Obejrzyj film również bezpośrednio w YouTube

Dobra lokalizacja nie gwarantuje zysku

Dobra lokalizacja jest jednym z najważniejszych elementów wpływających na wartość nieruchomości. Nie oznacza jednak automatycznie, że jej zakup będzie dobrą inwestycją.

Można kupić działkę, mieszkanie, kamienicę albo budynek komercyjny w bardzo atrakcyjnym miejscu, a mimo to osiągnąć niewielki zysk albo nawet ponieść stratę.

Dlaczego?

Ponieważ o rentowności inwestycji nie decyduje wyłącznie lokalizacja. Znaczenie mają również cena zakupu nieruchomości, koszty realizacji projektu, sytuacja na lokalnym rynku, konkurencja, realne ceny sprzedaży lub najmu, sposób finansowania oraz czas potrzebny na zakończenie inwestycji.

Dlatego przed zakupem nieruchomości nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie:

„Czy to jest dobra lokalizacja?”

Trzeba przede wszystkim sprawdzić:

„Czy przy tej cenie zakupu, kosztach i możliwych przychodach ta inwestycja rzeczywiście będzie opłacalna?”

W filmie pokazuję, dlaczego nawet bardzo atrakcyjna lokalizacja nie daje gwarancji osiągnięcia zakładanego zysku.

Dobra lokalizacja to przewaga, ale nie gwarancja rentowności

Lokalizacja może znacząco zwiększyć atrakcyjność nieruchomości.

Bliskość centrum miasta, dobra komunikacja, szkoły, usługi, tereny rekreacyjne czy rozwijająca się infrastruktura mogą wpływać na zainteresowanie klientów oraz poziom cen.

Problem pojawia się wtedy, gdy inwestor jest gotowy zapłacić za tę lokalizację zbyt dużo.

Nawet bardzo dobra nieruchomość może okazać się słabą inwestycją, jeżeli jej cena zakupu nie pozostawia odpowiedniego marginesu na koszty realizacji oraz oczekiwany zysk.

Dlatego nieruchomość należy analizować nie tylko pod względem jej jakości, ale również ceny.

To dwie różne rzeczy.

Możemy mieć świetną nieruchomość, ale kupioną za cenę, przy której inwestycja przestaje być atrakcyjna finansowo.

Najpierw sprawdź lokalny rynek

Przed zakupem nieruchomości trzeba dokładnie przeanalizować rynek, na którym ma być realizowany projekt.

Szczególnie ważne są:

• ceny podobnych nieruchomości,
• liczba konkurencyjnych ofert,
• poziom popytu,
• tempo sprzedaży,
• standard konkurencyjnych projektów,
• preferencje potencjalnych klientów.

W przypadku inwestycji mieszkaniowej nie wystarczy więc wiedzieć, że nieruchomość znajduje się w dobrej dzielnicy.

Trzeba sprawdzić również, ile mieszkań jest aktualnie oferowanych w tej lokalizacji, w jakich cenach, jakie metraże cieszą się zainteresowaniem oraz jak szybko konkurencja jest w stanie sprzedawać swoje lokale.

Może się bowiem okazać, że lokalizacja jest bardzo atrakcyjna, ale inwestorów jest wielu, podaż jest wysoka, a klienci mają dużą możliwość wyboru.

To może ograniczać zarówno możliwe do osiągnięcia ceny, jak i tempo sprzedaży.

Cena zakupu musi wynikać z potencjału całej inwestycji

Jednym z podstawowych błędów jest analizowanie ceny nieruchomości w oderwaniu od całego projektu.

Inwestor powinien najpierw oszacować:

przyszłe przychody – wszystkie koszty inwestycji – oczekiwany zysk.

Dopiero wynik takiej analizy pokazuje, jaka cena zakupu nieruchomości może być ekonomicznie uzasadniona.

Załóżmy, że po realizacji projektu można osiągnąć 12 mln zł przychodów.

Jeżeli wszystkie koszty związane z przygotowaniem, budową, finansowaniem, marketingiem i sprzedażą wyniosą 7 mln zł, a inwestor chce osiągnąć 2 mln zł zysku, na zakup nieruchomości pozostaje określony limit.

Jeżeli sprzedający oczekuje znacznie wyższej ceny, świetna lokalizacja sama w sobie nie rozwiąże problemu.

Może się po prostu okazać, że przy tej cenie wejścia projekt nie zapewni oczekiwanej stopy zwrotu.

Trzeba policzyć wszystkie koszty

Cena zakupu jest tylko jednym z elementów inwestycji.

W kalkulacji należy uwzględnić również między innymi:

• koszty transakcyjne,
• dokumentację i projekt,
• prace budowlane lub remontowe,
• infrastrukturę,
• finansowanie,
• podatki i opłaty,
• marketing i sprzedaż,
• zarządzanie projektem,
• koszty operacyjne,
• rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Dopiero zestawienie wszystkich wydatków z możliwymi do osiągnięcia przychodami pozwala ocenić rzeczywistą rentowność.

Sprawdź również, co stanie się w gorszym scenariuszu

Inwestycja nie powinna być opłacalna wyłącznie wtedy, gdy wszystkie założenia realizują się idealnie.

Warto sprawdzić również:

• co stanie się, jeżeli ceny sprzedaży będą niższe,
• co będzie, jeżeli koszty wzrosną,
• jak wynik zmieni wolniejsza sprzedaż,
• co się stanie, jeśli inwestycja potrwa kilka miesięcy dłużej.

Jeżeli niewielkie pogorszenie założeń powoduje utratę całego zysku, oznacza to bardzo niski margines bezpieczeństwa.

Dlatego atrakcyjność lokalizacji powinna być zawsze oceniana razem z analizą rynku, budżetem, modelem finansowym i analizą ryzyka.

Dobra inwestycja to nie zawsze najlepsza nieruchomość

To ważne rozróżnienie.

Inwestor nie powinien szukać wyłącznie najładniejszej nieruchomości czy najlepszego adresu.

Powinien szukać projektu, w którym relacja pomiędzy:

ceną zakupu → kosztami → przychodami → ryzykiem → zyskiem

jest dla niego odpowiednia.

Czasami nieruchomość w nieco słabszej lokalizacji, ale kupiona za znacznie lepszą cenę, może wygenerować wyższą stopę zwrotu niż prestiżowa nieruchomość kupiona bardzo drogo.

Dlatego przed zakupem warto oddzielić emocjonalną ocenę nieruchomości od jej oceny inwestycyjnej.

Podsumowanie

Dobra lokalizacja może zwiększyć potencjał nieruchomości, ale nie gwarantuje zysku.

Przed podjęciem decyzji o zakupie trzeba przeanalizować co najmniej:

lokalny rynek, konkurencję, możliwe ceny sprzedaży lub najmu, pełne koszty inwestycji, finansowanie oraz ryzyko projektu.

Dopiero model finansowy pokazuje, czy przy określonej cenie zakupu inwestycja daje możliwość osiągnięcia oczekiwanego wyniku.

Dlatego zanim zainwestujesz kilka milionów złotych w nieruchomość, nie pytaj wyłącznie:

„Czy to dobra lokalizacja?”

Zapytaj również:

„Czy przy tych wszystkich założeniach to dobra inwestycja?”

Analizujesz zakup nieruchomości inwestycyjnej?

W METIS GROUP wspieramy inwestorów w analizie nieruchomości jeszcze przed zaangażowaniem kapitału.

Analizujemy między innymi lokalizację, rynek, konkurencję, koszty, możliwe przychody, sposób finansowania, rentowność oraz najważniejsze ryzyka projektu.

Celem takiej analizy jest odpowiedź na podstawowe pytanie:

czy dana nieruchomość jest nie tylko atrakcyjna, ale przede wszystkim opłacalna jako inwestycja.

Marek Krzymiński
METIS GROUP

Nasze pozostałe publikacje na temat doradztwa inwestycyjnego i finansowego: