Biznes plan dla budynku z lokalami usługowymi i mieszkalnymi w Poznaniu

Przygotowanie biznes planu dla inwestycji, w której w jednym budynku znajdują się lokale usługowe i mieszkania, wymaga znacznie szerszego podejścia niż analiza typowego projektu mieszkaniowego. Tego rodzaju realizacja łączy dwie funkcje: mieszkaniową oraz usługową. Każda z nich ma inną specyfikę sprzedaży, inną grupę klientów, inny sposób finansowania oraz inne ryzyka rynkowe.

Jednym z projektów, dla którego przygotowaliśmy biznes plan, była inwestycja zlokalizowana w Poznaniu przy ulicy Krauthofera. Zakres opracowania obejmował analizę planowanej realizacji budynku, w którym przewidziano zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale usługowe. Naszym zadaniem było uporządkowanie założeń inwestycji, ocena jej opłacalności, przygotowanie modelu finansowego oraz wskazanie kluczowych ryzyk, które mogły mieć wpływ na decyzję inwestora i instytucji finansującej.

Tego typu projekt nie może być oceniany wyłącznie przez pryzmat powierzchni użytkowej mieszkań. Równie istotne jest to, jak funkcja usługowa wpływa na atrakcyjność całego budynku, tempo sprzedaży lokali, strukturę przychodów oraz możliwość pozyskania kredytu.

Lokal usługowy jako ważna część inwestycji

W budynku wielofunkcyjnym lokal usługowy może być istotnym elementem całego przedsięwzięcia. Z jednej strony może zwiększać wartość projektu, poprawiać funkcjonalność budynku i odpowiadać na potrzeby lokalnego rynku. Z drugiej strony wprowadza dodatkowe ryzyka, które trzeba dokładnie przeanalizować już na etapie planowania inwestycji.

Lokal usługowy ma inną charakterystykę niż mieszkanie. Jest kierowany do innej grupy nabywców lub najemców. Może być przeznaczony na handel, biuro, usługi medyczne, kosmetyczne, gastronomiczne, edukacyjne lub inne funkcje dopuszczone w danej lokalizacji. Jego atrakcyjność zależy nie tylko od powierzchni i standardu, ale również od ekspozycji, wejścia z poziomu ulicy, widoczności, dostępności miejsc parkingowych, natężenia ruchu pieszego i samochodowego oraz otoczenia konkurencyjnego.

W przypadku inwestycji przy ul. Krauthofera należało więc przeanalizować nie tylko sprzedaż mieszkań, ale także potencjał komercyjny części usługowej. Kluczowe było ustalenie, czy lokal usługowy będzie możliwy do sprzedaży lub wynajęcia w zakładanej cenie i czasie, a także czy jego obecność nie wpłynie negatywnie na decyzje klientów zainteresowanych zakupem mieszkań.

Połączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej — szansa czy zagrożenie?

Łączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej w jednym budynku jest częstym rozwiązaniem w miastach. Parter budynku przeznaczany jest na lokale usługowe, a wyższe kondygnacje na mieszkania. Z urbanistycznego punktu widzenia takie rozwiązanie może być bardzo korzystne, ponieważ aktywizuje parter, zwiększa dostępność usług dla mieszkańców i lepiej wykorzystuje potencjał nieruchomości.

Z perspektywy inwestora trzeba jednak zadać sobie kilka ważnych pytań:

• Czy klienci zaakceptują zakup mieszkania w budynku, w którym istotną funkcję pełnią lokale usługowe?
• Czy rodzaj usług nie będzie uciążliwy dla mieszkańców?
• Czy lokal usługowy będzie miał oddzielne wejście i właściwie zaprojektowaną komunikację?
• Czy funkcja usługowa nie obniży postrzeganej atrakcyjności mieszkań?
• Czy sprzedaż lokali mieszkalnych będzie możliwa w zakładanych cenach?
• Czy lokale usługowe będą sprzedawane, wynajmowane, czy pozostaną w majątku inwestora?

Największe zagrożenie polega na tym, że część klientów może nie zaakceptować mieszkania w budynku, w którym znajduje się lokal usługowy. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy potencjalna działalność usługowa może kojarzyć się z hałasem, większym ruchem klientów, dostawami, zapachami, ograniczoną prywatnością albo problemami z parkowaniem.

Dlatego w biznes planie należy bardzo precyzyjnie opisać, jaki typ usług jest planowany lub możliwy do prowadzenia w lokalu. Inaczej rynek odbierze spokojny gabinet, biuro rachunkowe czy lokal medyczny, a inaczej działalność gastronomiczną lub usługę generującą duży ruch przez cały dzień.

Analiza rynku i grupy docelowej

Przygotowanie biznes planu dla budynku z lokalami usługowymi i mieszkalnymi wymaga osobnej analizy dla obu funkcji. Nie można zakładać, że skoro mieszkania mają potencjał sprzedażowy, to lokal usługowy również sprzeda się bez problemu. Są to dwa różne produkty inwestycyjne.

Dla części mieszkaniowej należy sprawdzić:

• ceny mieszkań w okolicy,
• popyt na lokale o określonej powierzchni,
• konkurencyjne inwestycje deweloperskie,
• preferencje klientów,
• tempo sprzedaży podobnych mieszkań,
• wpływ lokalizacji na atrakcyjność zakupu.

Dla części usługowej trzeba natomiast przeanalizować:

• potencjał lokalnego rynku usług,
• widoczność lokalu z ulicy,
• dostępność komunikacyjną,
• liczbę potencjalnych klientów w sąsiedztwie,
• konkurencję w najbliższej okolicy,
• możliwe stawki sprzedaży lub najmu,
• ryzyko dłuższej komercjalizacji.

W projekcie przy ul. Krauthofera szczególnie ważne było zrozumienie, że lokal usługowy nie jest tylko dodatkiem do inwestycji mieszkaniowej. Jest osobnym składnikiem biznesowym, który może poprawić wynik finansowy projektu, ale może też wydłużyć okres zwrotu kapitału, jeśli nie zostanie odpowiednio przygotowany do sprzedaży lub wynajmu.

Finansowanie inwestycji z kredytu

Jednym z najważniejszych elementów biznes planu była analiza finansowania inwestycji. W przypadku projektu obejmującego mieszkania i lokale usługowe bank będzie zwracał uwagę nie tylko na wartość nieruchomości, ale przede wszystkim na źródła spłaty kredytu.

Podstawowe pytanie brzmi:

• Czy przychód ze sprzedaży mieszkań pokryje koszt budowy całego obiektu?

Jeżeli odpowiedź brzmi „tak”, projekt może być łatwiejszy do sfinansowania, ponieważ część mieszkaniowa generuje wystarczające wpływy do spłaty kredytu i pokrycia kosztów realizacji. Jeżeli jednak przychód ze sprzedaży mieszkań nie pokrywa całego kosztu budowy, trzeba wskazać, skąd będzie pochodziła brakująca różnica.

Możliwe źródła pokrycia tej różnicy to:

• sprzedaż lokalu usługowego,

• wynajem lokalu usługowego i pozostawienie go jako aktywa inwestycyjnego,

• wkład własny inwestora,

• dodatkowe finansowanie bankowe,

• pożyczka wspólników,

• refinansowanie po zakończeniu inwestycji,

• sprzedaż innych składników majątku,

• etapowanie inwestycji lub zmiana struktury kosztów.

Dla banku bardzo ważne jest, aby model finansowy pokazywał realne i bezpieczne źródła spłaty. Jeżeli inwestor zakłada, że lokal usługowy zostanie sprzedany, trzeba wykazać, że taka sprzedaż jest rynkowo uzasadniona. Jeżeli lokal ma zostać wynajęty, należy pokazać możliwy czynsz, stopę kapitalizacji, potencjalną wartość inwestycyjną oraz wpływ najmu na obsługę zadłużenia.

Czy sprzedaż mieszkań sfinansuje cały budynek?

W projektach mieszanych bardzo często pojawia się problem rozdzielenia przychodów i kosztów. Budynek jest realizowany jako jeden obiekt, ale jego powierzchnia może mieć różną płynność sprzedaży. Mieszkania zazwyczaj sprzedają się szybciej niż lokale usługowe, ale nie zawsze przychód z mieszkań wystarcza na pokrycie całych nakładów.

Dlatego w biznes planie trzeba przygotować szczegółowy budżet inwestycji, obejmujący:

• koszt zakupu nieruchomości lub wartość gruntu,

• koszty projektowe,

• koszty administracyjne i formalnoprawne,

• koszt budowy,

• koszty przyłączy i infrastruktury,

• koszty finansowania,

• koszty sprzedaży i marketingu,

• rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Następnie należy porównać te koszty z planowanymi przychodami ze sprzedaży mieszkań i lokali usługowych. Właśnie ten etap pokazuje, czy inwestycja jest samofinansująca się ze sprzedaży lokali mieszkalnych, czy wymaga dodatkowego źródła finansowania.

Jeżeli część usługowa odpowiada za istotną część potencjalnego przychodu, nie można jej traktować marginalnie. Trzeba przygotować realistyczny scenariusz sprzedaży lub najmu lokalu usługowego. W przeciwnym razie inwestor może znaleźć się w sytuacji, w której mieszkania zostały sprzedane, ale projekt nadal nie generuje wystarczającej nadwyżki do spłaty kredytu i osiągnięcia oczekiwanej rentowności.

Ryzyko komercjalizacji lokalu usługowego

Lokal usługowy może być atrakcyjnym elementem inwestycji, ale jego sprzedaż lub wynajem często wymaga więcej czasu niż sprzedaż mieszkań. Potencjalny nabywca lokalu usługowego analizuje nie tylko lokalizację i cenę, ale również możliwość prowadzenia działalności, widoczność, wejście, układ pomieszczeń, zaplecze, parking, witrynę i ograniczenia techniczne.

Z tego powodu w biznes planie warto uwzględnić kilka scenariuszy:

• scenariusz optymistyczny, w którym lokal usługowy zostaje sprzedany szybko i w zakładanej cenie,
• scenariusz bazowy, w którym sprzedaż lub wynajem trwa dłużej, ale nie zagraża płynności projektu,
• scenariusz ostrożny, w którym lokal usługowy pozostaje niesprzedany przez dłuższy czas i wymaga finansowania pomostowego lub wynajmu.

Taka analiza jest bardzo ważna z punktu widzenia inwestora i banku. Pokazuje, czy projekt pozostaje bezpieczny również wtedy, gdy część usługowa nie zostanie od razu skomercjalizowana.

Wpływ funkcji usługowej na marketing mieszkań

W inwestycji mieszanej istotne znaczenie ma również sposób komunikacji marketingowej. Lokal usługowy nie powinien być przedstawiany jako problem, ale jako element funkcjonalny budynku. Warunkiem jest jednak odpowiedni dobór funkcji usługowej oraz właściwe zaprojektowanie budynku.

Dla klientów kupujących mieszkania ważne będą takie kwestie jak:

• czy lokal usługowy będzie uciążliwy,
• czy wejście do lokalu jest oddzielone od wejścia do części mieszkalnej,
• czy dostawy nie będą zakłócać życia mieszkańców,
• czy działalność usługowa nie wpłynie na bezpieczeństwo i prywatność,
• czy w budynku będzie zachowany komfort akustyczny,
• czy część usługowa poprawi dostępność codziennych usług.

Dobrze przygotowany projekt może pokazać funkcję usługową jako zaletę. Mieszkańcy mogą mieć w budynku lub bezpośrednim sąsiedztwie dostęp do potrzebnych usług, co zwiększa wygodę życia. Źle dobrana lub źle skomunikowana funkcja usługowa może jednak obniżyć atrakcyjność mieszkań.

Rola biznes planu w projekcie przy ul. Krauthofera

Biznes plan dla inwestycji przy ul. Krauthofera miał na celu uporządkowanie całego modelu realizacji. Kluczowe było spojrzenie na projekt nie tylko jako na budowę budynku, ale jako na przedsięwzięcie inwestycyjne, które musi być sprzedawalne, finansowalne i rentowne.

W opracowaniu należało przeanalizować:

• strukturę funkcjonalną budynku,
• potencjał sprzedaży mieszkań,
• potencjał sprzedaży lub wynajmu lokalu usługowego,
• łączny koszt realizacji,
• źródła finansowania,
• możliwość spłaty kredytu,
• ryzyka wynikające z połączenia funkcji mieszkalnej i usługowej,
• wpływ części usługowej na decyzje klientów mieszkaniowych,
• scenariusze finansowe inwestycji.

Tak przygotowany biznes plan jest nie tylko dokumentem dla banku. Jest przede wszystkim narzędziem decyzyjnym dla inwestora. Pozwala sprawdzić, czy założenia projektu są realne, gdzie znajdują się największe ryzyka i jakie działania trzeba podjąć, aby zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji.

Podsumowanie

Biznes plan dla budynku, w którym znajdują się lokale usługowe i mieszkania, wymaga kompleksowej analizy. Taki projekt ma większy potencjał niż klasyczna inwestycja mieszkaniowa, ale jednocześnie jest bardziej wymagający. Lokal usługowy może zwiększyć wartość inwestycji, poprawić funkcjonalność budynku i wygenerować dodatkowy przychód. Może jednak również wydłużyć proces sprzedaży, utrudnić finansowanie lub wpłynąć na decyzje klientów kupujących mieszkania.

W przypadku inwestycji przy ul. Krauthofera w Poznaniu szczególnie ważne było sprawdzenie, czy przychody ze sprzedaży mieszkań pokryją koszt budowy całego obiektu, a jeżeli nie — skąd będzie pochodziła różnica. Równie istotna była analiza tego, jak część usługowa wpłynie na atrakcyjność mieszkań oraz jakie scenariusze należy przyjąć dla sprzedaży lub wynajmu lokalu usługowego.

Dobrze przygotowany biznes plan pozwala inwestorowi uniknąć podejmowania decyzji wyłącznie na podstawie ogólnego przekonania, że „projekt się sprzeda”. W tego typu inwestycjach trzeba dokładnie policzyć koszty, przychody, finansowanie, ryzyka i realny popyt. Dopiero wtedy można ocenić, czy budynek łączący lokale usługowe i mieszkalne jest projektem bezpiecznym, rentownym i możliwym do sfinansowania.

Jeżeli potrzebujesz wsparcia w procesie przygotowania inwestycji komercyjnej, opracowania biznes planu lub doradztwa finansowego. Napisz!

Inne nasze realizacje w procesie przygotowania inwestycji komercyjnej, opracowania biznes planu i doradztwa finansowego: