Biznes plan zakup kamienicy ul. Niedziałkowskiego to kolejny projekt który przygotowaliśmy dla poznańskiej firmy deweloperskiej specjalizującej się w przygotowaniu i remoncie kamienic. Naszym zadaniem było opracowanie dwóch biznes planów: jeden był opracowany dla potrzeb remontu istniejącej kamienicy natomiast drugi zakłada budowę nowego obiektu na sąsiadującej działce. W biznes planie zostały opisane wszystkie kwestie organizacyjne oraz formalno-prawne z którymi musi się zmierzyć Inwestor, aby przeprowadzić oba etapy inwestycji.
Biznes plan zakup kamienicy ul. Niedziałkowskiego- specyfika pracy
W tej publikacji chcielibyśmy zwrócić uwagę na kwestie związane z obliczeniem rentowność inwestycji w kamienicę. Aby realnie oszacować zysk należy wziąć pod uwagę kilka czynników, takich jak:
Koszt zakupu kamienicy – to kwota, jaką trzeba będzie zapłacić za sam budynek, koszt pośrednika, koszt notariusza i inne koszty pośrednie związane z pozyskaniem obiektu.
Koszt remontu – to kwota, jaką trzeba będzie przeznaczyć na remont budynku, wliczając w to koszty materiałów, robocizny i ewentualnych dodatkowych usług. W tej pozycji należy uwzględnić wszystkie koszty związane z oczyszczaniem kamienicy z pozostałości po najemcach, opłaty związane z przeróbkami mediów oraz rezerwy na nieprzewidziane wydatki.
Koszty prowadzenia inwestycji- w tej pozycji należy uwzględnić koszt inwestorów i pracowników administracyjnych pracujących nad przygotowaniem i remontem kamienicy.
Koszty finansowe związane z pokryciem kosztów pozyskania kapitału na zakup kamienicy- prowizja i odsetki od kredytu.
Koszty sprzedaży lokali.
Po odjęciu od prognozowanych przychodów wymienione wyżej koszty otrzymujemy dwie szacunkowe wartości:
Oczekiwany zwrot z inwestycji – to kwota, jaką można oczekiwać zysku z tytułu wynajmu lokali w kamienicy lub sprzedaży budynku po remoncie.
Okres zwrotu z inwestycji – to czas, po którym koszty związane z zakupem i remontem kamienicy zostaną zwrócone w postaci zysku z najmu lub sprzedaży budynku.
Należy pamiętać, że obliczenie rentowności inwestycji w kamienicę to jedynie szacunkowa wartość i rzeczywisty zwrot z inwestycji może być niższy lub wyższy w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja budynku, stan techniczny i standard wykończenia lokali, a także sytuacja na rynku nieruchomości.
Biznes plan zakup kamienicy ul. Niedziałkowskiego- inne realizacje
Biznes plan dla kamienicy ul. Kraszewskiego to kolejny projekt który przygotowaliśmy dla poznańskiej firmy deweloperskiej specjalizującej się w przygotowaniu i remoncie kamienic. Naszym zadaniem było opracowanie kompleksowego biznes planu dla potrzeb zakupu nieruchomości. Inwestor uzależniał zakup od naszej pozytywnej opinii w zakresie stanu technicznego kamienicy, kwestii formalno prawnych, rentowności inwestycji oraz możliwości pozyskania finansowania. Opinia była pozytywna.
Biznes plan kamienica ul. Kraszewskiego- specyfika pracy
Przygotowanie finansowe do remontu kamienicy polega na ustaleniu budżetu, który będzie przeznaczony na realizację prac remontowych oraz na zaplanowaniu źródeł finansowania tych prac. Aby przygotować się finansowo do remontu kamienicy, należy najpierw określić, jakie prace remontowe będą wymagane i ile będą one kosztować. Można to zrobić na przykład poprzez przygotowanie szczegółowego projektu remontu lub przez zlecenie wyceny prac remontowych firmie specjalizującej się w tego typu usługach.
Następnie należy zaplanować, skąd będą pochodzić środki finansowe na remont. Możliwe źródła finansowania to m.in.:
własne oszczędności
kredyt bankowy lub pożyczka
dofinansowanie z urzędu miasta lub innej instytucji publicznej
dotacja z funduszy unijnych lub innych funduszy pozarządowych
Warto również zaplanować margines bezpieczeństwa finansowego, aby mieć zapas środków na wypadek nieprzewidzianych kosztów lub opóźnień w realizacji prac remontowych.
Przygotowanie finansowe do remontu kamienicy powinno również uwzględniać koszty ewentualnego zastępczego zakwaterowania podczas trwania prac remontowych oraz koszty związane z zabezpieczeniem budynku i mienia podczas remontu.
Biznes plan kamienica ul. Kraszewskiego- inne realizacje
Biznes plan zakup udziałów w kamienicy ul. Prądzyńskiego to kolejny projekt który przygotowaliśmy dla poznańskiej firmy deweloperskiej specjalizującej się w przygotowaniu i remoncie kamienic. Naszym zadaniem było opracowanie pełnej dokumentacji finansowej i biznesowej potrzebnej do realizacji projektu remontu kamienicy. Przygotowanie remontu zabytkowej kamienicy to proces, który wymaga szczególnej uwagi i staranności, ponieważ budynki zabytkowe są często wyjątkowymi, historycznymi obiektami, które należy odpowiednio zabezpieczyć i zachować dla przyszłych pokoleń.
Biznes plan zakup udziałów w kamienicy – specyfika pracy
Aby przygotować się do remontu zabytkowej kamienicy, należy rozpocząć od uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń i pozwoleń od odpowiednich władz i instytucji. W przypadku budynków zabytkowych konieczne jest uzyskanie dla przykładu zgody konserwatora zabytków na wszelkie prace remontowe i modernizacyjne. Kolejnym krokiem jest przygotowanie projektu remontu, który będzie zawierać szczegółowy opis prac, materiałów i technologii, które zostaną wykorzystane podczas remontu. Projekt ten powinien być zatwierdzony przez konserwatora zabytków oraz inne odpowiednie instytucje.
Podczas samego remontu należy zwrócić szczególną uwagę na zachowanie historycznych elementów budynku oraz na wybór odpowiednich materiałów i technologii, które nie będą szkodliwe dla zabytkowego budynku. Ważne jest również, aby prace remontowe przebiegały zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami, tak aby zapewnić bezpieczeństwo osobom przebywającym w budynku.
Następnie należy znaleźć odpowiedniego wykonawcę, który posiada odpowiednie doświadczenie w pracach remontowych na zabytkowych budynkach i zapewni odpowiednią jakość prac. Warto również zaplanować odpowiedni budżet na remont oraz ustalić harmonogram prac.
Biznes plan zakup udziałów w kamienicy – inne realizacje
Biznes plan kamienica ul. Wierzbięcice to kolejny projekt przygotowany dla poznańskiego dewelopera specjalizującego się w remoncie kamienic. Celem opracowania było usystematyzowanie wszystkich prac które należy wykonać na kamienicy, aby pozyskać kredyt inwestycyjny. Inwestor kupując kamienicę na celu ma doprowadzenie jej do stanu deweloperskiego, aby następnie sprzedać wszystkie mieszkania. Bardzo ważnym etapem pracy jako doradcy finansowego było przygotowanie prognozy finansowe spółki i inwestycji w efekcie prowadzenia prac remontowych. Poniżej prezentujemy zakres naszej pracy.
Biznes plan kamienica ul. Wierzbięcice- najważniejsze zadania
Metody wyceny przedsiębiorstwa- wprowadzenie, istnieje bardzo dużo metod wyceny przedsiębiorstw. Metody zostały podzielone na sześć grup: majątkowe, dochodowe, mieszane, porównawcze, kreowania wartości i opcji.
Najważniejszymi strumieniami rozwoju metod wyceny przedsiębiorstw była wycena metodą majątkową i dochodową. Metoda majątkowa polega na rynkowym oszacowaniu wartości wszystkich składników majątku, natomiast nurt dochodowy wyznacza wartość na podstawie zdolności firmy do generowania dochodów.
3. Mnożniki używane do wyceny firm internetowych (cena/sprzedaży, cena/liczba subskrybentów, cena/liczba odwiedzin itd.)
3. Cash Value Added (CVA)
3. Rozwój projektu
4. Wartości odtworzeniowej
4. Metoda APV
4. UEC
4. CFROI
Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej
EBITDA
WP
Właściciel firmy chcący przeprowadzić wycenę firmy powinien wiedzieć, że wycena jest sztuką. Najważniejsza w wycenie jest interpretacja jej wyników, przedstawiona w odniesieniu do aktualnego otoczenia biznesowego. Wycena ma charakter interdyscyplinarny, co oznacza, że osoba wyceniająca powinna mieć wiedzę na temat: zarządzania strategicznego, finansów, statystyki, marketingu, rynku i rachunkowości.
Niestety podejmując się wyceny nie można przewidzieć skutków wynikających ze zmian koniunkturalnych, politycznych, struktury konkurencji, zmian kadrowych itd. (czynniki mikro- i makroekonomiczne). Ostatni kryzys wymusiła zmiany założeń wzrostu wartości firm przez udziałowców.
Wycena metodą dochodową- Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – Metoda dochodowa jest oparta na zdolności przedsiębiorstwa do kreowania przyszłych przychodów (zysku, przepływów pieniężnych), dyskontowanych według stopy procentowej uwzględniającej ryzyko. Metoda dochodowa w przeciwieństwie do innych metod skupia się na czynnikach niematerialnych decydujących o sukcesie firmy tj. wiedza, doświadczenie, know-how itd.
Warto zwrócić uwagę, że dyrektor finansowy przygotowujący wycenę firmy wskazuje aspekty tworzące wartość. W przypadku działalności deweloperskiej kluczowym elementem jest umiejętność kadry zarządzającej do wyboru najlepszych/najbardziej perspektywicznych terenów przeznaczonych pod realizację projektów. Przygotowując prognozę rachunku zysków i strat oraz bilansu można wykorzystać dane z biznes planu inwestycji aktualnie realizowanych, przygotowywanych oraz tych znajdujących się w fazie szczegółowej analizy. Twarde dane liczbowe uwiarygodnią prognozę finansową, a wskazane w opisie czynniki budujące przewagę konkurencyjną potwierdzą jej długoterminowość.
Struktura wyceny metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych
Free Cash Flow to Equity
Free Cash Flow to Firm
Etap 1
Analiza historyczna i strategiczna wycenianej spółki: Informacje o firmie (zakres działalności, usługi, rynki zbytu itd.) Analiza strategiczna: makroekonomiczna- PEST, mikroekonomiczna- 5 Sił Portera Analiza konkurencyjności Analiza finansowa (Sprawozdania finansowego i wskaźnikowa) Kierunek i założenia rozwoju strategicznego spółki
Etap 2
Przygotowanie prognoz finansowych w poszczególnych latach prognozy Prognozy rachunku zysków i strat Prognozy bilansu (aktywów i pasywów)
Etap 3
Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Equity) FCFE= Zysk netto +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych (wydatki z tytułu spłaty rat kapitałowych od zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych)
Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Firm) FCFF= EBIT x (1-stopa podatku dochodowego) +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + sprzedaż aktywów trwałych
Etap 4
Kalkulacja kosztu kapitału własnego (Model CAPM- Capital Assets Pricing Model)
Kalkulacja WACC (weighted average cost of capital)
Etap 5
Obliczenie zdyskontowanych FCFE (DFCFE)
Obliczenie zdyskontowanych FCFF (DFCFF)
Etap 6
Kalkulacja wartości rezydualnej (ReV) i jej dyskontowanie
Etap 7
Kalkulacja wartości kapitałów własnych: Suma DFCFE z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość kapitału własnego
Kalkulacja wartości przedsiębiorstwa (Enterprise Value-EV) następnie wartości kapitałów własnych Suma DFCFF z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość przedsiębiorstwa – wartość kapitału obcego + środki pieniężne i gotówka = wartość kapitału własnego
Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej
– FCFE
– FEFF
Metody dochodowe są najczęściej stosowanymi technikami wyceny wartości przedsiębiorstwa. Wyróżniają je następujące cechy:
uwzględnienie wartości pieniądza w czasie
uniwersalny charakter-można je używać do wyceny pojedynczego aktywa, całego przedsiębiorstwa, grupy kapitałowej itd.
może być narzędziem do podejmowania decyzji strategicznych przedsiębiorstwa takich jak np. decyzji o wprowadzeniu strategii budowania wartości firmy (informacje o strategii budowania wartości firmy mogą Państwo znaleźć w kolejnym dokumencie do pobrania).
Komu służy wycena wartości firmy i jaki jest jej cel? Wycena wartości służy różnym jednostką w zależności od celu jest przygotowania. Dla udziałowcy chcącego sprawdzić efektywność zarządzania kadry managerskiej będzie ona pełniła funkcję kontrolną, natomiast dla udziałowca którego celem jest sprzedaż udziałów będzie ona pełniła funkcję informacyjną. Jednak w przypadku gdy udziałowiec już ma potencjalnego klienta- inwestora strategicznego to będziemy mieli do czynienia z funkcją cenotwórczą.
Wartość firmy jest różna w zależności od nabywcy. Wartość, a cena firmy to dwa różne terminy, które związane są z tą samą transakcją. Wartości firmy należy postrzegać jako oczekiwaną wartość, natomiast cena jest kwotą którą otrzymamy po przeprowadzeniu transakcji.
Cena transakcji jest wynikiem negocjacji między sprzedającym i nabywającym. Dlatego tak ważny jest proces wyceny, ponieważ w jego trakcie właściciele firmy i konsultant wyceniający firmę zbierają argumenty świadczące o jak najwyższej wartości firmy. Dzięki temu mogą one zostać przytoczone i podparte danymi statystycznymi i dokumentami historycznymi w trakcie prowadzenia negocjacji.
Wyceny przedsiębiorstw mogą posłużyć następującym celom:
Transakcja kupna-sprzedaży: wartość otrzymana w procesie wyceny jest najwyższą wartością jaką powinien być w stanie zapłacić nabywca. Wycena firmy powinna odzwierciedlać realną wartość przedsiębiorstwa.
Pierwsze oferty publiczne (IPO): wycena powinna zostać przygotowana w wersji dwu etapowej: teasera- informacji sprzedażowej (której celem jest zachęcenie inwestora do dokładnej analizy) i kompletnej wyceny (prezentującej dokładnie możliwości rozwoju i budowania wartości dla udziałowców). Wycena ma na celu uzasadnienie ceny po której akcje będą sprzedawane w trakcie pierwszej oferty publicznej.
Systemy motywacyjne dla managerów: wprowadzając strategię budowania wartości firmy kadra managerska powinna być motywowana poprzez ocenę ich efektywności działań w perspektywie wzrostu wartości firmy.
Podjęcie decyzji strategicznych na temat przedsiębiorstwa tj. decyzja o wprowadzeniu strategii tworzenia wartości firmy lub wprowadzeniu jakiejkolwiek strategii jeżeli jeszcze taka nie została przygotowana.
Ocena zdolności kredytowej przedsiębiorstwa: wyceniana przez rzeczoznawców majątkowych wycena aktywów trwałych lub wycena wartości zawartych kontraktów mogą posłużyć jako zabezpieczenie kredytu.
Wniesienie przedsiębiorstwa aportem do innej spółki: na przykład w sytuacji gdy jedna firma kupuje inną firmę i chce uwzględnić jej wartość w swoim sprawozdaniu finansowym.
Wycena spółek giełdowych
Zbudowanie portfela inwestycyjnego
Porównanie kilku spółek
Gdzie w tym całym procesie jest Zewnętrzny Dyrektor Finansowy? Otóż jest on odpowidzialny za takie działania jak: opracowuje wycenę firmy metodami dostosowanymi do charakteru biznesu/modelu biznesowego, rekomendujemy działania które mają na celu długoterminowy wzrost wartości firmy oraz posiadanych aktywów i kontroluje proces wzrostu wartości firmy przygotowując kwartalne sprawdzenia modelu wyceny DCF.
Folder Zewnętrzny Dyrektor Finansowy METIS GROUP został przygotowany z myślą o klientach którzy chcą na jednej karce papieru uzyskać cały zestaw informacji na temat tego co konkretnie oferujemy. „Nie mam czasu na czytanie długich opracowań!” Oczywiście, mamy dla Państwa przygotowany krótki opis naszej działalności. Zapraszamy do lektury.
