszczędny i ekologiczny dom? Prostota – im…
Korzyść nr 4: Wzrost wartości domu energooszczędnego i jego stabilna cena w przyszłości Inwestycja w…
Korzyść nr 3: Dbałość o środowisko naturalne – dlaczego to takie ważne? Budowa domu energooszczędneg…
Korzyść nr 2: Komfort cieplny w pomieszczeniach – jak go osiągnąć? Czym jest komfort cieplny? Komfor…
Dlaczego warto budować dom energooszczędny? Część 1: Niższe koszty eksploatacji Budowa domu energoos…
