Jakie są koszty błędnie przygotowanego biznesplanu?
Błędnie przygotowany biznesplan może kosztować inwestora znacznie więcej niż samo przygotowanie dokumentu. W przypadku inwestycji o wartości kilku lub kilkunastu milionów złotych konsekwencją niewłaściwych założeń mogą być setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów, większe zaangażowanie kapitału własnego, niższa rentowność, problemy z finansowaniem, a w skrajnym przypadku nawet utrata płynności.
Dlatego biznesplanu nie powinno się traktować wyłącznie jako dokumentu potrzebnego do banku lub inwestora.
Jego podstawowym zadaniem jest sprawdzenie, czy założenia planowanej inwestycji są realistyczne i czy projekt nadal pozostanie opłacalny, gdy rzeczywistość okaże się mniej korzystna od pierwotnych prognoz.
W filmie pokazuję na konkretnych liczbach, jak stosunkowo niewielki błąd w budżecie może bardzo mocno wpłynąć na zysk i stopę zwrotu inwestora.
Koszt błędu w biznesplanie może być wielokrotnie większy niż koszt jego przygotowania
Załóżmy, że planowana inwestycja posiada budżet na poziomie 10 mln zł, a inwestor oczekuje osiągnięcia około 2 mln zł zysku.
Na pierwszy rzut oka projekt wygląda atrakcyjnie.
Co jednak wydarzy się, jeżeli rzeczywiste koszty inwestycji okażą się zaledwie o 5% wyższe od kosztów przyjętych w biznesplanie?
Przy budżecie 10 mln zł różnica wyniesie:
500 000 zł.
W ujęciu całej inwestycji jest to wzrost kosztów tylko o 5%.
Jeżeli jednak pierwotnie zakładany zysk wynosił 2 mln zł, dodatkowe 500 tys. zł kosztów powoduje jego spadek do około:
1,5 mln zł.
Oznacza to zmniejszenie zysku aż o:
25%.
To bardzo dobrze pokazuje, dlaczego nawet pozornie niewielki błąd w prognozie kosztów może mieć ogromny wpływ na ekonomiczny wynik inwestycji.
Wzrost kosztów wpływa nie tylko na zysk
Problem nie kończy się jednak na zmniejszeniu nominalnego zysku.
Wyższy budżet może oznaczać również konieczność zaangażowania większej ilości kapitału własnego.
Załóżmy, że zgodnie z pierwotnym biznesplanem inwestor miał zaangażować 3 mln zł własnych środków, aby osiągnąć 2 mln zł zysku.
Stopa zwrotu z zaangażowanego kapitału wynosiłaby w takim przypadku około:
67%.
Jeżeli jednak koszty inwestycji wzrosną o 500 tys. zł i inwestor będzie musiał pokryć tę różnicę własnym kapitałem, jego zaangażowanie wzrośnie:
z 3 mln zł do 3,5 mln zł.
Jednocześnie zysk spada:
z 2 mln zł do 1,5 mln zł.
Stopa zwrotu z kapitału zmniejsza się wtedy do około:
43%.
Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której stosunkowo niewielkie niedoszacowanie kosztów powoduje jednocześnie:
większe zaangażowanie pieniędzy inwestora i znacznie niższą stopę zwrotu.
Dlatego podczas oceny projektu nie wystarczy sprawdzić, czy nadal generuje zysk.
Trzeba również przeanalizować, ile kapitału będzie potrzebne do jego osiągnięcia.
Źle przygotowany biznesplan może zwiększyć koszt finansowania
Kolejnym potencjalnym kosztem jest finansowanie.
Bank analizujący projekt bierze pod uwagę między innymi jakość przygotowanych danych, realność budżetu, prognozowane przepływy pieniężne, wartość zabezpieczenia oraz zdolność przedsięwzięcia do obsługi zadłużenia.
Jeżeli projekt zostanie oceniony jako bardziej ryzykowny, warunki finansowania mogą być mniej korzystne.
Nawet stosunkowo niewielka różnica w marży kredytowej może mieć istotne znaczenie przy dużym kredycie i wieloletnim okresie spłaty.
W przykładzie analizowanym w materiale wzrost marży bankowej o 0,6 punktu procentowego może oznaczać w okresie około 10 lat dodatkowy koszt rzędu około:
30 tys. zł przy kredycie 1 mln zł,
152 tys. zł przy kredycie 5 mln zł,
305 tys. zł przy kredycie 10 mln zł.
Przy większych projektach nawet niewielkie pogorszenie warunków finansowych może więc oznaczać dodatkowe setki tysięcy złotych kosztów.
To kolejny argument przemawiający za tym, aby biznesplan przygotować rzetelnie jeszcze przed rozpoczęciem rozmów o finansowaniu.
Niedoszacowanie kosztów może zwiększyć wymagany wkład własny
Bank nie musi sfinansować wszystkich dodatkowych kosztów pojawiających się podczas realizacji projektu.
Jeżeli budżet inwestycji wzrośnie, część dodatkowych nakładów może zostać przerzucona na inwestora.
Oznacza to konieczność znalezienia dodatkowego kapitału.
Jeżeli środki są dostępne, problem może ograniczyć się do obniżenia rentowności.
Znacznie trudniejsza sytuacja pojawia się wtedy, gdy inwestor nie posiada dodatkowych pieniędzy.
Może wtedy zostać zmuszony do pozyskania kolejnego finansowania, wprowadzenia nowego inwestora, sprzedaży innych aktywów albo ograniczenia zakresu projektu.
Dlatego dobry biznesplan powinien odpowiedzieć nie tylko na pytanie:
„Ile pieniędzy potrzebujemy według scenariusza bazowego?”
ale również:
„Ile dodatkowego kapitału może być potrzebne, jeżeli koszty wzrosną?”
Błędny biznesplan może spowodować problemy z płynnością
Rentowność i płynność to dwie różne rzeczy.
Projekt może nadal wykazywać zysk na końcu inwestycji, a jednocześnie po drodze może zabraknąć pieniędzy na regulowanie zobowiązań.
Jeżeli nieprawidłowo oszacowano koszty albo harmonogram, inwestor może potrzebować dodatkowych środków między innymi na:
roboty budowlane, wykonawców, odsetki, podatki, dokumentację czy bieżące funkcjonowanie projektu.
Jeżeli w odpowiednim momencie brakuje gotówki, konsekwencją mogą być opóźnienia.
A opóźnienie często tworzy kolejne koszty.
Trzeba dłużej finansować inwestycję, dłużej ponosić koszty stałe i później odzyskuje się zaangażowany kapitał.
W ten sposób jeden niewłaściwie oszacowany parametr może uruchomić cały łańcuch kolejnych problemów.
Opóźnienie lub odmowa finansowania również kosztują
Źle przygotowany biznesplan może również utrudnić proces pozyskiwania kredytu.
Jeżeli bank otrzyma dokumentację zawierającą niespójne dane, nierealistyczne prognozy albo budżet nieobejmujący wszystkich kosztów, mogą pojawić się dodatkowe pytania i konieczność ponownego przygotowania części analiz.
Proces finansowania się wydłuża.
A czas w inwestycji również kosztuje.
Opóźnienie może oznaczać między innymi przesunięcie rozpoczęcia prac, zmianę cen wykonawców, dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości, przesunięcie sprzedaży oraz późniejsze odzyskanie kapitału.
W najtrudniejszym przypadku finansowanie może zostać ograniczone lub bank może odmówić realizacji transakcji na warunkach oczekiwanych przez inwestora.
Problemem nie jest sam błąd – problemem jest jego skala
W żadnym biznesplanie nie da się przewidzieć przyszłości z dokładnością do jednej złotówki.
Prognoza zawsze będzie zawierała pewien poziom niepewności.
Dlatego celem profesjonalnego biznesplanu nie jest stworzenie „idealnej” prognozy.
Znacznie ważniejsze jest przygotowanie projektu w taki sposób, aby wiedzieć:
które założenia są najbardziej wrażliwe i co stanie się z inwestycją, jeżeli przestaną się sprawdzać.
Jeżeli koszt budowy wzrośnie o 5%, warto policzyć konsekwencje.
Jeżeli cena sprzedaży spadnie o 5%, również trzeba znać wpływ na wynik.
Jeżeli sprzedaż potrwa pół roku dłużej, należy wiedzieć, ile dodatkowo będzie kosztowało finansowanie.
Temu służy między innymi analiza wrażliwości i przygotowanie scenariusza pesymistycznego.
Najdroższy biznesplan to ten, który prowadzi do złej decyzji
Koszt źle przygotowanego biznesplanu nie powinien być oceniany przez pryzmat ceny samego dokumentu.
Największym kosztem może być podjęcie błędnej decyzji inwestycyjnej na podstawie nieprawidłowych danych.
Jeżeli inwestor przeznaczy kilka lub kilkanaście milionów złotych na projekt, który od początku opierał się na zawyżonych przychodach albo niedoszacowanych kosztach, konsekwencje mogą być wielokrotnie większe niż koszt profesjonalnego przygotowania lub weryfikacji biznesplanu.
Dlatego prawidłowo wykonana analiza może prowadzić również do wniosku:
„Tego projektu nie należy realizować w obecnej formie.”
To nie oznacza, że biznesplan nie spełnił swojego zadania.
Wręcz przeciwnie.
Jeżeli analiza kosztująca niewielką część wartości inwestycji pozwala uniknąć straty liczonej w setkach tysięcy lub milionach złotych, jej wartość może być bardzo duża.
Dobry biznesplan powinien chronić kapitał inwestora
Profesjonalny biznesplan powinien pozwalać spojrzeć na projekt nie tylko przez pryzmat potencjalnego zysku.
Powinien również pokazywać:
co może pójść źle, jaki będzie tego koszt i czy inwestor posiada wystarczający margines bezpieczeństwa.
Dlatego tak ważne są realistyczne założenia dotyczące kosztów, przychodów, finansowania, harmonogramu i sprzedaży.
Biznesplan powinien być przygotowywany przed zaangażowaniem znaczącego kapitału, kiedy nadal można zmienić projekt, negocjować warunki transakcji albo całkowicie zrezygnować z inwestycji.
Podsumowanie – ile może kosztować źle przygotowany biznesplan?
Błędnie przygotowany biznesplan może prowadzić do znacznie większych konsekwencji niż koszt poprawienia samego dokumentu.
Może oznaczać:
wyższe koszty inwestycji, niższy zysk, większy wkład własny, niższą stopę zwrotu, droższe finansowanie, utratę płynności lub opóźnienie realizacji całego projektu.
Dlatego najważniejsze pytanie nie brzmi:
„Ile kosztuje przygotowanie biznesplanu?”
Znacznie lepiej zapytać:
„Ile może mnie kosztować decyzja podjęta na podstawie źle przygotowanego biznesplanu?”
Przy inwestycjach o wartości kilku lub kilkunastu milionów złotych odpowiedź może być liczona w setkach tysięcy, a czasami nawet w milionach złotych.
Potrzebujesz biznesplanu lub weryfikacji modelu finansowego?
W METIS GROUP przygotowujemy biznesplany, modele finansowe oraz analizy inwestycyjne dla przedsiębiorców i inwestorów.
Analizujemy między innymi koszty, prognozowane przychody, strukturę finansowania, rentowność, płynność, stopę zwrotu oraz wpływ zmian podstawowych założeń na wynik inwestycji.
Celem biznesplanu nie powinno być wyłącznie uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.
Celem jest sprawdzenie, czy projekt posiada realne podstawy ekonomiczne oraz czy warto zaangażować w niego kapitał.
Marek Krzymiński
METIS GROUP
Nasze pozostałe publikacje na temat doradztwa inwestycyjnego i finansowego:
Najdroższe błędy powstają przed zakupem nieruchomości
Najwięcej kosztownych błędów powstaje jeszcze przed rozpoczęciem budowy: podczas wyboru nieruchomośc…
Dlaczego biznesplan nie działa? 6 błędów, które mogą pogrążyć inwestycję
Dlaczego biznesplan nie działa? 6 błędów, które mogą pogrążyć inwestycję Biznesplan może zawierać an…
Jakie są koszty błędnie przygotowanego biznes planu?
Jakie są koszty błędnie przygotowanego biznesplanu? Błędnie przygotowany biznesplan może kosztować i…
Jak napisać bardzo dobry biznes plan? 10 praktycznych wskazówek!
Jak przygotować biznesplan oparty na wiarygodnych danych, realnych założeniach i rzetelnych analizac…
Dobra lokalizacja nie gwarantuje zysku
Obejrzyj film również bezpośrednio w YouTube Dobra lokalizacja nie gwarantuje zysku Dobra lokalizacj…
Najpierw scenariusz pesymistyczny realizacji inwestycji
Każda inwestycja dobrze wygląda w scenariuszu optymistycznym. Scenariusz pesymistyczny pozwala spraw…
Cena zakupu nieruchomości to dopiero początek kosztów
Cena zakupu nieruchomości i koszt budowy nie tworzą jeszcze pełnego budżetu inwestycji. Trzeba uwzgl…
Doradca inwestycyjny nieruchomości – co konkretnie robi?
Doradca inwestycyjny analizuje nieruchomość, rynek, koszty, przychody i ryzyka. Pomaga przygotować s…