Cena zakupu nieruchomości i koszt budowy nie tworzą jeszcze pełnego budżetu inwestycji. Trzeba uwzględnić także dokumentację, projekt, finansowanie, marketing, sprzedaż, podatki, koszty operacyjne oraz rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Obejrzyj film także bezpośrednio w YouTube

Cena zakupu nieruchomości to dopiero początek kosztów

Cena zakupu działki, budynku albo innej nieruchomości jest jednym z najważniejszych elementów budżetu inwestycji. Bardzo często jednak inwestor koncentruje się przede wszystkim na cenie nabycia oraz podstawowych kosztach budowy, pomijając wydatki, które pojawią się na kolejnych etapach realizacji projektu.

To może prowadzić do bardzo poważnego błędu.

Cena zakupu nieruchomości i koszt wykonania robót budowlanych nie tworzą jeszcze pełnego budżetu inwestycji.

Do realizacji projektu potrzebne mogą być również środki na dokumentację, projekt, uzgodnienia, finansowanie, podatki, marketing, sprzedaż, obsługę prawną, zarządzanie inwestycją czy wydatki operacyjne.

Do tego należy doliczyć rezerwę na koszty, których na początku nie jesteśmy jeszcze w stanie dokładnie przewidzieć.

Dlatego przed zakupem nieruchomości warto odpowiedzieć nie tylko na pytanie:

„Ile kosztuje nieruchomość?”

Znacznie ważniejsze jest:

„Ile pieniędzy będzie potrzebne od zakupu nieruchomości aż do całkowitego zakończenia i rozliczenia inwestycji?”

W poniższym filmie pokazuję, dlaczego cena nabycia jest dopiero początkiem kalkulacji kosztów i jakie wydatki warto uwzględnić przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Spis treści

1. Dlaczego cena zakupu to dopiero początek kosztów?
2. Koszty związane z zakupem nieruchomości
3. Dokumentacja, projekt i przygotowanie inwestycji
4. Koszty realizacji inwestycji
5. Koszty finansowania
6. Marketing i sprzedaż
7. Podatki i opłaty
8. Koszty operacyjne i zarządzanie projektem
9. Rezerwa na nieprzewidziane wydatki
10. Dlaczego pełny budżet trzeba przygotować przed zakupem?

1. Dlaczego cena zakupu nieruchomości to dopiero początek kosztów?

Przy ocenie inwestycji łatwo skoncentrować się na dwóch największych pozycjach:

cenie zakupu nieruchomości oraz kosztach budowy.

To naturalne, ponieważ najczęściej właśnie one odpowiadają za znaczną część całego budżetu.

Nie oznacza to jednak, że pozostałe koszty można pominąć.

W projekcie wartym kilka lub kilkanaście milionów złotych nawet kilka dodatkowych procent wydatków może oznaczać setki tysięcy złotych różnicy.

Załóżmy, że inwestor przewiduje:

• zakup nieruchomości za 3 mln zł,
• realizację prac budowlanych za 7 mln zł.

Na pierwszy rzut oka budżet wynosi więc:

10 mln zł.

Jeżeli jednak pozostałe wydatki związane z dokumentacją, finansowaniem, marketingiem, sprzedażą, zarządzaniem i podatkami wyniosą dodatkowo 1 mln zł, rzeczywisty koszt projektu wzrośnie do:

11 mln zł.

To różnica wynosząca 10% całego pierwotnego budżetu.

Jeżeli oczekiwany zysk inwestora wynosił 2 mln zł, pominięcie 1 mln zł kosztów nie oznacza jedynie wzrostu budżetu o 10%.

Może oznaczać spadek zysku o połowę.

Dlatego pełny budżet jest jednym z podstawowych elementów analizy opłacalności inwestycji.

2. Koszty związane z zakupem nieruchomości

Pierwsza grupa wydatków pojawia się już podczas samego nabywania nieruchomości.

Cena ustalona ze sprzedającym nie zawsze odpowiada kwocie, którą rzeczywiście trzeba przygotować na przeprowadzenie transakcji.

W zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu zawarcia transakcji mogą pojawić się między innymi:

• podatki,
• koszty notarialne,
• opłaty sądowe,
• koszty wpisów do księgi wieczystej,
• wynagrodzenie pośrednika,
• koszty obsługi prawnej,
• koszty analiz poprzedzających zakup,
• wycena nieruchomości.

W przypadku większej inwestycji przed jej nabyciem warto również wykonać odpowiednie due diligence nieruchomości.

Niska cena zakupu nie musi bowiem oznaczać atrakcyjnej inwestycji.

Jeżeli po zakupie okaże się, że konieczne są dodatkowe prace, infrastruktura, zmiana projektu albo usunięcie problemów prawnych czy technicznych, rzeczywisty koszt przedsięwzięcia może znacząco wzrosnąć.

Dlatego cena zakupu powinna być oceniana zawsze razem z przyszłymi nakładami koniecznymi do wykorzystania potencjału nieruchomości.

3. Dokumentacja, projekt i przygotowanie inwestycji

Drugą grupą są koszty ponoszone jeszcze przed rozpoczęciem właściwych prac budowlanych.

W zależności od charakteru przedsięwzięcia mogą obejmować między innymi:

• koncepcję inwestycji,
• projekt architektoniczny,
• projekt budowlany,
• projekty branżowe,
• mapy,
• badania geotechniczne,
• ekspertyzy,
• kosztorysy,
• uzgodnienia,
• decyzje administracyjne,
• obsługę geodezyjną,
• doradztwo techniczne,
• doradztwo prawne.

Część inwestorów koncentruje się na koszcie wykonawstwa, traktując przygotowanie dokumentacji jako stosunkowo niewielki element inwestycji.

Przy większych projektach suma takich wydatków może jednak osiągnąć znaczącą wartość.

Co więcej, niektóre koszty mogą pojawić się jeszcze zanim inwestor będzie miał pewność, że przedsięwzięcie zostanie zrealizowane dokładnie w zakładanej formie.

Dlatego odpowiedni budżet przygotowawczy powinien być częścią modelu finansowego od samego początku.

4. Koszty realizacji inwestycji

Największą część budżetu wielu projektów stanowią oczywiście koszty budowlane.

Nie powinny być jednak sprowadzane do jednej pozycji „budowa”.

W zależności od rodzaju inwestycji należy uwzględnić między innymi:

• roboty przygotowawcze,
• roboty ziemne,
• konstrukcję,
• materiały,
• instalacje,
• elewację,
• prace wykończeniowe,
• zagospodarowanie terenu,
• drogi wewnętrzne,
• miejsca parkingowe,
• przyłącza,
• elementy infrastruktury technicznej,
• nadzór nad realizacją.

Szczególne znaczenie mają koszty, które nie zawsze są widoczne przy pierwszej analizie nieruchomości.

Działka może być atrakcyjna cenowo, ale wymagać wykonania drogi, przebudowy infrastruktury albo kosztownego doprowadzenia mediów.

Budynek może natomiast wymagać znacznie większego zakresu remontu, niż zakładał inwestor przed rozpoczęciem prac.

Dlatego przy przygotowywaniu biznesplanu inwestycji nie powinno się opierać wyłącznie na jednej ogólnej kwocie szacowanego kosztu budowy.

Budżet powinien być możliwie szczegółowy i oparty na aktualnych danych.

5. Koszty finansowania inwestycji

Jeżeli projekt jest realizowany częściowo przy wykorzystaniu kapitału obcego, finansowanie również kosztuje.

I nie chodzi wyłącznie o oprocentowanie kredytu.

Do kosztów finansowych mogą należeć między innymi:

• prowizja za udzielenie kredytu,
• odsetki,
• koszty wyceny nieruchomości,
• koszty ustanowienia zabezpieczeń,
• opłaty bankowe,
• koszty ubezpieczeń wymaganych przez bank,
• koszty uruchamiania kolejnych transz,
• koszty finansowania pomostowego,
• inne wydatki związane z pozyskaniem kapitału.

Tutaj ogromne znaczenie ma również czas.

Jeżeli inwestycja potrwa dłużej, kredyt również będzie wykorzystywany przez dłuższy okres.

To oznacza wyższe odsetki.

W rezultacie opóźnienie projektu może powodować wzrost kosztów nawet wtedy, gdy sam koszt wykonania budynku się nie zmieni.

Dlatego model finansowy powinien łączyć:

budżet inwestycji + harmonogram + sposób finansowania.

Tych trzech elementów nie powinno analizować się oddzielnie.

6. Marketing i sprzedaż też kosztują

Kolejnym błędem jest założenie, że po zakończeniu budowy produkt po prostu się sprzeda.

W rzeczywistości komercjalizacja inwestycji również wymaga budżetu.

W przypadku projektu deweloperskiego mogą pojawić się między innymi:

• przygotowanie identyfikacji inwestycji,
• strona internetowa,
• wizualizacje,
• zdjęcia i materiały filmowe,
• kampanie reklamowe,
• portale nieruchomości,
• oznakowanie inwestycji,
• materiały sprzedażowe,
• biuro sprzedaży,
• wynagrodzenie handlowców,
• prowizje pośredników.

Przy inwestycji komercyjnej mogą dochodzić dodatkowo koszty pozyskania najemców lub operatorów.

Te wydatki powinny zostać uwzględnione jeszcze przed rozpoczęciem projektu.

Jeżeli model finansowy zakłada określone tempo sprzedaży, powinien również odpowiedzieć na pytanie:

co inwestor zamierza zrobić, aby taką sprzedaż rzeczywiście osiągnąć?

Prognoza przychodów bez budżetu pozwalającego je wygenerować może być zbyt optymistyczna.

7. Podatki i opłaty mogą istotnie zmienić wynik projektu

Każda inwestycja powinna zostać przeanalizowana również pod kątem podatkowym.

Konkretne obciążenia zależą oczywiście od rodzaju nieruchomości, podmiotu realizującego inwestycję i sposobu przeprowadzenia transakcji.

Na różnych etapach mogą pojawiać się między innymi:

• VAT,
• PCC,
• podatek od nieruchomości,
• opłaty administracyjne,
• podatki związane ze sprzedażą i dochodem z inwestycji.

Przy większych transakcjach skutków podatkowych nie powinno się zakładać intuicyjnie.

Powinny zostać zweryfikowane przed dokonaniem zakupu i uwzględnione w modelu finansowym.

Inwestor powinien analizować wynik, który rzeczywiście pozostanie po uwzględnieniu wszystkich obciążeń, a nie jedynie różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży a zakupem nieruchomości i wykonaniem robót.

8. Koszty operacyjne i zarządzanie projektem

Inwestycja nie realizuje się sama.

Jeżeli przedsięwzięcie potrwa dwa lub trzy lata, przez cały ten okres ktoś musi nim zarządzać.

Pojawiają się więc koszty funkcjonowania projektu.

W zależności od jego charakteru mogą obejmować:

• zarządzanie inwestycją,
• administrację,
• księgowość,
• obsługę prawną,
• pracę zespołu,
• nadzór,
• biuro,
• ubezpieczenie,
• ochronę nieruchomości,
• media,
• utrzymanie nieruchomości do czasu sprzedaży.

Pojedynczo część tych pozycji może wydawać się niewielka.

Jeżeli jednak występują każdego miesiąca przez kilka lat, ich łączna wartość może być znacząca.

Dlatego model finansowy powinien uwzględniać również koszty funkcjonowania przedsięwzięcia w czasie.

9. Rezerwa na nieprzewidziane wydatki

Nawet najlepiej przygotowany budżet jest prognozą.

Nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich wydatków z dokładnością do jednej złotówki.

W trakcie realizacji mogą pojawić się:

• dodatkowe roboty,
• wzrost cen materiałów,
• zmiany projektowe,
• nieprzewidziane problemy techniczne,
• dodatkowe wymagania administracyjne,
• opóźnienia,
• zmiany warunków finansowania.

Dlatego w dobrze przygotowanym budżecie powinna znaleźć się odpowiednia rezerwa na nieprzewidziane wydatki.

Jej wysokość nie powinna być przypadkowa.

Powinna zależeć od rodzaju inwestycji, jakości posiadanej dokumentacji, etapu przygotowania projektu i poziomu ryzyka.

Inaczej można oceniać ryzyko budowy na dobrze rozpoznanej działce z gotową dokumentacją, a inaczej kompleksowej rewitalizacji starej kamienicy, w której część problemów technicznych może ujawnić się dopiero podczas prowadzenia prac.

Brak rezerwy nie powoduje, że ryzyko znika.

Powoduje jedynie, że nie zostało ono uwzględnione w budżecie.

10. Pełny budżet inwestycji trzeba przygotować przed zakupem nieruchomości

To najważniejszy wniosek.

Pełnego budżetu nie powinniśmy przygotowywać dopiero po zakupie.

Powinien powstać przed podjęciem ostatecznej decyzji inwestycyjnej.

Dlaczego?

Ponieważ dopiero wtedy możemy sprawdzić rzeczywistą rentowność przedsięwzięcia.

Załóżmy, że inwestor analizuje nieruchomość oferowaną za 4 mln zł.

Po wstępnej kalkulacji zakłada, że po zrealizowaniu projektu osiągnie 2 mln zł zysku.

Po przygotowaniu pełnego budżetu okazuje się jednak, że nieuwzględnione wcześniej:

• projekty,
• finansowanie,
• marketing,
• podatki,
• koszty operacyjne,
• rezerwa

zwiększają nakłady o kolejne 800 tys. zł.

Zakładany zysk zmniejsza się wtedy z:

2 mln zł do 1,2 mln zł.

To całkowicie zmienia ocenę inwestycji.

Może się okazać, że nieruchomość nadal warto kupić.

Może jednak również oznaczać, że trzeba:

• negocjować cenę zakupu,
• zmienić projekt,
• ograniczyć koszty,
• zwiększyć przychody,
• zmienić strukturę finansowania
• albo zrezygnować z transakcji.

Dlatego pełny budżet powinien być jednym z narzędzi wykorzystywanych do podejmowania decyzji o zakupie, a nie dokumentem tworzonym po fakcie.

Jak brakujące koszty wpływają na rentowność inwestycji?

To szczególnie ważne zagadnienie.

Inwestorzy często patrzą na dodatkowe koszty jako procent całego budżetu.

Załóżmy:

planowane koszty inwestycji: 10 mln zł
planowane przychody: 12 mln zł
planowany zysk: 2 mln zł.

Jeżeli okaże się, że rzeczywiste koszty wyniosą o 500 tys. zł więcej, całkowity budżet wzrośnie z 10 do 10,5 mln zł.

To wzrost kosztów tylko o:

5%.

Ale zysk spada:

z 2 mln zł do 1,5 mln zł.

Czyli aż o:

25%.

To pokazuje, dlaczego dokładne przygotowanie budżetu ma tak duże znaczenie.

Niewielki procentowo błąd w kosztach może spowodować bardzo dużą zmianę wyniku inwestora.

Nie pytaj tylko „ile kosztuje nieruchomość?”

Przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej warto zmienić sposób patrzenia na projekt.

Zamiast pytać wyłącznie:

„Czy cena nieruchomości jest atrakcyjna?”

warto zadać kilka dodatkowych pytań:

Ile będzie kosztowało przygotowanie projektu?

Ile będzie kosztowała jego realizacja?

Ile zapłacę za finansowanie?

Ile będzie kosztowała sprzedaż?

Jakie podatki i opłaty muszę uwzględnić?

Ile będzie kosztowało zarządzanie projektem?

Jaką rezerwę powinienem przygotować?

I dopiero na końcu:

Ile rzeczywiście na tej inwestycji zarobię?

Właśnie takie podejście pozwala ocenić nieruchomość z punktu widzenia inwestora, a nie wyłącznie kupującego.

Biznesplan i model finansowy powinny pokazywać pełny koszt inwestycji

Jednym z najważniejszych zadań biznesplanu jest zebranie wszystkich podstawowych założeń projektu w jednym miejscu.

Po stronie kosztowej powinien pokazywać nie tylko:

zakup + budowę,

ale cały proces:

zakup → przygotowanie → projekt → budowa → finansowanie → marketing → sprzedaż → koszty operacyjne → podatki → rezerwa.

Dopiero wtedy możemy porównać pełne nakłady z przewidywanymi przychodami.

Model finansowy powinien dodatkowo pokazywać, kiedy poszczególne wydatki będą ponoszone i kiedy pojawią się wpływy.

To pozwala ocenić nie tylko końcowy zysk, ale również zapotrzebowanie projektu na kapitał oraz jego płynność.

[LINK WEWNĘTRZNY: Jak napisać bardzo dobry biznesplan? 10 praktycznych wskazówek]

Najczęściej zadawane pytania – FAQ

Jakie koszty należy uwzględnić przy inwestycji w nieruchomość?

Zakres zależy od rodzaju projektu, ale najczęściej należy uwzględnić cenę zakupu nieruchomości, podatki i koszty transakcyjne, dokumentację i projekt, roboty budowlane, infrastrukturę, finansowanie, marketing i sprzedaż, zarządzanie inwestycją, koszty prawne i administracyjne oraz rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Czy cena zakupu i koszt budowy wystarczą do oceny rentowności?

Nie. Mogą stanowić największą część budżetu, ale pominięcie pozostałych kosztów może prowadzić do zawyżenia oczekiwanego zysku. Rentowność należy oceniać na podstawie możliwie pełnego budżetu przedsięwzięcia.

Ile powinna wynosić rezerwa na nieprzewidziane koszty?

Nie istnieje jedna właściwa wartość dla wszystkich inwestycji. Wysokość rezerwy powinna zależeć między innymi od rodzaju projektu, jego etapu przygotowania, jakości dokumentacji oraz skali ryzyka. Im więcej niewiadomych, tym większego znaczenia nabiera odpowiedni bufor finansowy.

Czy koszty kredytu powinny znaleźć się w budżecie inwestycji?

Tak. Finansowanie jest kosztem realizacji projektu. W modelu warto uwzględnić nie tylko odsetki, ale również prowizje bankowe, koszty wycen, zabezpieczeń, ubezpieczeń oraz inne opłaty związane z pozyskaniem finansowania.

Dlaczego harmonogram wpływa na koszt inwestycji?

Wydłużenie realizacji może powodować wzrost kosztów finansowania, zarządzania, administracji, utrzymania nieruchomości i innych kosztów stałych. Dlatego budżet inwestycji powinien być połączony z harmonogramem.

Kiedy powinien powstać pełny budżet inwestycji?

Najlepiej jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości. Dzięki temu inwestor może ocenić rzeczywistą rentowność projektu, zapotrzebowanie na kapitał i potencjalne ryzyka, zanim zaangażuje znaczące środki.

Czy tani zakup nieruchomości oznacza dobrą inwestycję?

Nie zawsze. Niska cena może wynikać między innymi z problemów technicznych, ograniczeń dotyczących zabudowy, kosztownej infrastruktury albo konieczności poniesienia wysokich nakładów. Dlatego cenę zakupu należy oceniać razem z całkowitym budżetem potrzebnym do realizacji planowanego projektu.

Podsumowanie

Cena zakupu nieruchomości jest ważna, ale stanowi tylko jeden z elementów inwestycji.

Do prawidłowego oszacowania budżetu trzeba uwzględnić cały proces realizacji projektu:

zakup nieruchomości, przygotowanie dokumentacji, projekt, budowę, finansowanie, marketing, sprzedaż, podatki, koszty operacyjne oraz rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Dopiero wtedy można odpowiedzieć na najważniejsze pytanie:

czy inwestycja rzeczywiście jest opłacalna?

Warto pamiętać, że nawet stosunkowo niewielkie niedoszacowanie całkowitych kosztów może bardzo mocno obniżyć zysk i stopę zwrotu inwestora.

Dlatego przed zakupem nieruchomości nie analizuj wyłącznie jej ceny.

Policz cały projekt od momentu zakupu aż do jego zakończenia.

Planujesz zakup nieruchomości pod inwestycję?

W METIS GROUP wspieramy inwestorów w analizie projektów jeszcze przed podjęciem decyzji o zaangażowaniu kapitału.

Analizujemy między innymi nieruchomość, możliwości realizacji projektu, rynek, konkurencję, pełny budżet kosztów, prognozowane przychody, finansowanie, rentowność oraz ryzyka przedsięwzięcia.

Przygotowujemy również biznesplany i modele finansowe pozwalające sprawdzić, ile kapitału rzeczywiście będzie potrzebne do realizacji inwestycji i jaki wynik może ona wygenerować.

Celem analizy jest odpowiedź nie tylko na pytanie:

„Czy mogę kupić tę nieruchomość?”

ale przede wszystkim:

„Czy powinienem ją kupić i czy cały projekt ma ekonomiczny sens?”

Marek Krzymiński
METIS GROUP

Nasze pozostałe publikacje na temat doradztwa inwestycyjnego i finansowego: