Biznes plan rewitalizacja kamienicy i program rewitalizacji starej kamienicy

Jedną z realizacji METIS GROUP było opracowanie biznes planu dla inwestycji polegającej na rewitalizacji kamienicy położonej przy ulicy Kościuszki w Poznaniu. Zakres prac obejmował uporządkowanie założeń inwestycyjnych, określenie planowanego sposobu wykorzystania nieruchomości oraz przygotowanie analizy finansowej całego przedsięwzięcia.

Rewitalizacja kamienicy jest procesem znacznie bardziej złożonym niż standardowy remont budynku. Obejmuje nie tylko prace budowlane i instalacyjne, ale również dostosowanie nieruchomości do współczesnych potrzeb użytkowników, ochronę jej historycznego charakteru oraz wybór funkcji zapewniającej odpowiedni poziom przychodów.

Celem biznes planu było sprawdzenie, czy planowany zakres prac, przewidywane koszty oraz możliwe do osiągnięcia przychody pozwolą uzyskać satysfakcjonującą rentowność inwestycji. Opracowanie miało także pomóc inwestorowi w zaplanowaniu kolejnych etapów przedsięwzięcia i ograniczeniu ryzyka przekroczenia budżetu.

Biznes plan rewitalizacja kamienicy i program rewitalizacji starej kamienicy

Przygotowanie biznes planu rozpoczęło się od analizy aktualnego stanu nieruchomości oraz określenia docelowej koncepcji jej wykorzystania. W przypadku starej kamienicy nie wystarczy oszacować kosztów remontu poszczególnych lokali. Konieczne jest spojrzenie na cały budynek jako jedno przedsięwzięcie inwestycyjne.

W ramach opracowania uwzględniliśmy między innymi:

• stan techniczny budynku i jego instalacji,
• przewidywany zakres prac remontowych,
• koszty modernizacji części wspólnych,
• możliwą zmianę układu funkcjonalnego lokali,
• koszty dokumentacji projektowej i uzgodnień,
• harmonogram realizacji inwestycji,
• planowany standard mieszkań,
• potencjalne przychody ze sprzedaży lub wynajmu,
• koszty finansowania oraz utrzymania nieruchomości,
• ryzyka związane z realizacją prac w starym budynku.

Program rewitalizacji starej kamienicy powinien łączyć założenia architektoniczne, techniczne, użytkowe i finansowe. Dopiero zestawienie wszystkich tych elementów pozwala ocenić, czy przyjęta koncepcja ma uzasadnienie ekonomiczne.

W przypadku inwestycji przy ulicy Kościuszki biznes plan stanowił narzędzie wspierające inwestora w podejmowaniu decyzji dotyczących zakresu prac, standardu wykończenia oraz sposobu dalszego wykorzystania nieruchomości.

Rewitalizacja kamienicy z perspektywy finansowej inwestora

Z perspektywy inwestora rewitalizacja kamienicy powinna prowadzić nie tylko do poprawy stanu technicznego i estetyki budynku, ale również do zwiększenia jego wartości rynkowej oraz potencjału dochodowego.

Największym wyzwaniem jest prawidłowe określenie pełnego budżetu przedsięwzięcia. W starych budynkach rzeczywisty zakres prac może okazać się większy, niż wynikało to z pierwszych oględzin. Problemy mogą dotyczyć konstrukcji, stropów, dachu, zawilgocenia, instalacji, stolarki, fundamentów lub elementów objętych ochroną konserwatorską.

Dlatego w analizie finansowej należy uwzględnić odpowiednią rezerwę na nieprzewidziane wydatki. Zbyt optymistyczny budżet może prowadzić do utraty płynności i konieczności poszukiwania dodatkowego kapitału już w trakcie realizacji inwestycji.

Istotne znaczenie ma również czas. Przedłużenie prac powoduje wzrost kosztów wykonawstwa, finansowania, nadzoru i utrzymania nieruchomości. Jednocześnie opóźnia moment rozpoczęcia sprzedaży mieszkań lub uzyskiwania przychodów z najmu.

W biznes planie analizuje się zatem nie tylko całkowitą wartość nakładów, ale również terminy ich ponoszenia. Pozwala to określić zapotrzebowanie na kapitał w poszczególnych etapach realizacji.

Program funkcjonalno-użytkowy rewitalizacji budynku, części wspólnych i mieszkań

Program funkcjonalno-użytkowy określa, w jaki sposób kamienica będzie wykorzystywana po zakończeniu prac. Powinien uwzględniać potrzeby przyszłych mieszkańców lub najemców, możliwości techniczne budynku oraz oczekiwany poziom rentowności.

W ramach koncepcji należy przeanalizować zarówno mieszkania, jak i wszystkie elementy wpływające na odbiór całej nieruchomości. Dotyczy to między innymi klatek schodowych, elewacji, wejścia do budynku, podwórza, piwnic, instalacji oraz przestrzeni gospodarczych.

Program może obejmować:

• modernizację mieszkań i zmianę ich układów,
• wydzielenie nowych lokali,
• remont elewacji i dachu,
• wymianę lub modernizację instalacji,
• odnowienie klatek schodowych,
• poprawę bezpieczeństwa i standardu wejścia,
• zagospodarowanie podwórza,
• przygotowanie komórek lokatorskich lub rowerowni,
• poprawę efektywności energetycznej budynku.

Standard wykończenia powinien być dostosowany do lokalizacji, charakteru kamienicy i grupy docelowej. Nadmierne inwestowanie w elementy, za które klienci nie będą skłonni zapłacić wyższej ceny, może obniżyć opłacalność projektu. Z drugiej strony zbyt niski standard może ograniczyć zainteresowanie lokalami i utrudnić osiągnięcie zakładanych stawek sprzedaży lub najmu.

Właściwie przygotowany program funkcjonalno-użytkowy pomaga zachować równowagę pomiędzy jakością rewitalizacji a możliwościami finansowymi inwestora.

Jak przeprowadzić analizę finansową rewitalizacji kamienicy, aby to się opłacało?

Analiza finansowa powinna rozpoczynać się od opracowania szczegółowego budżetu inwestycji. Należy uwzględnić nie tylko zakup nieruchomości i roboty budowlane, ale również wszystkie koszty towarzyszące.

Do budżetu zalicza się między innymi:

• cenę zakupu kamienicy,
• podatki i koszty transakcyjne,
• dokumentację projektową,
• ekspertyzy i uzgodnienia,
• roboty budowlane i instalacyjne,
• nadzór inwestorski,
• zagospodarowanie części wspólnych,
• marketing i sprzedaż lokali,
• koszty administracyjne,
• odsetki i prowizje związane z finansowaniem,
• rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Kolejnym etapem jest przygotowanie prognozy przychodów. W zależności od przyjętego modelu mogą one pochodzić ze sprzedaży mieszkań, najmu długoterminowego, wynajmu lokali użytkowych albo połączenia kilku źródeł.

Założone ceny powinny wynikać z analizy lokalnego rynku, standardu nieruchomości oraz porównania z innymi projektami realizowanymi w Poznaniu. Nie należy opierać kalkulacji wyłącznie na najwyższych cenach ofertowych, ponieważ nie zawsze odpowiadają one rzeczywistym cenom transakcyjnym.

Ważnym elementem biznes planu jest również analiza wrażliwości. Pokazuje ona, jak na wynik inwestycji wpłyną:

• wzrost kosztów remontu,
• wydłużenie harmonogramu,
• obniżenie cen sprzedaży,
• wolniejsze tempo komercjalizacji,
• wzrost kosztów finansowania,
• konieczność wykonania dodatkowych prac.

Dzięki temu inwestor może ocenić, czy projekt pozostanie rentowny także w mniej korzystnym scenariuszu.

Biznes plan rewitalizacji kamienicy przy ulicy Kościuszki

Opracowany przez METIS GROUP biznes plan połączył analizę technicznych i funkcjonalnych założeń projektu z oceną jego ekonomicznej opłacalności. Pozwolił określić najważniejsze koszty, zaplanować harmonogram przedsięwzięcia oraz ocenić możliwy poziom przychodów.

Realizacja pokazała, że dobrze przygotowana rewitalizacja kamienicy może zwiększyć wartość nieruchomości, poprawić jej standard oraz przywrócić budynkowi pełną funkcjonalność. Warunkiem powodzenia jest jednak realistyczny budżet, odpowiednia rezerwa finansowa oraz dokładne zaplanowanie całego procesu jeszcze przed rozpoczęciem prac.

Nasze realizacje w zakresie przygotowania inwestycji w kamienice: