Doradca inwestycyjny analizuje nieruchomość, rynek, koszty, przychody i ryzyka. Pomaga przygotować strategię, ocenić rentowność oraz podjąć decyzję opartą na faktach i liczbach. Pokazuje inwestorowi dostępne możliwości i konsekwencje każdego scenariusza.

Obejrzyj film także bezpośrednio w YouTube

Doradca inwestycyjny nieruchomości – co konkretnie robi?

Zakup nieruchomości inwestycyjnej to często decyzja dotycząca zaangażowania kilku lub kilkunastu milionów złotych. Mimo to wielu inwestorów podejmuje ją przede wszystkim na podstawie ceny nieruchomości, lokalizacji oraz własnego przekonania o potencjale projektu.

Tymczasem dobra inwestycja wymaga znacznie szerszej analizy.

Trzeba sprawdzić nie tylko samą nieruchomość, ale również rynek, konkurencję, koszty realizacji projektu, możliwe przychody, sposób finansowania, rentowność oraz ryzyka związane z inwestycją.

I właśnie w tym procesie może pomóc doradca inwestycyjny nieruchomości.

Jego rolą nie powinno być przekonywanie inwestora do zakupu.

Znacznie ważniejsze jest dostarczenie danych i analiz pozwalających odpowiedzieć na pytanie:

czy konkretna nieruchomość rzeczywiście jest dobrą inwestycją?

W poniższym filmie wyjaśniam, czym zajmuje się doradca inwestycyjny nieruchomości i na jakich etapach może wspierać inwestora.

Doradca inwestycyjny nie jest tylko pośrednikiem nieruchomości

Warto rozróżnić dwie role.

Zadaniem pośrednika jest przede wszystkim doprowadzenie do transakcji pomiędzy kupującym i sprzedającym.

Doradca inwestycyjny powinien natomiast spojrzeć na nieruchomość przede wszystkim z perspektywy opłacalności całego przedsięwzięcia.

Nie chodzi tylko o znalezienie działki, budynku czy lokalu.

Trzeba sprawdzić, czy nieruchomość pozwala zrealizować planowany projekt oraz czy przy określonej cenie zakupu inwestycja posiada ekonomiczne uzasadnienie.

Czasami efektem analizy będzie rekomendacja zakupu.

W innym przypadku warto negocjować cenę lub warunki transakcji.

A czasami najlepszą decyzją może być po prostu rezygnacja z inwestycji.

1. Analiza nieruchomości

Pierwszym obszarem pracy doradcy jest sama nieruchomość.

W zależności od rodzaju projektu trzeba zweryfikować między innymi:

• lokalizację,
• stan prawny,
• możliwości wykorzystania nieruchomości,
• dostęp do drogi,
• uzbrojenie,
• ograniczenia administracyjne,
• stan techniczny budynku,
• potencjalne koszty adaptacji lub przygotowania terenu.

Nieruchomość może wyglądać bardzo atrakcyjnie podczas pierwszej prezentacji, a mimo to posiadać ograniczenia, które znacząco zmniejszają jej potencjał inwestycyjny.

Dlatego wiele najważniejszych analiz powinno zostać przeprowadzonych przed zakupem, kiedy inwestor nadal może negocjować warunki albo zrezygnować z transakcji.

2. Analiza rynku i konkurencji

Sama możliwość realizacji projektu nie oznacza jeszcze, że znajdą się na niego klienci.

Dlatego kolejnym etapem powinna być analiza rynku.

W przypadku inwestycji mieszkaniowej warto sprawdzić między innymi:

• ceny konkurencyjnych projektów,
• liczbę dostępnych mieszkań,
• strukturę metraży,
• standard inwestycji,
• tempo sprzedaży,
• planowane nowe projekty.

W inwestycjach komercyjnych analizie mogą podlegać między innymi poziomy czynszów, dostępna powierzchnia, konkurencja, popyt ze strony najemców czy poziom pustostanów.

Nie wystarczy więc stwierdzić:

„To dobra lokalizacja”.

Trzeba sprawdzić, czy rynek rzeczywiście pozwoli wygenerować przychody przyjęte w modelu finansowym.

3. Przygotowanie pełnego budżetu inwestycji

Doradca powinien również pomóc inwestorowi określić rzeczywiste koszty przedsięwzięcia.

Cena zakupu nieruchomości jest tylko jednym z elementów budżetu.

W zależności od projektu trzeba uwzględnić również:

• dokumentację i projekty,
• koszty budowlane,
• przyłącza i infrastrukturę,
• finansowanie,
• podatki i opłaty,
• marketing,
• sprzedaż,
• zarządzanie projektem,
• koszty operacyjne,
• rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Dopiero po przygotowaniu pełnego budżetu można realistycznie ocenić, ile kapitału będzie potrzebne i jaki wynik inwestycja może wygenerować.

4. Analiza przychodów i rentowności

Następnym elementem jest określenie realnych przychodów.

Prognozowane ceny sprzedaży lub najmu nie powinny wynikać z oczekiwań inwestora.

Powinny mieć uzasadnienie w danych rynkowych.

Jeżeli znamy już przewidywane przychody oraz pełny budżet, możemy przygotować model finansowy i policzyć między innymi:

• potencjalny zysk,
• rentowność projektu,
• zapotrzebowanie na kapitał,
• przepływy pieniężne,
• możliwą stopę zwrotu.

Dzięki temu nieruchomość przestaje być oceniana wyłącznie na podstawie intuicji.

Możemy zacząć oceniać ją jak przedsięwzięcie biznesowe.

5. Analiza sposobu finansowania

Dobra inwestycja musi być również możliwa do sfinansowania.

Dlatego trzeba określić:

ile kapitału własnego posiada inwestor, jakiego kredytu może potrzebować, kiedy środki będą uruchamiane i czy projekt będzie w stanie obsługiwać zadłużenie.

Szczególnie przy większych inwestycjach sposób finansowania może znacząco wpływać na rentowność projektu.

Wyższy koszt kredytu, mniejszy poziom finansowania bankowego albo konieczność wniesienia większego kapitału własnego mogą zmienić atrakcyjność przedsięwzięcia.

Dlatego finansowanie powinno być analizowane razem z biznesplanem i modelem finansowym, a nie dopiero po zakupie nieruchomości.

6. Analiza ryzyka i scenariuszy alternatywnych

Model bazowy pokazuje, co może się wydarzyć, jeżeli najważniejsze założenia zostaną zrealizowane zgodnie z planem.

Doradca powinien jednak pomóc odpowiedzieć również na znacznie trudniejsze pytania.

Co będzie, jeżeli:

• koszty wzrosną,
• sprzedaż będzie wolniejsza,
• ceny okażą się niższe,
• budowa się opóźni,
• finansowanie będzie droższe?

Dzięki przygotowaniu scenariusza pesymistycznego można sprawdzić, czy projekt nadal pozostaje rentowny i ile dodatkowego kapitału może potrzebować inwestor.

To pozwala ocenić nie tylko potencjalny zysk, ale także margines bezpieczeństwa inwestycji.

Doradca powinien pomagać podjąć decyzję

Ostatecznie wszystkie analizy prowadzą do jednego momentu.

Trzeba zdecydować:

kupić, negocjować czy odpuścić?

I właśnie tutaj doradztwo inwestycyjne ma największą wartość.

Celem nie powinno być przygotowanie kilkudziesięciu stron analiz, które później trafiają do szuflady.

Analizy powinny prowadzić do konkretnej decyzji biznesowej.

Może się okazać, że projekt jest bardzo atrakcyjny i warto go realizować.

Może również okazać się, że inwestycja ma potencjał, ale wyłącznie przy niższej cenie zakupu.

Albo że ryzyko jest na tyle wysokie, że lepiej poszukać innej nieruchomości.

W każdym z tych przypadków dobrze przeprowadzona analiza spełnia swoje zadanie.

Kiedy warto skorzystać z doradcy inwestycyjnego nieruchomości?

Największą wartość doradca może wnieść przed zaangażowaniem kapitału.

Szczególnie wtedy, gdy:

• planujesz zakup nieruchomości pod inwestycję,
• analizujesz działkę pod projekt deweloperski,
• rozważasz zakup kamienicy lub budynku komercyjnego,
• chcesz sprawdzić rentowność inwestycji,
• potrzebujesz biznesplanu lub modelu finansowego,
• planujesz pozyskać finansowanie,
• chcesz niezależnie zweryfikować własne założenia.

Im większa wartość inwestycji, tym bardziej kosztowny może być błąd popełniony na początku.

Dlatego analizę warto przeprowadzić wtedy, gdy wciąż można jeszcze zmienić decyzję.

Podsumowanie

Doradca inwestycyjny nieruchomości powinien pomagać inwestorowi spojrzeć na projekt kompleksowo.

Nie tylko przez pryzmat atrakcyjnej działki czy dobrej lokalizacji.

Analizie powinny podlegać:

nieruchomość → rynek → konkurencja → koszty → przychody → finansowanie → ryzyko → rentowność.

Dopiero po zestawieniu wszystkich tych elementów można odpowiedzieć na najważniejsze pytanie:

czy warto angażować kapitał w tę konkretną inwestycję?

Planujesz inwestycję w nieruchomość?

W METIS GROUP wspieramy inwestorów w analizie projektów nieruchomościowych oraz przygotowaniu ich do realizacji i finansowania.

Analizujemy nieruchomość, rynek, konkurencję, koszty, możliwe przychody, sposób finansowania, rentowność i ryzyka przedsięwzięcia.

Przygotowujemy również biznesplany i modele finansowe pozwalające przełożyć pomysł inwestycyjny na konkretne liczby.

Celem doradztwa jest pomoc w podjęciu świadomej decyzji:

kupić, negocjować czy odpuścić.

Marek Krzymiński
METIS GROUP

Nasze pozostałe publikacje na temat doradztwa inwestycyjnego i finansowego: