Zrealizowaliśmy nasze cele w Alstal Grupa Budowlana. Dokładnie 1 maja dobiega końca nasza umowa polegająca na świadczeniu usług konsultingowo-biznesowo-managerskich na wyłączność dla Alstal Grupy Budowlanej (www.alstal.eu) . W trakcie pracy dla Generalnego wykonawcy, a w szczególności dla jednostki biznesowej zajmującej się działalnością deweloperską (www.alstaldom.pl) przygotowaliśmy:
2 biznes plany inwestycji deweloperskich.
29 studium wykonalności inwestycji mieszkaniowych deweloperskich.
3 analizy strategiczne rynku i konkurencji (prognozy popytu i podaży).
2 analizy opłacalności inwestycji, analizy ryzyka w korelacji do oferowanej stopy zwrotu z inwestycji.
2 strategie marketingowe.
Był to czas dynamicznego rozwoju oraz szansa spojrzenia z zupełnie innej perspektywy na rozwój strategiczny firmy. Po tym okresie współpracy jesteśmy bogatsi w nowe doświadczenia i pomysły jak skuteczniej rozwijać firmy w branży budowlanej! Po zakończeniu pracy w firmie ALSTAL wróciliśmy do dynamicznego rozwoju METIS GROUP. Nasze plany inwestycyjne zakładają rozwój działalności o obszar pozyskania finansowania na realizację inwestycji i rozwój przedsiębiorstw oraz zarządzanie procesem realizacji inwestycji budowlanych.
DORADZTWO FINANSOWE:
Pierwszy obszar rozwoju naszej działalności METIS GROUP jest jedynie oficjalnym prowadzeniem do zakresu świadczonych usług doradztwa finansowego. Od 2009 roku przygotowywaliśmy dla naszych klientów dokumenty do instytucji finansowych. Często prowadziliśmy cały proces pozyskania finansowania. Aktualnie dynamicznie zwiększamy ilość klientów, których wspieramy w tym zakresie. Naszym celem strategicznym w tym zakresie jest pozyskanie dla naszych klientów kapitału w wysokości 100 milionów złotych w 2016 roku.
ZARZĄDZANIE PROCESEM REALIZACJI INWESTYCJI BUDOWLANYCH:
Wprowadziliśmy nową usługę zarządzania inwestycją budowlaną od momentu jej przygotowania przez realizację, aż po oddanie do użytkowania i rozliczenie finansowe. Jest to usługa skierowana do inwestorów i osób prywatnych którzy posiadają nieruchomości budowlane i poszukują ciekawej strategii wyjścia. W przypadku współpracy z METIS GROUP właściciel nieruchomości otrzymuje rozliczenie wartości nieruchomości i udział w zysku z inwestycji. Jest to dużo korzystniejsze rozwiązanie niż sprzedaż działki. Zapraszamy do współpracy.
Biznes plan dla hotelu – Świnoujście jako lokalizacja inwestycji hotelowej
Przygotowaliśmy biznes plan dla hotelu w Świnoujściu, którego celem było kompleksowe uporządkowanie założeń inwestycji, ocena potencjału rynku hotelowego oraz przygotowanie projektu do procedury pozyskania finansowania bankowego. Opracowanie zostało wykonane we współpracy ze specjalistami z branży hotelarskiej, co pozwoliło połączyć analizę finansową, inwestycyjną i operacyjną z praktyczną wiedzą dotyczącą funkcjonowania obiektów hotelowych.
Świnoujście jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków hotelowych w Polsce. W ostatnich latach w mieście powstało wiele znaczących inwestycji hotelowych, apartamentowych i wypoczynkowych. Szczególną wartość posiadają obiekty zlokalizowane w strefie nadmorskiej, a zwłaszcza w pierwszej linii brzegowej. Taka lokalizacja może istotnie wpływać na poziom obłożenia, strategię cenową, pozycjonowanie obiektu oraz zdolność inwestycji do generowania stabilnych przychodów.
W przypadku tego projektu biznes plan dla hotelu miał charakter zarówno analityczny, jak i kredytowy. Dokument nie był wyłącznie opisem planowanego obiektu. Stanowił narzędzie do oceny rentowności inwestycji, przygotowania wariantów realizacji, analizy ryzyk oraz zebrania dokumentacji potrzebnej do rozmów z bankami.
Cel opracowania biznesplanu
Głównym celem opracowania było kompleksowe przygotowanie inwestycji hotelowej do realizacji oraz do procesu pozyskania finansowania. Inwestor potrzebował dokumentu, który odpowie na najważniejsze pytania dotyczące projektu:
czy lokalizacja w Świnoujściu uzasadnia realizację hotelu,
jaki model biznesowy będzie najbardziej właściwy,
jaki standard i zakres usług powinien oferować obiekt,
jakie ceny można przyjąć w prognozach,
jakie obłożenie jest realne,
jakie będą koszty operacyjne hotelu,
jakie nakłady inwestycyjne są potrzebne,
jakie ryzyka mogą wpłynąć na rentowność,
czy projekt może zostać sfinansowany kredytem bankowym.
Po przeanalizowaniu różnych scenariuszy realizacji inwestycji inwestor podjął decyzję o przystąpieniu do procedury pozyskania finansowania bankowego. Ostatecznym celem biznesplanu było więc przygotowanie projektu do uzyskania kredytu inwestycyjnego.
Dlaczego Świnoujście jest atrakcyjnym rynkiem hotelowym?
Świnoujście posiada bardzo silne atuty turystyczne i inwestycyjne. Miasto łączy funkcję wypoczynkową, uzdrowiskową, apartamentową i hotelową. Dla inwestycji hotelowej szczególnie ważne są: położenie nad morzem, rozpoznawalność miejscowości, rozwój infrastruktury turystycznej, rosnąca liczba obiektów noclegowych oraz zainteresowanie gości krajowych i zagranicznych.
Potencjał inwestycji w pierwszej linii brzegowej jest szczególnie wysoki, ponieważ taka lokalizacja pozwala budować silne pozycjonowanie rynkowe. Hotel położony blisko plaży może osiągać wyższe ceny, lepszą rozpoznawalność i większą atrakcyjność wśród turystów poszukujących komfortowego wypoczynku nad morzem.
Jednocześnie dynamiczny rozwój rynku oznacza również większą konkurencję. Dlatego biznesplan musiał dokładnie odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób planowany hotel może wyróżnić się na tle innych obiektów w Świnoujściu.
Analiza formalno-prawna nieruchomości
Pierwszym etapem pracy była analiza formalno-prawna nieruchomości oraz dokumentów administracyjnych. W przypadku inwestycji hotelowej ten obszar ma fundamentalne znaczenie, ponieważ bank przed udzieleniem finansowania musi mieć pewność, że projekt może zostać zrealizowany zgodnie z przepisami i dokumentacją.
Analizie podlegały między innymi:
stan prawny nieruchomości,
dokumenty własnościowe,
księga wieczysta,
decyzje administracyjne,
możliwość realizacji planowanej funkcji hotelowej,
dokumenty dotyczące procesu inwestycyjnego,
ograniczenia formalne,
dokumenty potrzebne do finansowania bankowego.
W inwestycjach hotelowych szczególnie ważne jest, aby dokumentacja formalno-prawna była kompletna i spójna z założeniami biznesowymi. Każda niejasność może wydłużyć proces kredytowy albo wpłynąć na ocenę ryzyka przez bank.
Szczegółowa analiza rynku hotelowego
Jednym z najważniejszych elementów opracowania była szczegółowa analiza rynku hotelowego w Świnoujściu, ze szczególnym uwzględnieniem hoteli położonych w strefie nadmorskiej.
Analiza obejmowała trzy główne perspektywy:
Perspektywę cenową – sprawdziliśmy poziomy cen noclegów w obiektach konkurencyjnych, różnice pomiędzy sezonem wysokim i niskim, ceny pakietów pobytowych oraz wpływ standardu hotelu na możliwe stawki.
Perspektywę jakościową – analizowaliśmy zakres usług oferowanych przez konkurencyjne hotele, w tym zabiegi kosmetyczne, masaże, usługi wellness, zabiegi lecznicze, zaplecze gastronomiczne, udogodnienia dla rodzin oraz ofertę dodatkową.
Perspektywę obłożenia – ocenialiśmy potencjalny poziom wykorzystania pokoi w różnych okresach roku, ze szczególnym uwzględnieniem sezonowości typowej dla obiektów nadmorskich.
Dzięki temu możliwe było przygotowanie realistycznych założeń finansowych oraz ocena, czy planowany hotel może osiągnąć odpowiednią rentowność.
Analiza konkurencyjności hoteli
W ramach biznesplanu przeprowadziliśmy analizę konkurencyjności hoteli funkcjonujących w Świnoujściu. Nie chodziło wyłącznie o porównanie cen. Celem było określenie, jakie elementy oferty decydują o przewadze rynkowej poszczególnych obiektów.
Analizowaliśmy między innymi:
standard pokoi,
lokalizację,
dostęp do plaży,
ofertę wellness i spa,
zabiegi lecznicze i rehabilitacyjne,
gastronomię,
pakiety pobytowe,
opinie gości,
dostępność usług dodatkowych,
komunikację marketingową,
pozycjonowanie rynkowe hoteli.
Na podstawie tej analizy opracowaliśmy założenia modelu biznesowego dla planowanego hotelu. Celem było wskazanie, jak inwestycja może skutecznie konkurować na rynku i jakie elementy oferty powinny zostać szczególnie rozwinięte.
Koncepcja hotelu tematycznego
Jednym z elementów opracowania było wyznaczenie pomysłów na wprowadzenie hotelu tematycznego. W tak konkurencyjnej lokalizacji jak Świnoujście zwykły hotel może mieć trudność z wyróżnieniem się na rynku. Dlatego ważne było zaprojektowanie koncepcji, która pozwoli nadać obiektowi bardziej wyrazisty charakter.
Hotel tematyczny może budować przewagę poprzez:
spójną identyfikację marki,
wyróżniający się zakres usług,
specjalizację w określonej grupie klientów,
pakiety pobytowe,
ofertę wellness, zdrowotną lub regeneracyjną,
unikalną komunikację marketingową,
wyższą rozpoznawalność wśród gości.
W ramach biznesplanu analizowaliśmy, jakie kierunki pozycjonowania mogą być najbardziej racjonalne z perspektywy lokalizacji, konkurencji, oczekiwań gości i rentowności projektu.
Projekt usługi i zakres zabiegów
Hotel w Świnoujściu miał być analizowany nie tylko jako obiekt noclegowy, ale również jako miejsce oferujące dodatkowe usługi dla gości. Dlatego w biznesplanie zaprojektowano zakres usług oraz zabiegów, z których mogliby korzystać pensjonariusze.
Analizie podlegały między innymi:
masaże,
zabiegi kosmetyczne,
zabiegi lecznicze,
usługi wellness,
usługi regeneracyjne,
pakiety pobytowe,
oferta dla seniorów,
oferta dla turystów wypoczynkowych,
oferta dla gości korzystających z dłuższych pobytów.
Oferta dodatkowa jest bardzo ważna w hotelarstwie, ponieważ pozwala zwiększać przychody na jednego gościa, wydłużać pobyty i budować przewagę konkurencyjną. W biznesplanie należało więc uwzględnić nie tylko przychody z noclegów, ale również potencjał usług dodatkowych.
Strategia cenowa opracowana trzema metodami
W ramach biznesplanu przygotowaliśmy strategię cenową z wykorzystaniem trzech podejść: metody rynkowej, metody rentownościowej oraz metody kosztowej.
Metoda rynkowa polegała na analizie cen konkurencyjnych hoteli i ustaleniu, jaki poziom cen jest akceptowany przez rynek.
Metoda rentownościowa pozwalała sprawdzić, jakie ceny są potrzebne, aby projekt osiągnął zakładany poziom zysku i mógł bezpiecznie obsługiwać finansowanie.
Metoda kosztowa opierała się na analizie kosztów prowadzenia działalności i określeniu minimalnego poziomu cen pozwalającego pokryć koszty operacyjne, koszty finansowania i wymagany poziom marży.
Połączenie tych trzech metod pozwoliło przygotować strategię cenową, która była jednocześnie rynkowa, finansowo uzasadniona i oparta na realnych kosztach funkcjonowania hotelu.
Model dystrybucji oferty
Kolejnym ważnym elementem było zaprojektowanie modelu dystrybucji oferty hotelowej. W hotelarstwie sposób sprzedaży pokoi i pakietów pobytowych ma ogromne znaczenie dla rentowności. Inaczej wygląda sprzedaż bezpośrednia, inaczej przez platformy rezerwacyjne, a jeszcze inaczej przez touroperatorów.
W ramach opracowania analizowaliśmy:
sprzedaż bezpośrednią przez stronę internetową,
współpracę z touroperatorami,
platformy rezerwacyjne,
sprzedaż pakietów pobytowych,
oferty dla grup,
oferty dla klientów zagranicznych,
kanały marketingowe,
prowizje pośredników.
Ważnym elementem było również pozyskanie listów intencyjnych od touroperatorów. Tego typu dokumenty mogą zwiększać wiarygodność projektu, ponieważ pokazują potencjalne zainteresowanie współpracą ze strony partnerów rynkowych.
Strategia marketingowa hotelu
Biznesplan obejmował również przygotowanie strategii marketingowej. Hotel, szczególnie w konkurencyjnej lokalizacji nadmorskiej, musi mieć precyzyjnie zaplanowany sposób dotarcia do klientów.
Strategia marketingowa obejmowała między innymi:
określenie budżetu marketingowego,
harmonogram działań promocyjnych,
działania online,
komunikację marki,
promocję oferty tematycznej,
działania skierowane do touroperatorów,
promocję pakietów pobytowych,
działania sezonowe,
rekomendowane kanały pozyskiwania klientów.
Marketing w hotelarstwie nie powinien być traktowany jako koszt dodatkowy, który można ograniczyć bez konsekwencji. To jeden z kluczowych elementów wpływających na obłożenie i przychody.
Struktura organizacyjna i opisy stanowisk
Kolejnym obszarem opracowania było przygotowanie struktury organizacyjnej hotelu oraz opisów stanowisk pracy. W projektach hotelowych koszty personelu stanowią istotną część kosztów operacyjnych, dlatego należy je dokładnie zaplanować.
Analizie podlegały między innymi:
struktura zarządzania,
recepcja,
dział obsługi gościa,
housekeeping,
gastronomia,
wellness i zabiegi,
administracja,
marketing i sprzedaż,
utrzymanie techniczne obiektu.
Dobrze przygotowana struktura organizacyjna pozwala określić realne koszty pracy i ocenić, czy hotel będzie funkcjonował sprawnie po uruchomieniu.
Analiza SWOT projektu hotelowego
W ramach biznesplanu określiliśmy mocne i słabe strony projektu oraz szanse i zagrożenia dla realizacji inwestycji. Analiza SWOT była przygotowana w kontekście modelu biznesowego, lokalizacji, konkurencji oraz finansowania.
Do mocnych stron projektu mogły należeć:
lokalizacja w Świnoujściu,
potencjał pierwszej linii brzegowej,
możliwość stworzenia hotelu tematycznego,
oferta usług dodatkowych,
potencjał współpracy z touroperatorami,
atrakcyjność rynku turystycznego.
Do ryzyk i zagrożeń należało zaliczyć:
dużą konkurencję,
sezonowość obłożenia,
wzrost kosztów operacyjnych,
wzrost kosztów finansowania,
ryzyko opóźnień inwestycyjnych,
presję cenową,
uzależnienie części sprzedaży od pośredników.
Analiza SWOT pozwoliła uporządkować najważniejsze czynniki wpływające na powodzenie projektu.
Misja, wizja i cele strategiczne hotelu
W ramach opracowania wyznaczono również misję, wizję oraz cele strategiczne hotelu na okres 5 i 10 lat. To ważny element biznesplanu, ponieważ inwestycja hotelowa powinna być analizowana w dłuższej perspektywie.
Cele strategiczne mogły dotyczyć między innymi:
osiągnięcia określonego poziomu obłożenia,
budowy rozpoznawalności marki,
rozwinięcia oferty usług dodatkowych,
współpracy z touroperatorami,
osiągnięcia stabilnej rentowności,
zwiększenia udziału sprzedaży bezpośredniej,
pozycjonowania hotelu jako obiektu tematycznego.
Długoterminowe cele są szczególnie ważne przy projektach finansowanych kredytem bankowym, ponieważ okres spłaty finansowania może wynosić wiele lat.
Scenariusze obłożenia hotelu
Jednym z najważniejszych elementów analizy finansowej było przygotowanie scenariuszy obłożenia hotelu. W hotelarstwie obłożenie jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na wynik finansowy.
W ramach modelu przygotowano różne warianty:
scenariusz ostrożny,
scenariusz bazowy,
scenariusz optymistyczny.
Analiza pozwoliła sprawdzić, jak zmienia się rentowność projektu przy różnych poziomach wykorzystania pokoi. Było to szczególnie istotne z punktu widzenia banku, ponieważ zdolność do obsługi kredytu zależy od stabilności przychodów.
Harmonogram rzeczowo-finansowy
Biznesplan obejmował także harmonogram rzeczowo-finansowy realizacji projektu. W przypadku inwestycji hotelowej harmonogram jest ważny zarówno dla inwestora, jak i dla banku, ponieważ pokazuje momenty ponoszenia nakładów, uruchamiania transz kredytu i rozpoczęcia działalności operacyjnej.
Harmonogram obejmował między innymi:
etap przygotowawczy,
prace formalno-prawne,
przygotowanie projektu,
roboty budowlane,
zakup wyposażenia,
przygotowanie hotelu do otwarcia,
działania marketingowe przed otwarciem,
rozpoczęcie działalności,
uruchomienie sprzedaży.
Dobrze przygotowany harmonogram pozwala kontrolować płynność inwestycji i minimalizować ryzyko opóźnień.
Prognozy finansowe i dokumentacja kredytowa
W ramach opracowania przygotowano prognozy sprawozdań finansowych hotelu oraz wnioski kredytowe. Był to kluczowy element z punktu widzenia pozyskania finansowania.
Dokumentacja obejmowała między innymi:
prognozę rachunku zysków i strat,
prognozę bilansu,
prognozę przepływów pieniężnych,
analizę kosztów operacyjnych,
analizę przychodów,
analizę obsługi kredytu,
analizę wrażliwości,
załączniki do wniosku kredytowego.
Równolegle współpracowaliśmy z analitykiem finansowym, aby parametry analizy wrażliwości oraz założenia dotyczące oprocentowania kredytu były zgodne z prawdopodobną ofertą kredytową. To bardzo ważne, ponieważ biznesplan powinien być przygotowany nie tylko dla inwestora, ale również w standardzie akceptowalnym dla banku.
Nasza rola jako doradcy kredytowego
W procesie pełniliśmy funkcję doradcy kredytowego. Prowadziliśmy działania zmierzające do uzyskania kredytu inwestycyjnego na budowę nieruchomości hotelowej.
Nasze zadania obejmowały:
przygotowanie biznesplanu,
przygotowanie informacji dla banku,
kompletowanie załączników,
przygotowanie wniosków kredytowych,
konsultacje z analitykami,
dostosowanie modelu finansowego do wymagań banku,
prowadzenie procesu kredytowego,
wspieranie inwestora w komunikacji z bankiem.
Celem było kompleksowe przygotowanie inwestycji do finansowania oraz ograniczenie ryzyk związanych z procesem kredytowym.
Biznes plan dla hotelu – podsumowanie realizacji
Przygotowany biznes plan dla hotelu w Świnoujściu był kompleksowym opracowaniem obejmującym analizę formalno-prawną, analizę rynku hotelowego, analizę konkurencji, koncepcję hotelu tematycznego, strategię cenową, model dystrybucji, strategię marketingową, strukturę organizacyjną, analizę SWOT, scenariusze obłożenia, harmonogram rzeczowo-finansowy oraz prognozy finansowe.
Dokument został przygotowany z myślą o podjęciu decyzji inwestycyjnej oraz pozyskaniu kredytu bankowego. Dzięki analizie różnych scenariuszy inwestor mógł ocenić potencjał projektu, ryzyka oraz wymagania związane z realizacją hotelu w jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji nadmorskich w Polsce.
Ta realizacja pokazuje, że profesjonalny biznes plan dla hotelu powinien łączyć wiedzę hotelarską, finansową, inwestycyjną i kredytową. Dopiero takie podejście pozwala przygotować projekt w sposób bezpieczny dla inwestora i czytelny dla banku.
Zapraszamy do współpracy
METIS GROUP wspiera inwestorów w przygotowaniu biznesplanów, analiz finansowych i dokumentacji kredytowej dla inwestycji hotelowych, apartamentowych, deweloperskich i komercyjnych.
W zakresie pośrednictwa kredytowego oraz prowadzenia procesu pozyskania finansowania inwestorów obsługuje METIS GROUP Investments sp. z o.o. Pomagamy w przygotowaniu dokumentacji, rozmowach z bankami oraz pozyskaniu finansowania dopasowanego do charakteru inwestycji.
FAQ – biznes plan dla hotelu
Czym jest biznes plan dla hotelu?
Biznes plan dla hotelu to dokument opisujący koncepcję inwestycji hotelowej, analizę rynku, konkurencję, strategię cenową, koszty, przychody, obłożenie, ryzyka oraz możliwość finansowania projektu.
Dlaczego biznesplan jest potrzebny przy budowie hotelu?
Ponieważ inwestycja hotelowa wymaga wysokich nakładów, dokładnej analizy rynku, realistycznych prognoz obłożenia oraz oceny zdolności projektu do obsługi kredytu bankowego.
Co powinien zawierać biznesplan hotelu?
Powinien zawierać analizę lokalizacji, konkurencji, strategię cenową, model dystrybucji, strategię marketingową, strukturę organizacyjną, scenariusze obłożenia, harmonogram, analizę finansową i analizę ryzyk.
Czy hotel w Świnoujściu można finansować kredytem inwestycyjnym?
Tak, projekt hotelowy może zostać sfinansowany kredytem inwestycyjnym, jeżeli posiada odpowiednie zabezpieczenie, realny model finansowy, wkład własny i zdolność do obsługi zadłużenia.
Dlaczego obłożenie hotelu jest tak ważne w analizie finansowej?
Obłożenie bezpośrednio wpływa na przychody hotelu. Nawet niewielka zmiana poziomu obłożenia może istotnie zmienić rentowność projektu i zdolność do spłaty kredytu.
Czy METIS GROUP przygotowuje biznesplany dla hoteli?
Tak. METIS GROUP przygotowuje biznesplany, analizy finansowe i dokumentację kredytową dla hoteli, condo-hoteli, apart-hoteli, obiektów wypoczynkowych i innych inwestycji nieruchomościowych.
Biznes plan Zespół budynków mieszkaniowych ul. Abp. A. Baraniaka to projekt, który przygotowaliśmy na początku 2009 roku. Jest to pierwszy biznes plan przygotowany przez naszą firmę. METIS GROUP to firma konsultingowa, która poważnie podchodzi do wykonywanych zleceń. Nie tylko ze względu na skalę, ponieważ inwestycja miała ponad 12 tysięcy metrów kwadratowych, ale także z uwagi na zleceniodawcę którym była spółka Prima należąca do Grupy kapitałowej Zasada S.A. Biznes plan dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. Baraniaka w Poznaniu to jeden z najważniejszych opracowań, kto do dzisiaj przygotowaliśmy. Z Inwestorem współpracowaliśmy od momentu wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy. Biurem projektów które koordynowało całą współpracę jest Przedsiębiorstwo ARI sp. z o.o., które posiada 25 letnie doświadczenie w projektowaniu. Nasza wspólna pracą dążyła do przygotowania doskonałego pod względem architektonicznym i biznesowym projektu deweloperskiego. Naszą pracę można nazwać sztuką projektowania i biznesu ponieważ liczne dyskusje, analizy oraz oceny w gronie pracowników Inwestora i projektantów doprowadziły do osiągnięcia wyznaczonego celu. Przygotowanie tej usługi doradztwa biznesowego było ogromnym wyzwaniem z którego nauk będziemy korzystali w trakcie realizacji kolejnych projektów konsultingowych.
Biznes plan Zespół budynków mieszkaniowych- cele realizacji zadania
Analiza poznańskiego rynku deweloperskiego, wyznaczenie wartości aktualnej podaży i prognozowanie przyszłej. Określenie wartości popytu na mieszkania na podstawie sprzedaży historycznej.
Segmentacja ofert deweloperskich w stosunku do grup docelowych klientów.
Opracowanie modelu biznesowego wykorzystania terenu wprowadzając funkcję mieszkaniową i biurową. Model biznesowy opierał się na analizie rynku i kalkulacjach finansowych.
Przygotowanie programu funkcjonalno-użytkowego inwestycji na podstawie którego następnie przygotowany jest projekt architektoniczny i pełen biznes planu inwestycji.
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź ul. Karolewskato biznes plan który był przygotowany dla poznańskiej firmy deweloperskiej planującej ekspansję na Łódź. W ramach opracowanego biznes planu położyliśmy duży naciska na analizę rynku łódzkiego. Inwestor chciał zebrać wszystkie najważniejsze informacje o rynku mieszkaniowym w tym mieście oraz nawykach konkurujących na nim deweloperów. Wyniki pracy spotkały się z bardzo dużym zainteresowaniem Inwestora.
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź – zakres pracy
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź to jeden z ważniejszych projektów doradczych zrealizowanych dla stałego klienta. Jego istota wynikała z tego, że opracowany biznes plan pociągnął za sobą kolejne zlecenia od firm deweloperskich działających na terenie Łodzi. Rynek w tym mieście w okresie analizy bardzo odbiegał pod względem rozwoju od rynków deweloperskich takich miast jak Poznań, Wrocław czy Warszawa. Najprościej pisząc inwestycji deweloperskich było bardzo mało, a ich skala była ograniczona. W efekcie przeprowadzonej analizy strategicznego doszliśmy do wniosku, że Łódzki rynek deweloperski wykazuje bardzo duży potencjał.
Analiza ilości sprzedanych mieszkań w ostatnich 3 latach w Łodzi. Analiza aktualnej podaży na rynku i nowych planowanych inwestycji, które pojawią się w sprzedaży przed wprowadzeniem naszej inwestycji na rynek.
Ocena czynników tworzących atrakcyjność inwestycji cieszących się największym zainteresowaniem klientów (najwyższą efektywnością sprzedaży).
Przygotowanie opisu konkurencyjności inwestycji.
Wyznaczenie strategii cenowej i planu sprzedażowego.
Opracowanie analizy finansowej: statycznej, dynamicznej, wskaźnikowej, sprawozdań finansowych i analizy wrażliwości inwestycji na zmiany kosztów i cen.
Przygotowanie rekomendacji na temat szans i zagrożeń stojących za realizacją inwestycji.
Zapraszamy do zapoznania się z naszym realizacjami w zakresie opracowania biznes planów, doradztwa kredytowego i doradztwa inwestycyjnego.
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź – inne zadania
Biznes plan dla budynku z lokalami usługowymi i mieszkalnymi w Poznaniu
Przygotowanie biznes planu dla inwestycji, w której w jednym budynku znajdują się lokale usługowe i mieszkania, wymaga znacznie szerszego podejścia niż analiza typowego projektu mieszkaniowego. Tego rodzaju realizacja łączy dwie funkcje: mieszkaniową oraz usługową. Każda z nich ma inną specyfikę sprzedaży, inną grupę klientów, inny sposób finansowania oraz inne ryzyka rynkowe.
Jednym z projektów, dla którego przygotowaliśmy biznes plan, była inwestycja zlokalizowana w Poznaniu przy ulicy Krauthofera. Zakres opracowania obejmował analizę planowanej realizacji budynku, w którym przewidziano zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale usługowe. Naszym zadaniem było uporządkowanie założeń inwestycji, ocena jej opłacalności, przygotowanie modelu finansowego oraz wskazanie kluczowych ryzyk, które mogły mieć wpływ na decyzję inwestora i instytucji finansującej.
Tego typu projekt nie może być oceniany wyłącznie przez pryzmat powierzchni użytkowej mieszkań. Równie istotne jest to, jak funkcja usługowa wpływa na atrakcyjność całego budynku, tempo sprzedaży lokali, strukturę przychodów oraz możliwość pozyskania kredytu.
Lokal usługowy jako ważna część inwestycji
W budynku wielofunkcyjnym lokal usługowy może być istotnym elementem całego przedsięwzięcia. Z jednej strony może zwiększać wartość projektu, poprawiać funkcjonalność budynku i odpowiadać na potrzeby lokalnego rynku. Z drugiej strony wprowadza dodatkowe ryzyka, które trzeba dokładnie przeanalizować już na etapie planowania inwestycji.
Lokal usługowy ma inną charakterystykę niż mieszkanie. Jest kierowany do innej grupy nabywców lub najemców. Może być przeznaczony na handel, biuro, usługi medyczne, kosmetyczne, gastronomiczne, edukacyjne lub inne funkcje dopuszczone w danej lokalizacji. Jego atrakcyjność zależy nie tylko od powierzchni i standardu, ale również od ekspozycji, wejścia z poziomu ulicy, widoczności, dostępności miejsc parkingowych, natężenia ruchu pieszego i samochodowego oraz otoczenia konkurencyjnego.
W przypadku inwestycji przy ul. Krauthofera należało więc przeanalizować nie tylko sprzedaż mieszkań, ale także potencjał komercyjny części usługowej. Kluczowe było ustalenie, czy lokal usługowy będzie możliwy do sprzedaży lub wynajęcia w zakładanej cenie i czasie, a także czy jego obecność nie wpłynie negatywnie na decyzje klientów zainteresowanych zakupem mieszkań.
Połączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej — szansa czy zagrożenie?
Łączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej w jednym budynku jest częstym rozwiązaniem w miastach. Parter budynku przeznaczany jest na lokale usługowe, a wyższe kondygnacje na mieszkania. Z urbanistycznego punktu widzenia takie rozwiązanie może być bardzo korzystne, ponieważ aktywizuje parter, zwiększa dostępność usług dla mieszkańców i lepiej wykorzystuje potencjał nieruchomości.
Z perspektywy inwestora trzeba jednak zadać sobie kilka ważnych pytań:
Czy klienci zaakceptują zakup mieszkania w budynku, w którym istotną funkcję pełnią lokale usługowe?
Czy rodzaj usług nie będzie uciążliwy dla mieszkańców?
Czy lokal usługowy będzie miał oddzielne wejście i właściwie zaprojektowaną komunikację?
Czy funkcja usługowa nie obniży postrzeganej atrakcyjności mieszkań?
Czy sprzedaż lokali mieszkalnych będzie możliwa w zakładanych cenach?
Czy lokale usługowe będą sprzedawane, wynajmowane, czy pozostaną w majątku inwestora?
Największe zagrożenie polega na tym, że część klientów może nie zaakceptować mieszkania w budynku, w którym znajduje się lokal usługowy. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy potencjalna działalność usługowa może kojarzyć się z hałasem, większym ruchem klientów, dostawami, zapachami, ograniczoną prywatnością albo problemami z parkowaniem.
Dlatego w biznes planie należy bardzo precyzyjnie opisać, jaki typ usług jest planowany lub możliwy do prowadzenia w lokalu. Inaczej rynek odbierze spokojny gabinet, biuro rachunkowe czy lokal medyczny, a inaczej działalność gastronomiczną lub usługę generującą duży ruch przez cały dzień.
Analiza rynku i grupy docelowej
Przygotowanie biznes planu dla budynku z lokalami usługowymi i mieszkalnymi wymaga osobnej analizy dla obu funkcji. Nie można zakładać, że skoro mieszkania mają potencjał sprzedażowy, to lokal usługowy również sprzeda się bez problemu. Są to dwa różne produkty inwestycyjne.
Dla części mieszkaniowej należy sprawdzić:
ceny mieszkań w okolicy,
popyt na lokale o określonej powierzchni,
konkurencyjne inwestycje deweloperskie,
preferencje klientów,
tempo sprzedaży podobnych mieszkań,
wpływ lokalizacji na atrakcyjność zakupu.
Dla części usługowej trzeba natomiast przeanalizować:
potencjał lokalnego rynku usług,
widoczność lokalu z ulicy,
dostępność komunikacyjną,
liczbę potencjalnych klientów w sąsiedztwie,
konkurencję w najbliższej okolicy,
możliwe stawki sprzedaży lub najmu,
ryzyko dłuższej komercjalizacji.
W projekcie przy ul. Krauthofera szczególnie ważne było zrozumienie, że lokal usługowy nie jest tylko dodatkiem do inwestycji mieszkaniowej. Jest osobnym składnikiem biznesowym, który może poprawić wynik finansowy projektu, ale może też wydłużyć okres zwrotu kapitału, jeśli nie zostanie odpowiednio przygotowany do sprzedaży lub wynajmu.
Finansowanie inwestycji z kredytu
Jednym z najważniejszych elementów biznes planu była analiza finansowania inwestycji. W przypadku projektu obejmującego mieszkania i lokale usługowe bank będzie zwracał uwagę nie tylko na wartość nieruchomości, ale przede wszystkim na źródła spłaty kredytu.
Podstawowe pytanie brzmi:
Czy przychód ze sprzedaży mieszkań pokryje koszt budowy całego obiektu?
Jeżeli odpowiedź brzmi „tak”, projekt może być łatwiejszy do sfinansowania, ponieważ część mieszkaniowa generuje wystarczające wpływy do spłaty kredytu i pokrycia kosztów realizacji. Jeżeli jednak przychód ze sprzedaży mieszkań nie pokrywa całego kosztu budowy, trzeba wskazać, skąd będzie pochodziła brakująca różnica.
Możliwe źródła pokrycia tej różnicy to:
sprzedaż lokalu usługowego,
wynajem lokalu usługowego i pozostawienie go jako aktywa inwestycyjnego,
wkład własny inwestora,
dodatkowe finansowanie bankowe,
pożyczka wspólników,
refinansowanie po zakończeniu inwestycji,
sprzedaż innych składników majątku,
etapowanie inwestycji lub zmiana struktury kosztów.
Dla banku bardzo ważne jest, aby model finansowy pokazywał realne i bezpieczne źródła spłaty. Jeżeli inwestor zakłada, że lokal usługowy zostanie sprzedany, trzeba wykazać, że taka sprzedaż jest rynkowo uzasadniona. Jeżeli lokal ma zostać wynajęty, należy pokazać możliwy czynsz, stopę kapitalizacji, potencjalną wartość inwestycyjną oraz wpływ najmu na obsługę zadłużenia.
Czy sprzedaż mieszkań sfinansuje cały budynek?
W projektach mieszanych bardzo często pojawia się problem rozdzielenia przychodów i kosztów. Budynek jest realizowany jako jeden obiekt, ale jego powierzchnia może mieć różną płynność sprzedaży. Mieszkania zazwyczaj sprzedają się szybciej niż lokale usługowe, ale nie zawsze przychód z mieszkań wystarcza na pokrycie całych nakładów.
Dlatego w biznes planie trzeba przygotować szczegółowy budżet inwestycji, obejmujący:
koszt zakupu nieruchomości lub wartość gruntu,
koszty projektowe,
koszty administracyjne i formalnoprawne,
koszt budowy,
koszty przyłączy i infrastruktury,
koszty finansowania,
koszty sprzedaży i marketingu,
rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
Następnie należy porównać te koszty z planowanymi przychodami ze sprzedaży mieszkań i lokali usługowych. Właśnie ten etap pokazuje, czy inwestycja jest samofinansująca się ze sprzedaży lokali mieszkalnych, czy wymaga dodatkowego źródła finansowania.
Jeżeli część usługowa odpowiada za istotną część potencjalnego przychodu, nie można jej traktować marginalnie. Trzeba przygotować realistyczny scenariusz sprzedaży lub najmu lokalu usługowego. W przeciwnym razie inwestor może znaleźć się w sytuacji, w której mieszkania zostały sprzedane, ale projekt nadal nie generuje wystarczającej nadwyżki do spłaty kredytu i osiągnięcia oczekiwanej rentowności.
Ryzyko komercjalizacji lokalu usługowego
Lokal usługowy może być atrakcyjnym elementem inwestycji, ale jego sprzedaż lub wynajem często wymaga więcej czasu niż sprzedaż mieszkań. Potencjalny nabywca lokalu usługowego analizuje nie tylko lokalizację i cenę, ale również możliwość prowadzenia działalności, widoczność, wejście, układ pomieszczeń, zaplecze, parking, witrynę i ograniczenia techniczne.
Z tego powodu w biznes planie warto uwzględnić kilka scenariuszy:
scenariusz optymistyczny, w którym lokal usługowy zostaje sprzedany szybko i w zakładanej cenie,
scenariusz bazowy, w którym sprzedaż lub wynajem trwa dłużej, ale nie zagraża płynności projektu,
scenariusz ostrożny, w którym lokal usługowy pozostaje niesprzedany przez dłuższy czas i wymaga finansowania pomostowego lub wynajmu.
Taka analiza jest bardzo ważna z punktu widzenia inwestora i banku. Pokazuje, czy projekt pozostaje bezpieczny również wtedy, gdy część usługowa nie zostanie od razu skomercjalizowana.
Wpływ funkcji usługowej na marketing mieszkań
W inwestycji mieszanej istotne znaczenie ma również sposób komunikacji marketingowej. Lokal usługowy nie powinien być przedstawiany jako problem, ale jako element funkcjonalny budynku. Warunkiem jest jednak odpowiedni dobór funkcji usługowej oraz właściwe zaprojektowanie budynku.
Dla klientów kupujących mieszkania ważne będą takie kwestie jak:
czy lokal usługowy będzie uciążliwy,
czy wejście do lokalu jest oddzielone od wejścia do części mieszkalnej,
czy dostawy nie będą zakłócać życia mieszkańców,
czy działalność usługowa nie wpłynie na bezpieczeństwo i prywatność,
czy w budynku będzie zachowany komfort akustyczny,
czy część usługowa poprawi dostępność codziennych usług.
Dobrze przygotowany projekt może pokazać funkcję usługową jako zaletę. Mieszkańcy mogą mieć w budynku lub bezpośrednim sąsiedztwie dostęp do potrzebnych usług, co zwiększa wygodę życia. Źle dobrana lub źle skomunikowana funkcja usługowa może jednak obniżyć atrakcyjność mieszkań.
Rola biznes planu w projekcie przy ul. Krauthofera
Biznes plan dla inwestycji przy ul. Krauthofera miał na celu uporządkowanie całego modelu realizacji. Kluczowe było spojrzenie na projekt nie tylko jako na budowę budynku, ale jako na przedsięwzięcie inwestycyjne, które musi być sprzedawalne, finansowalne i rentowne.
W opracowaniu należało przeanalizować:
strukturę funkcjonalną budynku,
potencjał sprzedaży mieszkań,
potencjał sprzedaży lub wynajmu lokalu usługowego,
łączny koszt realizacji,
źródła finansowania,
możliwość spłaty kredytu,
ryzyka wynikające z połączenia funkcji mieszkalnej i usługowej,
wpływ części usługowej na decyzje klientów mieszkaniowych,
scenariusze finansowe inwestycji.
Tak przygotowany biznes plan jest nie tylko dokumentem dla banku. Jest przede wszystkim narzędziem decyzyjnym dla inwestora. Pozwala sprawdzić, czy założenia projektu są realne, gdzie znajdują się największe ryzyka i jakie działania trzeba podjąć, aby zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji.
Podsumowanie
Biznes plan dla budynku, w którym znajdują się lokale usługowe i mieszkania, wymaga kompleksowej analizy. Taki projekt ma większy potencjał niż klasyczna inwestycja mieszkaniowa, ale jednocześnie jest bardziej wymagający. Lokal usługowy może zwiększyć wartość inwestycji, poprawić funkcjonalność budynku i wygenerować dodatkowy przychód. Może jednak również wydłużyć proces sprzedaży, utrudnić finansowanie lub wpłynąć na decyzje klientów kupujących mieszkania.
W przypadku inwestycji przy ul. Krauthofera w Poznaniu szczególnie ważne było sprawdzenie, czy przychody ze sprzedaży mieszkań pokryją koszt budowy całego obiektu, a jeżeli nie — skąd będzie pochodziła różnica. Równie istotna była analiza tego, jak część usługowa wpłynie na atrakcyjność mieszkań oraz jakie scenariusze należy przyjąć dla sprzedaży lub wynajmu lokalu usługowego.
Dobrze przygotowany biznes plan pozwala inwestorowi uniknąć podejmowania decyzji wyłącznie na podstawie ogólnego przekonania, że „projekt się sprzeda”. W tego typu inwestycjach trzeba dokładnie policzyć koszty, przychody, finansowanie, ryzyka i realny popyt. Dopiero wtedy można ocenić, czy budynek łączący lokale usługowe i mieszkalne jest projektem bezpiecznym, rentownym i możliwym do sfinansowania.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w procesie przygotowania inwestycji komercyjnej, opracowania biznes planu lub doradztwa finansowego. Napisz!
pozdrawiam serdecznie, Marek Krzymiński
Zapraszamy do kontaktu
Pozwól ułatwić sobie w procesie przygotowania inwestycji w nieruchomość.
Skorzystaj z formularza kontaktowego lub zadzwoń do nas.
Tel.: 501-556-786
Inne nasze realizacje w procesie przygotowania inwestycji komercyjnej, opracowania biznes planu i doradztwa finansowego:
