fbpx

Metod wyceny przedsiębiorstwa- wprowadzenie

Metod wyceny przedsiębiorstwa- wprowadzenie, istnieje bardzo dużo metod wyceny przedsiębiorstw. Metody  zostały podzielone na sześć grup: majątkowe, dochodowe, mieszane, porównawcze, kreowania wartości i opcji. 

Najważniejszymi strumieniami rozwoju metod wyceny przedsiębiorstw była wycena metodą majątkową i dochodową. Metoda majątkowa polega na rynkowym oszacowaniu wartości wszystkich składników majątku, natomiast nurt dochodowy wyznacza wartość na podstawie zdolności firmy do generowania dochodów. 

Tabela: Metody wyceny przedsiębiorstw

Metoda Majątkowa Metoda Dochodowa Metoda MieszanaMetoda Porównawcza-rynkowaMetoda Kreowania wartości Opcje 
1. Księgowa 1. Zdyskontowanych przepływów pieniężnych 1. Szwajcarska 1. Mnożnikowe (Cena/zysk, Cena/sprzedaż, Cena/EBITDA itd.)1. Ekonomiczna wartość dodana (EVA)1. Black i Scholes
2. Skorygowanych aktywów netto 2. Zdyskontowanych zysków 2. Berlińska 2. Inne mnożniki (WP/EBITDA, WP/OCF itd.)2. Zysk ekonomiczny (economic profit)2. Opcje inwestycyjne 
3. Wartości likwidacyjnej 3. Zdyskontowanych dywidend3. Stuttgarcka3. Mnożniki używane do wyceny firm internetowych (cena/sprzedaży, cena/liczba subskrybentów, cena/liczba odwiedzin itd.)3. Cash Value Added (CVA)3. Rozwój projektu
4. Wartości odtworzeniowej4. Metoda APV4. UEC
4. CFROI

Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej 

EBITDA

WP

Właściciel firmy chcący przeprowadzić wycenę firmy powinien wiedzieć, że wycena jest sztuką. Najważniejsza w wycenie jest interpretacja jej wyników, przedstawiona w odniesieniu do aktualnego otoczenia biznesowego. Wycena ma charakter interdyscyplinarny, co oznacza, że osoba wyceniająca powinna mieć wiedzę na temat: zarządzania strategicznego, finansów, statystyki, marketingu, rynku i rachunkowości. 

Niestety podejmując się wyceny nie można przewidzieć skutków wynikających ze zmian koniunkturalnych, politycznych, struktury konkurencji, zmian kadrowych itd. (czynniki mikro- i makroekonomiczne). Ostatni kryzys wymusiła zmiany założeń wzrostu wartości firm przez udziałowców. 

Wycena metodą dochodową- Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) 

Wycena metodą dochodową- Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) – Metoda dochodowa jest oparta na zdolności przedsiębiorstwa do kreowania przyszłych przychodów (zysku, przepływów pieniężnych), dyskontowanych według stopy procentowej uwzględniającej ryzyko. Metoda dochodowa w przeciwieństwie do innych metod skupia się na czynnikach niematerialnych decydujących o sukcesie firmy tj. wiedza, doświadczenie, know-how itd. 

Warto zwrócić uwagę, że dyrektor finansowy przygotowujący wycenę firmy wskazuje aspekty tworzące wartość. W przypadku działalności deweloperskiej kluczowym elementem jest umiejętność kadry zarządzającej do wyboru najlepszych/najbardziej perspektywicznych terenów przeznaczonych pod realizację projektów. Przygotowując prognozę rachunku zysków i strat oraz bilansu można wykorzystać dane z biznes planu inwestycji aktualnie realizowanych, przygotowywanych oraz tych znajdujących się w fazie szczegółowej analizy. Twarde dane liczbowe uwiarygodnią prognozę finansową, a wskazane w opisie czynniki budujące przewagę konkurencyjną potwierdzą jej długoterminowość.

Tabela: Struktura wyceny metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych


Free Cash Flow to Equity Free Cash Flow to Firm
Etap 1Analiza historyczna i strategiczna wycenianej spółki:  Informacje o firmie (zakres działalności, usługi, rynki zbytu itd.) Analiza strategiczna: makroekonomiczna- PEST, mikroekonomiczna- 5 Sił Portera Analiza konkurencyjności Analiza finansowa (Sprawozdania finansowego i wskaźnikowa) Kierunek i założenia rozwoju strategicznego spółki
Etap 2Przygotowanie prognoz finansowych w poszczególnych latach prognozy Prognozy rachunku zysków i strat Prognozy bilansu (aktywów i pasywów)
Etap 3Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Equity) FCFE= Zysk netto +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych (wydatki z tytułu spłaty rat kapitałowych od zaciągniętych kredytów, pożyczek, papierów dłużnych)Obliczenie FCFE (Free Cash Flows to Firm) FCFF= EBIT x (1-stopa podatku dochodowego) +amortyzacja – nakłady inwestycyjne na aktywa trwałe – wzrost wartości kapitału obrotowego netto (spadek wartości kapitału obrotowego netto) + sprzedaż aktywów trwałych
Etap 4Kalkulacja kosztu kapitału własnego (Model CAPM- Capital Assets Pricing Model)Kalkulacja WACC (weighted average cost of capital)
Etap 5Obliczenie zdyskontowanych FCFE (DFCFE)Obliczenie zdyskontowanych FCFF (DFCFF)
Etap 6Kalkulacja wartości rezydualnej (ReV) i jej dyskontowanie
Etap 7Kalkulacja wartości kapitałów własnych: Suma DFCFE z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość kapitału własnegoKalkulacja wartości przedsiębiorstwa (Enterprise Value-EV) następnie wartości kapitałów własnych Suma DFCFF z okresu prognozy: + zdyskontowana wartość rezydualna = wartość przedsiębiorstwa  – wartość kapitału obcego  + środki pieniężne i gotówka = wartość kapitału własnego 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie literatury naukowej

– FCFE

– FEFF

Metody dochodowe są najczęściej stosowanymi technikami wyceny wartości przedsiębiorstwa. Wyróżniają je następujące cechy: 

  • uwzględnienie wartości pieniądza w czasie 
  • uniwersalny charakter-można je używać do wyceny pojedynczego aktywa, całego przedsiębiorstwa, grupy kapitałowej itd. 
  • może być narzędziem do podejmowania decyzji strategicznych przedsiębiorstwa takich jak np. decyzji o wprowadzeniu strategii budowania wartości firmy (informacje o strategii budowania wartości firmy mogą Państwo znaleźć w kolejnym dokumencie do pobrania). 

Komu służy wycena wartości firmy i jaki jest jej cel?

Komu służy wycena wartości firmy i jaki jest jej cel? Wycena wartości służy różnym jednostką w zależności od celu jest przygotowania. Dla udziałowcy chcącego sprawdzić efektywność zarządzania kadry managerskiej będzie ona pełniła funkcję kontrolną, natomiast dla udziałowca którego celem jest sprzedaż udziałów będzie ona pełniła funkcję informacyjną. Jednak w przypadku gdy udziałowiec już ma potencjalnego klienta- inwestora strategicznego to będziemy mieli do czynienia z funkcją cenotwórczą.

Wartość firmy jest różna w zależności od nabywcy. Wartość, a cena firmy to dwa różne terminy, które związane są z tą samą transakcją. Wartości firmy należy postrzegać jako oczekiwaną wartość, natomiast cena jest kwotą którą otrzymamy po przeprowadzeniu transakcji. 

Cena transakcji jest wynikiem negocjacji między sprzedającym i nabywającym. Dlatego tak ważny jest proces wyceny, ponieważ w jego trakcie właściciele firmy i konsultant wyceniający firmę zbierają argumenty świadczące o jak najwyższej wartości firmy. Dzięki temu mogą one zostać przytoczone i podparte danymi statystycznymi i dokumentami historycznymi w trakcie prowadzenia negocjacji. 

Wyceny przedsiębiorstw mogą posłużyć następującym celom: 

  1. Transakcja kupna-sprzedaży: wartość otrzymana w procesie wyceny jest najwyższą wartością jaką powinien być w stanie zapłacić nabywca. Wycena firmy powinna odzwierciedlać realną wartość przedsiębiorstwa. 
  2. Pierwsze oferty publiczne (IPO):  wycena powinna zostać przygotowana w wersji dwu etapowej:  teasera- informacji sprzedażowej (której celem jest zachęcenie inwestora do dokładnej analizy) i kompletnej wyceny (prezentującej dokładnie możliwości rozwoju i budowania wartości dla udziałowców). Wycena ma na celu uzasadnienie ceny po której akcje będą sprzedawane w trakcie pierwszej oferty publicznej. 
  3. Systemy motywacyjne dla managerów: wprowadzając strategię budowania wartości firmy kadra managerska powinna być motywowana poprzez ocenę ich efektywności działań w perspektywie wzrostu wartości firmy. 
  4. Podjęcie decyzji strategicznych na temat przedsiębiorstwa tj. decyzja o wprowadzeniu strategii tworzenia wartości firmy lub wprowadzeniu jakiejkolwiek strategii jeżeli jeszcze taka nie została przygotowana. 
  5. Ocena zdolności kredytowej przedsiębiorstwa: wyceniana przez rzeczoznawców majątkowych wycena aktywów trwałych lub wycena wartości zawartych kontraktów mogą posłużyć jako zabezpieczenie kredytu. 
  6. Wniesienie przedsiębiorstwa aportem do innej spółki: na przykład w sytuacji gdy jedna firma kupuje inną firmę i chce uwzględnić jej wartość w swoim sprawozdaniu finansowym. 
  7. Wycena spółek giełdowych
  8. Zbudowanie portfela inwestycyjnego 
  9. Porównanie kilku spółek 

Gdzie w tym całym procesie jest Zewnętrzny Dyrektor Finansowy? Otóż jest on odpowidzialny za takie działania jak: opracowuje wycenę firmy metodami dostosowanymi do charakteru biznesu/modelu biznesowego, rekomendujemy działania które mają na celu długoterminowy wzrost wartości firmy oraz posiadanych aktywów i kontroluje proces wzrostu wartości firmy przygotowując kwartalne sprawdzenia modelu wyceny DCF.

Metody majątkowe wyceny przedsiębiorstw

Metody majątkowe wyceny przedsiębiorstw zakładają, że przedmiotem wyceny są poszczególne składniki majątku firmy, a nie zorganizowana jego całość. Dlatego też, wartość firmy jest obliczana jako suma wszystkich wartości majątku np. nieruchomości, maszyn, środków transportu i innych elementów. 

Metody majątkowe nie uwzględniają korzyści wynikających z posiadania tego majątku, możliwości jego wykorzystania, efektywności wytworzenia itd. Wycena wartością majątkową wykaże wyższą wartość niż metoda dochodowa, jeżeli firma jest zarządzana nieefektywnie i generuje niskie przychody lub funkcjonuje na granicy opłacalności. Jeżeli firma skutecznie wykorzystuje posiadane zasoby i jest to odzwierciedlone w przychodach to wycena metodą dochodową np. Zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF), wykaże realną wartość również niematerialnych elementów tworzących wartość firmy. W naszej ocenie warto wykorzystać wycenę metodą majątkową aby urealnić wartość firmy otrzymaną metodą DCF. 

Istnieją cztery metody wyceny tą metodą: 

  1. Metoda księgowa: Jest to najbardziej uproszczona metoda wyceny. W obliczeniu odejmuje się od sumy aktywów spółki jej pasywa obce tzn. zobowiązania krótko- i długoterminowe. 
  2. Metoda skorygowanych aktywów netto: opiera się na analizie bilansu i jej celem jest urealnienie wartości kapitału własnego (aktywów netto). Skorygowane aktywa netto to wartość wszystkich aktywów netto po przecenie, aktualizacji tych pozycji bilansu, które zostały uznane za nieadekwatne do aktualnej sytuacji rynkowej.
  3. Metoda likwidacyjna: polega na ocenie ile (w wartości kwotowej) jest w stanie otrzymać właściciel przedsiębiorstwa po całkowitej jego likwidacji. 
  4. Metoda odtworzeniowa: polega na wyznaczeniu wartości przedsiębiorstwa poprzez określenie aktualnych nakładów inwestycyjnych i kosztów, niezbędnych do odtworzenia identycznego lub podobnego pod względem rzeczowym majątku.

Wartość przedsiębiorstwa uzyskana metodą majątkową, jest szeroko wykorzystywana w praktyce w szczególności przez biegłych rzeczoznawców majątkowych. Warto wymienić kilka jej funkcji: 

  • jest traktowana jako składnik licznych technik wyceny metodą mieszaną.
  • stanowi podstawę kalkulacji rentowności przedsiębiorstwa (wskaźniki: ROA- rentowność aktywów, ROE- rentowność kapitału własnego, ROS- rentowność sprzedaży, ROIC- rentowność zaangażowanego kapitału własnego i obcego oprocentowanego).
  • przedstawia wartość kapitału zaangażowanego przez właścicieli 
  • stanowi bazę porównawczą dla wartości obliczanej metodą dochodową lub mieszaną
  • wskazuje na potrzeby inwestycyjne spółki w przyszłości.

Zewnętrzny dyrektor finansowy powinien wiedzieć, że w branży budowlanej i deweloperskiej wartość majątkowa spółki ma bardzo dużo odzwierciedlenie w wartości całego biznesu. Wartość kupionych nieruchomości tworzy wartość firmy. Cena zakupu budynku wskazana w bilansie nie koniecznie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w operacie szacunkowym. Wartość w operacie szacunkowym może być obliczona również metodą dochodową na podstawie wartości czynszów najmu jak to ma w przypadku parków handlowych. Dyrektor finansowy firmy podczas przygotowania wyceny powinien wziąć pod uwagę te wszystkie aspekty tworzące wartość przedsiębiorstwa.

Jaki jest cel opracowania biznes planu?

Jaki jest cel opracowania biznes planu? Otóż, całkowicie naturalna jest czynność przygotowania się do wyjazdu np. na wakacje w celach służbowych czy po prostu rekreacyjnego. Przygotowanie inwestycji budowlanej lub deweloperskiej jako zadanie dużo większej wagi wymaga poświęcenia większej ilości czasu i wysiłku. Biznes plan jest dokumentem który powinien weryfikować opłacalność inwestycji w efekcie przeprowadzonej analizy przez firmę zewnętrzną i/lub dyrektora finansowego. 

Warto zadać sobie pytanie: Na czym polega przygotowanie biznes planu? 

Otóż, przygotowanie biznesplanu polega na przewidywaniu różnych scenariuszy realizacji inwestycji. W zależności od przyjętych założeń przygotowujemy stosowne analizy finansowe pokazujące efekt przewidzianych i nieprzewidzianych sytuacji na rentowność inwestycji. Autor biznes planu powinien argumentować przyjęte scenariusze aktualnymi danymi rynkowymi (makro- i mikro- ekonomicznymi), sytuacją konkurencyjną i innymi informacjami źródłowymi. 

Jaki jest cel opracowania biznes planu?

Podsumowując przygotowanie biznes planu przez firmę zewnętrzną, zewnętrznego dyrektora finansowego lub zespół pracowników ma na celu: 

  1. Przygotowanie formalno-prawne i organizacyjne inwestycji.
  2. Ocenę ryzyka inwestycyjnego dla spółki i inwestorów.
  3. Eliminację słabych stron projektu i maksymalizację przewagi konkurencyjnej.
  4. Zbadanie kondycji finansowej Inwestora. 
  5. Prezentację realnej analizy finansowej inwestycji oraz kluczowych wskaźników finansowych. 
  6. Analizę wrażliwości inwestycji na różne scenariusze rynkowe i gospodarcze. 

Ostatecznie! Celem biznes planu nie jest utwierdzenie Inwestora w przekonaniu, że planowana inwestycja jest rentowna dlatego też należy ją realizować. Celem biznes planu jest wskazanie zagrożeń, problemów, wątpliwości z którymi Inwestor musi się zmierzyć, aby osiągnąć oczekiwany zysk. Na podstawie wyznaczonych problemów określane są rozwiązania które uwiarygadniają projekt. Z punktu widzenia banku (kapitałodawcy), jeżeli Inwestor wskazuje w biznes planie jedynie pozytywne czynniki inwestycji to znaczy, że nie jest przygotowany na negatywny scenariusz jej realizacji.

Zapraszamy do współpracy w zakresie opracowania Biznes Planu oraz świadczenia usługi Zewnętrznego Dyrektora Finansowego. 

Dlaczego warto zatrudnić Zewnętrznego Dyrektora Finansowego? 

Dlaczego warto zatrudnić Zewnętrznego Dyrektora Finansowego? 

Tytułowe pytanie jest zaskakująco proste. Każdy z nas ostatecznie zastanawia się jaką funkcję będzie spełniał zewnętrzny dyrektor finansowy w mojej firmie. Odpowiedź jest bardzo prosta, ponieważ tak jak księgowa zajmuje się księgowością, agencja marketingowa – marketingiem, kancelaria prawna kwestiami prawnymi prowadzenia biznesu tak samo zewnętrzny dyrektor finansowy zajmuje się wszystkimi kwestiami związanymi z planowaniem finansowym firmy.  

Łatwo jest ogólnie odpowiedzieć na to pytanie, ale w pracy ważne są konkrety! Dlatego też poniżej prezentujemy bardziej rozszerzoną odpowiedź: 

  • PLANOWANIE WYDATKÓW: księgowa ewidencjonuję wydatki z poprzedniego miesiąca, kwartału, roku i lat. Kto więc w firmie zajmuje się planowaniem wydatków związanych z zakupem nowych maszyn, materiałów, samochodów itd.? Czy decyzje w tym zakresie są podejmowane spontanicznie? Jak jest kasa to kupujemy? 
  • PŁYNNOŚĆ FINANSOWA: warto zwrócić uwagę na kwestie płynnościowe. Czy przyszłe rozliczenia są zaplanowane z jakąś rezerwą czasową? Czyli jeżeli coś nie pójdzie po naszej myśli to czy mamy zachowany bufor bezpieczeństwa? Na prognozę rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych należy patrzeć długoterminowo ponieważ decyzje podjęte dzisiaj lub w tym miesiącu mogą mieć konsekwencje w przyszłym kwartale lub roku. Dyrektor finansowy powinien uczestniczyć w procesie podejmowania decyzji finansowych, aby pokazać jaki konkretna decyzja będzie miała wpływ na przyszłość firmy. 
  • ZARZĄDZANIE RYZYKIEM: jest to dobre miejsce aby poruszyć kwestię strategii finansowej i zarządzania ryzykiem. Firma powinna mieć wyznaczone ramy jeżeli chodzi o ryzyko jakie zaakceptują jej udziałowcy. Kolejną kwestią jest źródło finansowania inwestycji. Czy wydatki w tym zakresie są finansowane z kapitału własnego spółki, wpłat udziałowców, pożyczek od podmiotów zewnętrznych czy z finansowania bankowego. Te kwestie powinien analizować zewnętrzny dyrektor finansowy w kontekście kosztu kapitału. 
  • BUDŻET KOSZTÓW I PRZYCHODY: zewnętrzny dyrektor finansowy powinien się również zająć przygotowaniem budżetów działalności firmy w kontekście zaplanowanych przychodów. 
  • POZYSKANIE KAPITAŁU: zewnętrzny dyrektor finansowy jest również odpowiedzialny za pozyskanie kapitału do spółki. Mamy tutaj na myśli kapitał obrotowy jak i inwestycyjny. Jeżeli pojawi się zagrożenie utraty płynności na którymś z etapów działalności firmy warto rozważyć wykorzystanie kapitału zewnętrznego. 

Jeżeli któreś z wykorzystanych powyżej w opisie stwierdzeń było dla Ciebie nie jasne to znaczy, że potrzebujesz zewnętrznego dyrektora finansowego. Zapraszamy do nawiązania kontaktu mailowego lub telefonicznego. Chętnie spotkamy się, aby omówić dalszą współpracę z Zewnętrznym Dyrektorem Finansowym. 

Zwracamy równocześnie uwagę że specjalizujemy się w świadczeniu usług jedynie dla firm z branży budowlanej i deweloperskiej. 

Jakie korzyści przyniesie zatrudnienie Zewnętrznego Dyrektora Finansowego? 

Jakie korzyści przyniesie zatrudnienie Zewnętrznego Dyrektora Finansowego? 

Jeżeli zajmowanie się kwestiami finansowymi zajmuje Ci zbyt wiele czasu? Jeżeli współpraca z bankami jest dla Ciebie irytująca? Jeżeli przygotowanie planów finansowych na przyszłe miesiące, kwartały lub lata jest dla Ciebie dużym obciążeniem organizacyjnym? Jeżeli jest wiele innych kwestii finansowych którymi nie chcesz się zajmować to wygląda na to, że nadszedł czas, abyś zatrudnił zewnętrznego dyrektora finansowego! Wtedy sam odetchniesz z ulgą. Co ważniejsze będziesz mógł się zająć tą częścią swojego biznesu która sprawia Tobie największą radość. 

Jaka jest odpowiedź na tytułowe pytanie: jakie korzyści przyniesie zatrudnienie zewnętrznego dyrektora finansowego

  • Zwiększenie kontroli nad wydatkami w firmie. 
  • Poprawa przejrzystości finansowej. 
  • Zwiększenie skuteczności planowania wydatków i prognozowania przychodów. 
  • Przekazanie odpowiedzialności za kwestie finansowe, ale pozostawienie sobie pełnej kontroli. 
  • Zwiększenie skuteczności pozyskania kredytów do firmy. 
  • Świadome budowanie wartości firmy. 
  • Odciążenie siebie i innych pracowników z zadań które może wykonać zewnętrzna firma.

Jeżeli korzyści z zatrudnienia zewnętrznego dyrektora finansowego przekonały Ciebie do współpracy to zapraszamy do nawiązania kontaktu mailowego lub telefonicznego. Chętnie spotkamy się, aby omówić dalszą współpracę z Zewnętrznym Dyrektorem Finansowym. 

Zwracamy równocześnie uwagę że specjalizujemy się w świadczeniu usług jedynie dla firm z branży budowlanej i deweloperskiej. 

Biznes plan zakupu apartamentów

Biznes plan zakupu apartamentów polegał na opracowaniu analizy rynku najmów lokali apartamentowych oraz analizy finansowej dla potrzeb zakupu 4 wysokiego standardu apartamentów. Ostatecznym celem inwestycji było pozyskanie kredytu inwestycyjnego, który pozwolił na sfinansowanie transakcji.