Etap 1 i 2 biznes planu: opis Inwestora i prezentacja inwestycji

Profesjonalny biznes plan inwestycji powinien zaczynać się od dwóch podstawowych elementów: rzetelnego opisu Inwestora oraz przejrzystej prezentacji planowanego przedsięwzięcia. To właśnie te części budują pierwsze wrażenie u banku, inwestora zewnętrznego, wspólnika, partnera biznesowego lub instytucji finansującej projekt.

Na tym etapie nie chodzi jeszcze o szczegółowe wyliczenia finansowe. Chodzi o odpowiedź na dwa fundamentalne pytania:

Kto realizuje inwestycję?
oraz
Co dokładnie ma zostać zrealizowane?

Bez tych informacji trudno ocenić wiarygodność przedsięwzięcia, poziom przygotowania inwestora oraz zasadność dalszej analizy projektu.

Opis Inwestora w biznes planie

Pierwszym etapem przygotowania biznesplanu jest opis Inwestora. To część, która ma pokazać, kto stoi za projektem, jakie posiada doświadczenie, jaką prowadzi działalność, jaka jest jego sytuacja organizacyjna, prawna i finansowa oraz czy ma odpowiednie kompetencje do realizacji planowanego przedsięwzięcia.

W przypadku biznesplanu przygotowywanego dla banku ta część ma bardzo duże znaczenie. Bank nie analizuje wyłącznie samej nieruchomości, projektu budowlanego lub modelu finansowego. Ocenia również Inwestora — jego wiarygodność, doświadczenie, historię działalności, strukturę właścicielską, powiązania kapitałowe oraz zdolność do zarządzania projektem.

Dobry opis Inwestora powinien budować zaufanie. Powinien pokazywać, że projekt nie jest przypadkowym pomysłem, ale przedsięwzięciem realizowanym przez podmiot, który posiada odpowiednie zasoby, doświadczenie i przygotowanie organizacyjne.

Opis formalno-prawny Inwestora

Jednym z podstawowych elementów tej części biznesplanu jest opis formalno-prawny Inwestora. Powinien on zawierać informacje dotyczące formy prawnej prowadzonej działalności, struktury udziałowców, powiązań kapitałowych oraz podstawowych danych rejestrowych.

W praktyce w tej części warto wskazać między innymi:

• nazwę firmy lub spółki,
• formę prawną działalności,
• numer KRS, NIP i REGON,
• strukturę właścicielską,
• udziałowców lub wspólników,
• osoby reprezentujące podmiot,
• powiązania z innymi spółkami lub jednostkami organizacyjnymi,
• zakres prowadzonej działalności.

Taki opis pozwala uporządkować podstawowe informacje o Inwestorze i uwiarygodnić go od strony formalnej. Dla banku, inwestora lub partnera biznesowego jest to punkt wyjścia do dalszej oceny projektu.

Opis organizacyjno-finansowy Inwestora

Kolejnym ważnym elementem jest opis organizacyjno-finansowy Inwestora. Ta część powinna pokazać, czy Inwestor posiada odpowiednie zaplecze do realizacji planowanego przedsięwzięcia.

W opisie organizacyjno-finansowym warto przedstawić:

• doświadczenie Inwestora,
• strukturę organizacyjną firmy,
• kompetencje kadry zarządzającej,
• doświadczenie pracowników lub partnerów,
• aktualną sytuację finansową,
• posiadany wkład własny,
• źródła finansowania projektu,
• doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji.

Szczególne znaczenie ma doświadczenie Inwestora. Jeżeli firma realizowała już podobne projekty, warto to jasno pokazać. Jeżeli inwestycja jest pierwszym większym przedsięwzięciem, należy wskazać kompetencje zespołu, doradców, projektantów, wykonawców lub partnerów, którzy będą wspierać realizację projektu.

Dobrze przygotowany opis organizacyjny i finansowy zmniejsza ryzyko inwestycyjne, ponieważ pokazuje, że Inwestor rozumie specyfikę projektu i posiada zasoby potrzebne do jego przeprowadzenia.

Efekty dobrze przygotowanego opisu Inwestora

Rzetelny opis Inwestora w biznesplanie pełni funkcję nie tylko informacyjną, ale również uwiarygadniającą. Jego celem jest pokazanie, że za inwestycją stoi konkretny, sprawdzalny i kompetentny podmiot.

Efektem pracy nad opisem Inwestora jest między innymi:

• dokładne przedstawienie formalnego statusu Inwestora,
• zaprezentowanie danych rejestrowych, takich jak KRS, NIP i REGON,
• opisanie struktury udziałowców i powiązań kapitałowych,
• wskazanie doświadczenia Inwestora,
• potwierdzenie posiadanego wkładu własnego,
• ocena aktualnej sytuacji finansowej,
• pokazanie know-how kadry zarządzającej,
• zmniejszenie ryzyka wynikającego z braku doświadczenia inwestora.

To bardzo ważne, ponieważ nawet atrakcyjny projekt może zostać oceniony negatywnie, jeżeli bank lub inwestor uzna, że podmiot realizujący inwestycję nie posiada odpowiednich kompetencji, zaplecza finansowego lub doświadczenia.

Prezentacja inwestycji w biznes planie

Drugim etapem biznesplanu jest prezentacja inwestycji. To część, w której należy jasno opisać, co ma zostać zrealizowane, w jakim zakresie, na jakim etapie znajduje się projekt oraz jakie są najważniejsze argumenty przemawiające za jego realizacją.

Prezentacja inwestycji powinna być konkretna. Nie wystarczy napisać, że inwestycja jest „atrakcyjna” albo „perspektywiczna”. Trzeba pokazać, na czym polega jej potencjał, jakie aktywa zostaną stworzone, jakie działania będą finansowane oraz jakie cele biznesowe ma osiągnąć projekt.

W zależności od rodzaju przedsięwzięcia opis inwestycji może dotyczyć między innymi:

• budowy budynku mieszkalnego,
• realizacji osiedla domów jednorodzinnych,
• zakupu i modernizacji nieruchomości,
• budowy obiektu handlowego,
• realizacji parku handlowego,
• zakupu maszyn i urządzeń,
• rozwoju działalności operacyjnej,
• rozbudowy firmy,
• refinansowania poniesionych nakładów,
• przygotowania nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu.

Najważniejsze jest to, aby czytelnik biznesplanu od początku rozumiał, jaki projekt jest przedmiotem analizy.

Opis inwestycji — cel, zakres i uzasadnienie realizacji

Podstawą prezentacji inwestycji jest opis inwestycji. Powinien on zawierać wprowadzenie do rodzaju przedsięwzięcia, cel jego realizacji oraz najważniejsze argumenty uzasadniające rozpoczęcie projektu.

W tej części warto odpowiedzieć na kilka pytań:

• Na czym polega inwestycja?
• Jaki jest jej główny cel?
• Co dokładnie zostanie wybudowane, zakupione, zmodernizowane lub sfinansowane?
• Dlaczego inwestycja ma sens biznesowy?
• Jakie potrzeby rynku ma zaspokoić?
• Jakie korzyści ma przynieść Inwestorowi?
• Jakie są podstawowe parametry projektu?

Dobrze napisany opis inwestycji powinien być zrozumiały również dla osoby, która wcześniej nie znała projektu. W banku lub instytucji finansującej biznesplan często trafia do analityków, komitetu kredytowego i osób decyzyjnych, które nie uczestniczyły w rozmowach z Inwestorem. Dlatego opis musi być uporządkowany, logiczny i samodzielny.

Opis zakresu inwestycji

Kolejnym elementem jest opis zakresu inwestycji. To miejsce, w którym należy wskazać, jakie konkretne działania zostaną wykonane w ramach projektu.

W zależności od rodzaju inwestycji można opisać między innymi:

• jakie budynki zostaną zrealizowane,
• jaka powierzchnia zostanie wybudowana lub zmodernizowana,
• jakie lokale, domy lub powierzchnie użytkowe powstaną,
• jakie maszyny, urządzenia lub wyposażenie zostaną zakupione,
• jakie prace budowlane lub remontowe będą prowadzone,
• jakie działania zostaną sfinansowane kredytem,
• jakie aktywności będą finansowane ze środków własnych.

Opis zakresu inwestycji jest szczególnie ważny przy projektach finansowanych zewnętrznie. Bank musi wiedzieć, na co dokładnie zostaną przeznaczone środki i czy zakres projektu jest zgodny z budżetem, harmonogramem oraz zakładanym modelem biznesowym.

Etap realizacji inwestycji

W biznesplanie warto również opisać aktualny etap realizacji inwestycji. Inaczej analizuje się projekt, który jest dopiero na etapie koncepcji, inaczej inwestycję z pozwoleniem na budowę, a jeszcze inaczej projekt, który jest już częściowo zrealizowany.

W tej części należy wskazać między innymi:

• czy Inwestor posiada nieruchomość,
• czy wykonano już projekt architektoniczny,
• czy uzyskano warunki zabudowy lub decyzję środowiskową,
• czy wydano pozwolenie na budowę,
• czy rozpoczęto prace budowlane,
• jaki jest poziom zaawansowania inwestycji,
• jakie dokumenty są już zgromadzone,
• jakie decyzje, uzgodnienia lub pozwolenia pozostają do uzyskania,
• jakie są najbliższe punkty przełomowe projektu.

Opis etapu realizacji inwestycji pozwala ocenić, jak bardzo projekt jest przygotowany do finansowania i jakie ryzyka formalne, administracyjne lub wykonawcze pozostają jeszcze do rozwiązania.

Przewaga konkurencyjna inwestycji

Ważnym elementem prezentacji projektu jest również opis przewagi konkurencyjnej inwestycji. Każda inwestycja funkcjonuje w określonym otoczeniu rynkowym. Dlatego biznesplan powinien pokazywać, dlaczego właśnie ten projekt ma szansę osiągnąć sukces.

Przewaga konkurencyjna może wynikać między innymi z:

• lokalizacji,
• ceny zakupu nieruchomości,
• atrakcyjnego projektu architektonicznego,
• korzystnego układu funkcjonalnego,
• skali inwestycji,
• niższych kosztów realizacji,
• doświadczenia Inwestora,
• podpisanych umów najmu lub rezerwacji,
• rozpoznania lokalnego rynku,
• popytu na dany typ produktu,
• ograniczonej konkurencji w najbliższym otoczeniu,
• możliwości etapowania inwestycji.

W tej części nie chodzi o hasłowe wskazanie, że inwestycja jest „wyjątkowa”. Chodzi o racjonalne pokazanie czynników, które mogą realnie wpłynąć na sukces projektu.

Efekty dobrze przygotowanej prezentacji inwestycji

Dobrze przygotowana prezentacja inwestycji powinna uporządkować najważniejsze informacje o projekcie i pokazać jego sens biznesowy. Dzięki niej potencjalny finansujący, bank, inwestor lub partner może szybko zrozumieć, co jest przedmiotem projektu, w jakim jest on etapie i dlaczego warto go dalej analizować.

Efektem pracy nad prezentacją inwestycji jest między innymi:

• jasna argumentacja zasadności realizacji projektu,
• opis wielkości i zakresu inwestycji,
• przedstawienie lokalizacji i jej znaczenia,
• pokazanie otoczenia nieruchomości,
• wskazanie czynników przemawiających za realizacją projektu w danym miejscu,
• wyszczególnienie zasobów, które zostaną zakupione lub sfinansowane,
• opis działań finansowanych kapitałem zewnętrznym,
• określenie aktualnego etapu realizacji inwestycji,
• wskazanie posiadanych dokumentów, pozwoleń i licencji,
• identyfikacja potencjalnych ryzyk i szans,
• opis przewagi konkurencyjnej inwestycji.

To właśnie na tym etapie zaczyna się budowanie logicznej narracji biznesplanu. Najpierw pokazujemy, kto realizuje projekt. Następnie wyjaśniamy, co jest przedmiotem inwestycji i dlaczego projekt ma uzasadnienie biznesowe.

Opis Inwestora i prezentacja inwestycji jako fundament biznesplanu

Opis Inwestora oraz prezentacja inwestycji są fundamentem całego biznesplanu. Jeżeli te dwie części są przygotowane słabo, dalsze elementy dokumentu — analiza rynku, analiza konkurencji, model finansowy, harmonogram czy analiza ryzyka — tracą część swojej siły argumentacyjnej.

Profesjonalny biznesplan powinien prowadzić czytelnika krok po kroku. Najpierw uwiarygadnia Inwestora, następnie przedstawia inwestycję, a dopiero później przechodzi do szczegółowych analiz rynkowych, organizacyjnych i finansowych.

Dobrze przygotowany opis Inwestora i prezentacja inwestycji pomagają odpowiedzieć na najważniejsze pytania:

• czy Inwestor jest wiarygodny?
• czy posiada doświadczenie?
• czy ma odpowiednie zaplecze organizacyjne i finansowe?
• czy inwestycja została jasno zdefiniowana?
• czy zakres projektu jest zrozumiały?
• czy przedsięwzięcie ma uzasadnienie biznesowe?
• czy projekt znajduje się na odpowiednim etapie przygotowania?
• czy istnieją realne przewagi konkurencyjne?

Podsumowanie

Opis Inwestora i prezentacja inwestycji to pierwsze etapy przygotowania profesjonalnego biznesplanu. Ich zadaniem jest uporządkowanie podstawowych informacji o podmiocie realizującym projekt oraz o samym przedsięwzięciu.

Dobrze przygotowany biznes plan nie zaczyna się od liczb. Zaczyna się od zrozumienia, kto realizuje projekt, jaki ma cel, jakie posiada doświadczenie i co dokładnie zamierza zrobić. Dopiero na tej podstawie można przejść do dalszych analiz: rynku, konkurencji, harmonogramu, budżetu, finansowania, rentowności i ryzyka.

W praktyce oznacza to, że opis Inwestora i prezentacja inwestycji są nie tylko formalnym wstępem do biznesplanu. Są pierwszym krokiem do zbudowania wiarygodności projektu w oczach banku, inwestora, wspólnika lub partnera finansowego.

Inne nasze publikacje na temat finansów, nieruchomości i inwestycji: