Najwięcej kosztownych błędów powstaje jeszcze przed rozpoczęciem budowy: podczas wyboru nieruchomości, przyjmowania nierealnych założeń i negocjowania warunków zakupu. Film pokazuje, jak świadomie przygotować projekt, zabezpieczyć kapitał i ograniczyć ryzyko.

Obejrzyj film także bezpośrednio w YouTube

Najdroższe błędy powstają przed zakupem nieruchomości

Wiele osób kojarzy ryzyko inwestycji w nieruchomości przede wszystkim z etapem budowy. Wzrost cen materiałów, problemy z wykonawcą, opóźnienia czy nieprzewidziane roboty rzeczywiście mogą znacząco zwiększyć koszty projektu.

Jednak część najdroższych błędów powstaje znacznie wcześniej.

Jeszcze przed zakupem nieruchomości.

To właśnie wtedy inwestor wybiera nieruchomość, ocenia jej potencjał, analizuje rynek, określa przyszłe przychody i koszty oraz negocjuje warunki transakcji.

Jeżeli na tym etapie przyjmie błędne założenia, później nawet bardzo dobrze przeprowadzona realizacja może nie uratować rentowności projektu.

Dlatego przed zakupem warto odpowiedzieć nie tylko na pytanie:

„Czy podoba mi się ta nieruchomość?”

Znacznie ważniejsze jest:

„Czy przy tej cenie, możliwościach wykorzystania, kosztach i przewidywanych przychodach jest to rzeczywiście dobra inwestycja?”

W poniższym filmie pokazuję, dlaczego najważniejsze decyzje dotyczące bezpieczeństwa kapitału często zapadają jeszcze przed podpisaniem umowy zakupu nieruchomości.

[W TYM MIEJSCU FILM YOUTUBE]

Pierwszy błąd – zakup nieruchomości przed dokładną analizą

Atrakcyjna działka, kamienica czy budynek komercyjny mogą wywoływać bardzo pozytywne pierwsze wrażenie.

Dobra lokalizacja, ciekawa architektura albo pozornie atrakcyjna cena nie wystarczą jednak do stwierdzenia, że mamy do czynienia z dobrą inwestycją.

Przed zakupem trzeba sprawdzić między innymi:

• możliwości wykorzystania nieruchomości,
• stan prawny,
• uwarunkowania planistyczne,
• dostęp do infrastruktury,
• potencjalne ograniczenia,
• rynek i konkurencję,
• koszty potrzebne do realizacji projektu.

Dopiero zestawienie tych informacji pozwala ocenić rzeczywisty potencjał inwestycyjny.

Drugi błąd – zbyt optymistyczne założenia

Kolejny problem pojawia się wtedy, gdy inwestor bardzo chce, aby konkretny projekt się udał.

Łatwo wtedy przyjąć założenia potwierdzające wcześniejsze przekonanie.

Zakładamy wysoką cenę sprzedaży.

Szybkie tempo komercjalizacji.

Koszty budowy na korzystnym poziomie.

Brak większych opóźnień.

Dostępność finansowania.

Każde z tych założeń może być możliwe do osiągnięcia. Problem zaczyna się wtedy, gdy wszystkie jednocześnie muszą zrealizować się w najbardziej korzystnym wariancie, aby inwestycja była rentowna.

Dobry model finansowy nie powinien odpowiadać wyłącznie na pytanie:

„Ile zarobię, jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z planem?”

Powinien również pokazać:

„Co stanie się, jeżeli rzeczywistość będzie gorsza od moich obecnych oczekiwań?”

Trzeci błąd – nieuwzględnienie pełnych kosztów projektu

Cena zakupu nieruchomości to dopiero część przyszłych wydatków.

W zależności od rodzaju projektu mogą pojawić się również:

• podatki i koszty transakcyjne,
• dokumentacja,
• projekt,
• badania i ekspertyzy,
• koszty budowlane,
• infrastruktura i przyłącza,
• finansowanie,
• marketing i sprzedaż,
• obsługa prawna,
• zarządzanie projektem,
• koszty operacyjne,
• rezerwa na nieprzewidziane wydatki.

Jeżeli część tych pozycji zostanie pominięta, wyliczona rentowność może wyglądać znacznie lepiej niż późniejsza rzeczywistość.

Przy wielomilionowej inwestycji nawet kilka procent dodatkowych kosztów może oznaczać setki tysięcy złotych i istotnie zmniejszyć oczekiwany zysk.

Czwarty błąd – zapłacenie zbyt wysokiej ceny

Dobra nieruchomość może być złą inwestycją, jeżeli zostanie kupiona za zbyt wysoką cenę.

Dlatego ceny zakupu nie powinno się analizować wyłącznie poprzez porównanie z cenami innych nieruchomości.

Trzeba spojrzeć na cały projekt.

Jeżeli wiemy:

• jakie przychody możemy realistycznie osiągnąć,
• ile wyniosą pozostałe koszty,
• jakiego kapitału potrzebujemy,
• jakiego zysku oczekujemy,

możemy określić maksymalną ekonomicznie uzasadnioną cenę zakupu.

Jeżeli sprzedający oczekuje więcej, mamy przynajmniej trzy możliwości:

kupić, negocjować albo odpuścić.

I właśnie możliwość rezygnacji jest jedną z największych przewag analizy wykonanej przed transakcją.

Po zakupie ta możliwość praktycznie znika.

Piąty błąd – brak scenariusza pesymistycznego

Każda inwestycja dobrze wygląda przy korzystnych założeniach.

Dlatego przed zakupem warto sprawdzić również trudniejszy wariant.

Co stanie się, jeżeli:

• koszty wzrosną o 10%,
• ceny sprzedaży spadną o 5%,
• sprzedaż potrwa o sześć miesięcy dłużej,
• oprocentowanie kredytu wzrośnie,
• inwestor będzie musiał zaangażować więcej własnych pieniędzy?

Jeżeli po takich zmianach projekt nadal pozostaje rentowny, posiada większy margines bezpieczeństwa.

Jeżeli niewielkie pogorszenie założeń powoduje całkowitą utratę zysku, inwestor powinien wiedzieć o tym przed zakupem nieruchomości, a nie po rozpoczęciu inwestycji.

Najwięcej można zmienić przed podpisaniem umowy

To właśnie przed zakupem inwestor posiada największą swobodę działania.

Może:

• zrezygnować z nieruchomości,
• negocjować cenę,
• zmienić warunki transakcji,
• zmienić koncepcję inwestycji,
• przygotować inne finansowanie,
• stworzyć większą rezerwę kapitałową.

Po zakupie część decyzji staje się nieodwracalna.

Kapitał został już zaangażowany, a inwestor zaczyna ponosić koszty związane z posiadaniem i przygotowaniem nieruchomości.

Dlatego najlepszy moment na znalezienie problemu to moment przed zakupem.

Rolą doradcy nie jest przekonać inwestora do zakupu

Doradca inwestycyjny powinien pomagać inwestorowi zweryfikować projekt, a nie potwierdzać z góry podjętą decyzję.

Czasami analiza pokaże:

„warto kupić”.

Czasami:

„warto kupić, ale za niższą cenę”.

A czasami prawidłową odpowiedzią będzie:

„tej inwestycji lepiej nie realizować”.

Każdy z tych wyników może oznaczać dobrze przeprowadzoną analizę.

Najważniejszym celem jest ochrona kapitału inwestora i podjęcie świadomej decyzji przed momentem, w którym wycofanie się z projektu stanie się bardzo kosztowne.

Podsumowanie

Najdroższy błąd inwestycyjny nie zawsze powstaje na budowie.

Często zostaje popełniony dużo wcześniej – podczas:

wyboru niewłaściwej nieruchomości, przyjęcia zbyt optymistycznych założeń, niedoszacowania kosztów albo zaakceptowania zbyt wysokiej ceny zakupu.

Dlatego przed zakupem warto przeanalizować:

nieruchomość → rynek → konkurencję → koszty → przychody → finansowanie → ryzyko → rentowność.

Dopiero wtedy można podjąć decyzję:

kupić, negocjować czy odpuścić.

Planujesz zakup nieruchomości pod inwestycję?

W METIS GROUP pomagamy inwestorom analizować projekty jeszcze przed zaangażowaniem kapitału.

Weryfikujemy nieruchomość, rynek, koszty, możliwe przychody, sposób finansowania, rentowność oraz najważniejsze ryzyka przedsięwzięcia.

Celem analizy nie jest doprowadzenie do zakupu za wszelką cenę.

Celem jest podjęcie możliwie najlepszej decyzji inwestycyjnej i ograniczenie ryzyka utraty kapitału.

Marek Krzymiński
METIS GROUP

Nasze pozostałe publikacje na temat doradztwa inwestycyjnego i finansowego: