Biznes plan Osiedle mieszkaniowe Jaworzno- w styczniu 2016 roku przygotowaliśmy biznes plan dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej w Jaworznie pod Katowicami. Jak w przy każdym zleceniu naszą pracę rozpoczęliśmy od opracowania szczegółowej analizy rynku. Największą uwagę skierowaliśmy w stronę konkurencji i klientów. Konkurencja z jednej strony ogranicza możliwość realizowania celów sprzedażowych, a z drugiej strony tworzą standard na rynku do którego wchodząca konkurencja musi się dostosować.
Biznes plan Osiedle mieszkaniowe Jaworzno – zakres pracy
W trakcie przygotowania każdej usługi konsultingowej klient jest w centrum uwagi. Podobnie jest w procesie przygotowania biznes planu. Na każdym etapie jego przygotowania analizujemy potrzeby i oczekiwania klientów oraz dążymy do ich zaspokojenia poprzez wykreowany w biznes planie produkt deweloperski. Pierwszym istotnym etapem pracy już w fazie organizacyjnej biznes planu jest scharakteryzowanie klientów. Można to wykonać na podstawie takich parametrów jak wiek, wykształcenie, styl życia, poziom zarobków, struktura rodziny itd. Na podstawie struktury społeczeństwa i wykonanej na poprzednim etapie pracy analitycznej przygotowujemy model selekcji grupy docelowej klientów. Ostatecznie możemy dojść do konkluzji, że z grupy na przykład 100 tyś osób grupę docelową stanowi jedynie 5% społeczeństwa. NA podstawie tej wiedzy idziemy kilka kroków dalej, czyli dostosowujemy ofertę deweloperską do potrzeb oraz oczekiwań klientów. Robimy to wykorzystując zmienne, które zostały opisane w artykule pt.: Jak przygotować inwestycję deweloperską tak aby klienci czuli jej wartość? (artykuł został opublikowany na portalu www.eioba.pl).
W końcowej fazie pracy nad każdym biznes planem przygotowujemy strategia marketingowa inwestycji. W skład strategii marketingowej wchodzą takie elementy jak:
Opis produktu (mieszkań, miejsc parkingowych, powierzchni handlowo usługowej) niniejszy opis można wykorzystać w prezentacji oferty na folderach lub stronie internetowej,
Opis założeń w zakresie strategii cenowej,
Opis założeń promocyjnych – narzędzi promocji, budżetu ich realizacji oraz harmonogramu
Opis modelu sprzedaży.
Strategia marketingowa jest bardzo ważną częścią opracowania pt.: Biznes plan Osiedle mieszkaniowe. Biznes plan inwestycji deweloperskiej jest narzędziem do zarządzania inwestycją w trakcie jej realizacji. Zwracamy uwagę na każdy szczegół procesu zarządzania inwestycją, aby wyeliminować nie potrzebne ryzyka.
Dokument został przygotowany tak, aby spełniał oczekiwania wszystkich wiodących banków i instytucji finansowych emitujących obligacje. W trakcie realizacji tego projektu konsultingowego nasze zadanie ograniczało się do przygotowania biznes planu. Inwestor samodzielnie prowadził prace nad pozyskaniem finansowania w formie kredytu lub obligacji. Jako METIS GROUP również wykonujemy kompleksową usługę w zakresie pozyskania finansowania dla inwestycji.
Biznes plan Osiedle mieszkaniowe Jaworzno – inne realizacje
Biznes plan apartamentowiec Zielony Młyn przygotowany dla inwestora indywidualnego rozpoczęliśmy na końcu 2015 roku. Jego celem było przeprowadzenie procesu rewitalizacji starego młyna w celu realizacji zespołu budynków mieszkaniowych typu apartamentowych. Celem Inwestora było zrealizowanie wysokiego standardu apartamentowca, który będzie oferował swoim mieszkańcom takie udogodnienia jak: siłownia, basen, kawiarnia w parterze budynku, opieka portiera i inne.
Biznes plan apartamentowiec Zielony Młyn- zakres pracy
Pracę na opracowaniem biznes planu zakończyliśmy w marcu 2016 roku. Niniejsza inwestycja występuje również pod nazwą Młyn nad Cybiną na stronie internetowej (http://www.mconstructions.pl/mlynnadcybina/index.html). Projekt architektoniczny został przygotowany przez pracownię projektową architekta Ryżyńskiego.
Naszym zadaniem w projekcie „Biznes plan apartamentowiec” było przygotowanie kompleksowego biznes planu dla budynku apartamentowego w unikatowej dzielnicy Poznania, którą jest Zieliniec. Rynek apartamentów w Poznaniu jest dość ubogi. Głównie wynika to z faktu, że brakuje lokalizacji kojarzonych z prestiżem wygodą. Inwestycje w centrum miasta wykonane w podwyższonym standardzie noszą często miano apartamentowca aczkolwiek nie mają z nim wiele do czynienia w kontekście standardu. Nazwa „apartament” wskazuje raczej w tym przypadku orientację na wynajem krótkoterminowy. Lokalizacja w centrum lecz wśród starych kamienic nie może być motywem nazwania inwestycji apartamentowcem. Warto zwrócić uwagę na inne czynniki tworzące wysoką jakość życia takie jak:
Okolice inwestycji,
Tereny zielone,
Cisza (brak obciążenia hałasem komunikacyjnym),
Rodzaj zabudowy w okolicy,
Infrastruktura szkolna/handlowa/usługowa/inna.
Analiza poznańskiego rynku deweloperskiego którą przygotowujemy przez ostatnie 5 lat doprowadziła do wniosku, że znakomitą większość ofert deweloperskich stanowią te w standardowe produkty deweloperskie. Natomiast inwestycje w wyższym standardzie pojawiają się bardzo rzadko. Inwestor Zielonego Młyna odszedł od standardu zabudowy deweloperskiej. Inwestycja przygotowana z poszanowaniem najwyższego standardu inwestycji apartamentowej. Strategia inwestycyjna była przemyślana od momentu rozpoczęcia procesu projektowego. Finalny biznes plan zawsze zawiera wszystkie składniki profesjonalnego opracowania dlatego został pozytywnie oceniony przez fundusz inwestycyjny i bank. W efekcie naszej pracy Inwestor otrzymał decyzję kierunkową o możliwości finansowania w obu instytucjach. Dodatkowo Inwestor otrzymał kompleksowe narzędzie do realizacji inwestycji. Realizacja projektu Biznes plan apartamentowiec zakończyliśmy sukcesem.
Biznes plan apartamentowiec Zielony Młyn – inne realizacje
Biznes plan blok mieszkalny ul. Polna (www.polna28.pl). Inwestycja jest zlokalizowana w samym centrum dzielnicy Jeżyce. Ten obszar Poznania w czasie przygotowania biznes planu przeżywała rozkwit. Wielu lokalnych i ogólnopolskich deweloperów w ostatnim czasie kupiło w tej okolicy działki pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Należy zakładać, że w kolejnych latach popyt na mieszkania na Jeżycach będzie wzrastał w związku ze wzrostem podaży.
Biznes plan blok mieszkalny ul. Polna – zakres pracy
Najważniejsze cele realizacji zadania:
Analiza poznańskiego rynku deweloperskiego, a w szczególności sub-rynku jeżyckiego. Wyznaczenie cech charakteryzujących inwestycje deweloperskie na Jeżycach.
Przygotowanie charakterystyki najlepiej sprzedających się mieszkań w okolicy (w konkurencyjnych inwestycjach deweloperskich).
Opracowanie strategii cenowej powierzchni mieszkaniowej i handlowo-usługowej.
Przygotowanie analizy ryzyka inwestycyjnego, która prezentuje sposób minimalizowania lub eliminacji ryzyka.
Opracowanie analizy finansowej statycznej kosztów i przychodów, a w szczególności przełożenie jej na strukturę dynamiczną- harmonogram rzeczowo finansowy realizacji inwestycji.
Analiza wskaźnikowa prezentująca najważniejsze wskaźniki oceny projektów, a w szczególności wskaźnika LTV i DSCR.
Dokładna analiza wrażliwości inwestycji na zmianę najważniejszych pozycji kosztów i przychodów.
Przygotowanie analizy wrażliwości inwestycji na zmianę wartości przychodów spowodowanej spadkiem ceny jednostkowej sprzedaży.
Omówienie z pracownikami banku biznes planu, scenariuszy efektywności sprzedaży i wszystkich najważniejszych obszarów opracowania.
Przygotowanie wniosku kredytowego i finalizacja umowy.
Biznesplan inwestycja mieszkaniowa ul. Polna osiągnął sukces. Inwestor zaakceptował finalną wersję opracowania, która następnie została złożona w bankach z którymi prowadzono konsultację. Ostatecznie naszym zadaniem było omówienie wszystkich założeń biznes planu z pracownikiem banku i doprowadzenie do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej.
Biznes plan blok mieszkalny ul. Polna – inne realizacje
Biznes plan dewelopera – inwestycja mieszkaniowa wielorodzinna przy ul. Górna Wilda w Poznaniu
Przygotowaliśmy biznes plan dewelopera dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej zlokalizowanej w Poznaniu przy ul. Górna Wilda. Projekt został opracowany dla poznańskiej firmy deweloperskiej specjalizującej się w realizacji budynków mieszkaniowych wielorodzinnych.
Planowana inwestycja zakładała budowę budynku mieszkalnego z lokalami handlowo-usługowymi w parterze. Tego typu projekt wymaga szczególnego podejścia, ponieważ łączy funkcję mieszkaniową z funkcją usługową, a więc musi zostać oceniony zarówno pod kątem sprzedaży mieszkań, jak i potencjału komercyjnego lokali użytkowych.
Celem naszej pracy było przygotowanie kompleksowego opracowania, które porządkowało założenia inwestycyjne, prezentowało różne scenariusze realizacji projektu oraz identyfikowało najważniejsze ryzyka mogące wpłynąć na powodzenie inwestycji.
Najważniejsze informacje o realizacji
Rodzaj opracowania: biznesplan inwestycji deweloperskiej Lokalizacja: Poznań, ul. Górna Wilda Typ projektu: budynek mieszkaniowy wielorodzinny Funkcja uzupełniająca: lokale handlowo-usługowe w parterze Klient: poznańska firma deweloperska Cel opracowania: analiza inwestycji, scenariusze realizacji, dokumentacja dla banku Zakres prac: analiza rynku, strategia cenowa, model pozycjonowania, analiza finansowa, harmonogram, rozmowy z bankami
Przygotowany biznesplan miał służyć nie tylko inwestorowi, ale również instytucjom finansowym. Dlatego dokument musiał łączyć perspektywę biznesową, sprzedażową, finansową i bankową.
Dlaczego biznesplan był kluczowy dla tej inwestycji?
Inwestycja deweloperska w śródmiejskiej lokalizacji wymaga bardzo precyzyjnego przygotowania. Deweloper musi wiedzieć, jaki produkt mieszkaniowy wprowadza na rynek, do kogo kieruje ofertę, jak pozycjonuje ceny oraz jakie ryzyka mogą pojawić się w trakcie realizacji i sprzedaży.
Biznes plan dewelopera powinien odpowiadać na pytania, które są kluczowe zarówno dla inwestora, jak i dla banku:
jaki jest potencjał lokalizacji,
jaka jest konkurencja w najbliższym otoczeniu,
jakie mieszkania sprzedają się najlepiej,
jaka grupa klientów może być zainteresowana inwestycją,
jaką strategię cenową należy przyjąć,
jakie przychody może wygenerować projekt,
jakie koszty należy uwzględnić,
jaki harmonogram realizacji jest realny,
jakich ryzyk należy się spodziewać,
czy projekt może zostać sfinansowany kredytem bankowym.
W przypadku inwestycji przy ul. Górna Wilda szczególne znaczenie miało połączenie analizy rynku mieszkaniowego z analizą funkcji usługowej w parterze budynku.
Lokalizacja inwestycji – Górna Wilda w Poznaniu
Górna Wilda to lokalizacja o charakterze miejskim, dobrze wpisująca się w segment inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych. Bliskość centrum Poznania, dostęp do komunikacji miejskiej, infrastruktury usługowej oraz uczelni i miejsc pracy sprawia, że tego typu lokalizacje mogą być atrakcyjne dla różnych grup nabywców.
W analizie lokalizacji należało uwzględnić zarówno atuty, jak i potencjalne ograniczenia. Lokalizacja śródmiejska daje dostęp do dużego rynku klientów, ale jednocześnie wiąże się z większą konkurencją, ograniczeniami parkingowymi, wyższymi oczekiwaniami nabywców oraz większą wrażliwością na standard projektu.
W biznesplanie analizowaliśmy między innymi:
charakter najbliższego otoczenia,
dostępność komunikacji miejskiej,
dostęp do usług,
potencjał sprzedaży mieszkań,
konkurencyjne projekty w Poznaniu,
oczekiwania klientów wobec inwestycji śródmiejskich,
wpływ lokalizacji na strategię cenową,
potencjał lokali handlowo-usługowych w parterze.
Analiza poznańskiego rynku deweloperskiego
Jednym z podstawowych zadań było przeprowadzenie analizy poznańskiego rynku deweloperskiego pod względem cenowym i jakościowym. Nie chodziło wyłącznie o sprawdzenie średnich cen mieszkań. Istotne było zrozumienie, jakie projekty konkurencyjne odnoszą sukces, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej i jak klienci reagują na określony standard inwestycji.
Analiza obejmowała między innymi:
ceny mieszkań w projektach konkurencyjnych,
standard wykończenia części wspólnych,
układy funkcjonalne lokali,
metraże najczęściej wybierane przez klientów,
tempo sprzedaży mieszkań,
udział mieszkań inwestycyjnych,
przewagi konkurencji,
słabsze strony projektów konkurencyjnych,
pozycjonowanie cenowe poszczególnych inwestycji.
Takie podejście pozwala przygotować biznesplan, który nie jest oderwany od rynku. Bank i inwestor otrzymują wtedy dokument oparty na danych, a nie na ogólnych założeniach.
Charakterystyka najczęściej sprzedawanych mieszkań
W ramach opracowania przygotowaliśmy charakterystykę mieszkań, które najczęściej sprzedają się na rynku. Jest to bardzo ważne, ponieważ struktura lokali ma bezpośredni wpływ na tempo sprzedaży i rentowność inwestycji.
Analizie podlegały między innymi:
najczęściej wybierane metraże,
liczba pokoi,
funkcjonalność układów,
relacja ceny całkowitej do możliwości zakupowych klientów,
atrakcyjność mieszkań dla inwestorów najmu,
popyt na mieszkania kompaktowe,
popyt na większe lokale rodzinne,
preferencje klientów wobec balkonów, tarasów i miejsc parkingowych.
Dobrze zaprojektowana struktura mieszkań może istotnie poprawić sprzedaż projektu. Zbyt duża liczba lokali niedopasowanych do rynku może natomiast wydłużyć okres sprzedaży i pogorszyć płynność inwestycji.
Segmentacja klientów
Kolejnym elementem było wyznaczenie segmentów klientów na rynku. Inwestycja przy ul. Górna Wilda mogła być interesująca dla kilku grup odbiorców, dlatego konieczne było określenie, które segmenty powinny być traktowane jako najważniejsze.
Segmentacja klientów pozwala lepiej przygotować ofertę, komunikację marketingową i strategię sprzedaży. Inaczej należy mówić do inwestora kupującego mieszkanie pod najem, a inaczej do rodziny szukającej lokalu na własne potrzeby.
Charakterystyka grupy docelowej
Na podstawie analizy rynku opracowaliśmy szczegółową charakterystykę grupy docelowej dla planowanej inwestycji. To ważny element biznesplanu, ponieważ produkt deweloperski powinien być projektowany nie tylko pod względem architektonicznym, ale również rynkowym.
Charakterystyka grupy docelowej obejmowała między innymi:
potrzeby mieszkaniowe klientów,
oczekiwania wobec lokalizacji,
wrażliwość cenową,
preferowane metraże,
znaczenie komunikacji miejskiej,
oczekiwania wobec standardu budynku,
znaczenie kosztów utrzymania,
skłonność do zakupu lokalu inwestycyjnego,
czynniki decydujące o wyborze mieszkania.
Dzięki temu biznesplan mógł wskazać, jakie elementy oferty powinny zostać szczególnie podkreślone w sprzedaży i marketingu.
Strategia marketingowa inwestycji
W ramach opracowania przygotowaliśmy również założenia strategii marketingowej z myślą o wybranej grupie docelowej klientów. Przy inwestycji deweloperskiej marketing nie powinien być przypadkowy. Musi wynikać z analizy rynku, produktu i oczekiwań nabywców.
Strategia marketingowa obejmowała między innymi:
pozycjonowanie inwestycji,
główne argumenty sprzedażowe,
komunikację do klientów indywidualnych,
komunikację do inwestorów najmu,
wyróżniki lokalizacji,
przewagi projektu względem konkurencji,
sposób prezentacji mieszkań,
znaczenie funkcji usługowej w parterze,
rekomendacje dotyczące materiałów sprzedażowych.
W biznesplanie strategia marketingowa była ściśle powiązana z analizą konkurencji. Celem było określenie, jak inwestycja może skutecznie wyróżnić się na tle innych projektów dostępnych na poznańskim rynku.
Model pozycjonowania oferty na rynku
Jednym z ważniejszych elementów naszej pracy było opracowanie modelu pozycjonowania oferty. Nie wystarczy ustalić ceny metra kwadratowego. Trzeba wiedzieć, z jakimi projektami inwestycja będzie porównywana i dlaczego klient miałby wybrać właśnie tę ofertę.
Model pozycjonowania opierał się na analizie:
sukcesów konkurencyjnych inwestycji,
błędów popełnianych przez konkurencję,
jakości produktu mieszkaniowego,
lokalizacji,
ceny,
struktury lokali,
standardu budynku,
grupy docelowej,
potencjału sprzedażowego.
Dzięki temu możliwe było opracowanie założeń strategicznych, które pozwalały lepiej dopasować inwestycję do oczekiwań rynku.
Strategia cenowa dla każdego mieszkania
Przygotowanie strategii cenowej było jednym z kluczowych elementów biznesplanu. W projekcie deweloperskim każde mieszkanie ma inną wartość rynkową, nawet jeżeli znajduje się w tym samym budynku.
Na cenę lokalu wpływają między innymi:
kondygnacja,
ekspozycja,
widok,
metraż,
układ funkcjonalny,
balkon lub taras,
położenie względem ulicy,
poziom nasłonecznienia,
atrakcyjność lokalu dla inwestora najmu,
popyt na dany typ mieszkania.
Dlatego strategia cenowa powinna być przygotowana na poziomie poszczególnych mieszkań, a nie wyłącznie jako jedna średnia cena za metr kwadratowy. Takie podejście jest bardziej realistyczne i lepiej odzwierciedla faktyczne zachowania rynku.
Analiza finansowa statyczna i dynamiczna
W ramach biznesplanu opracowaliśmy analizę finansową statyczną i dynamiczną dla banku. Obie perspektywy są potrzebne, ponieważ pokazują projekt w różny sposób.
Analiza statyczna pozwala ocenić podstawową relację kosztów, przychodów i rentowności inwestycji. Odpowiada na pytanie, czy projekt jest opłacalny przy przyjętych założeniach.
Analiza dynamiczna pokazuje natomiast przepływy pieniężne w czasie. To kluczowe z punktu widzenia banku, ponieważ inwestycja deweloperska wymaga finansowania w określonych momentach, a wpływy ze sprzedaży mieszkań pojawiają się zgodnie z harmonogramem sprzedaży i płatności klientów.
Analiza finansowa obejmowała między innymi:
koszty realizacji inwestycji,
prognozowane przychody ze sprzedaży mieszkań,
przychody z lokali usługowych,
koszty finansowania,
harmonogram wpływów,
harmonogram wydatków,
zapotrzebowanie na kredyt,
poziom wkładu własnego,
rentowność projektu,
nadwyżkę finansową,
margines bezpieczeństwa.
Harmonogram rzeczowo-finansowy
Harmonogram rzeczowo-finansowy był kolejnym kluczowym elementem dokumentacji. W przypadku inwestycji deweloperskiej bank musi wiedzieć, kiedy będą realizowane poszczególne etapy prac, kiedy pojawią się największe wydatki i kiedy projekt zacznie generować wpływy ze sprzedaży.
Harmonogram obejmował między innymi:
etap przygotowania inwestycji,
prace projektowe i administracyjne,
rozpoczęcie budowy,
główne etapy robót,
wydatki inwestycyjne,
harmonogram sprzedaży lokali,
wpływy od nabywców,
uruchamianie transz kredytu,
zakończenie inwestycji,
rozliczenie projektu.
Dobrze przygotowany harmonogram pozwala ograniczyć ryzyko płynnościowe i właściwie dopasować strukturę finansowania do realnego przebiegu inwestycji.
Analiza wskaźnikowa inwestycji
W ramach opracowania przygotowaliśmy również analizę wskaźnikową inwestycji. Jej celem było pokazanie efektywności projektu za pomocą konkretnych mierników finansowych.
Analiza mogła obejmować między innymi:
marżę brutto projektu,
rentowność sprzedaży,
poziom kosztów do przychodów,
zapotrzebowanie na finansowanie zewnętrzne,
udział wkładu własnego,
poziom zadłużenia,
przepływy pieniężne,
wskaźniki obsługi długu,
odporność projektu na zmianę kosztów i cen.
Dla banku wskaźniki są ważne, ponieważ pozwalają porównać projekt z innymi inwestycjami i ocenić poziom bezpieczeństwa finansowania.
Spotkania z bankami i przygotowanie do finansowania
Elementem naszej pracy było również prowadzenie spotkań z przedstawicielami banków w zakresie możliwości pozyskania finansowania. Biznesplan został przygotowany tak, aby mógł stanowić podstawę rozmów kredytowych.
Podczas rozmów z bankami znaczenie miały:
jakość dokumentacji,
realność założeń sprzedażowych,
poziom wkładu własnego,
doświadczenie dewelopera,
zabezpieczenie kredytu,
harmonogram budowy,
harmonogram sprzedaży,
analiza ryzyk,
przepływy pieniężne.
W przypadku finansowania deweloperskiego bank musi mieć pewność, że inwestor rozumie projekt i potrafi nim zarządzać. Dobrze przygotowany biznesplan znacząco ułatwia ten proces.
Identyfikacja newralgicznych punktów projektu
Podczas opracowywania scenariuszy realizacji inwestycji przygotowaliśmy zestawienie newralgicznych punktów, które mogły wpłynąć na powodzenie projektu. Celem było wskazanie obszarów wymagających szczególnej kontroli.
Do takich punktów mogły należeć:
realność budżetu budowy,
ceny sprzedaży mieszkań,
tempo sprzedaży,
struktura lokali,
koszty finansowania,
harmonogram administracyjny,
harmonogram budowy,
poziom konkurencji,
popyt na lokale usługowe,
wymogi banku dotyczące finansowania.
Naszym zadaniem było nie tylko zidentyfikowanie ryzyk, ale również wskazanie sposobów ich ograniczenia. W biznesplanie dla dewelopera ryzyka nie powinny być ukrywane. Powinny być nazwane, policzone i właściwie zarządzane.
Biznes plan dewelopera – podsumowanie realizacji
Przygotowany biznes plan dewelopera dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. Górna Wilda w Poznaniu był kompleksowym opracowaniem obejmującym analizę rynku, analizę konkurencji, segmentację klientów, strategię marketingową, model pozycjonowania, strategię cenową, analizę finansową, harmonogram rzeczowo-finansowy oraz przygotowanie do rozmów z bankami.
Projekt zakładał realizację budynku mieszkalnego z lokalami handlowo-usługowymi w parterze, dlatego wymagał analizy zarówno części mieszkaniowej, jak i funkcji komercyjnej. Kluczowe było pokazanie różnych scenariuszy realizacji inwestycji oraz wskazanie newralgicznych punktów, które mogły wpłynąć na wynik finansowy projektu.
Ta realizacja potwierdza, że profesjonalny biznes plan dewelopera powinien być narzędziem strategicznym, a nie tylko dokumentem formalnym. Dobrze przygotowany biznesplan pozwala lepiej zaplanować inwestycję, ograniczyć ryzyka, przygotować projekt do finansowania bankowego i zwiększyć szanse na skuteczną sprzedaż mieszkań.
FAQ – biznes plan dewelopera
Czy deweloper potrzebuje biznesplanu?
Tak. Biznesplan jest bardzo ważny przy inwestycji deweloperskiej, szczególnie jeżeli projekt ma być finansowany kredytem bankowym. Dokument pokazuje koszty, przychody, harmonogram, ryzyka i źródła spłaty kredytu.
Co powinien zawierać biznes plan dewelopera?
Biznesplan dewelopera powinien zawierać opis inwestora, opis projektu, analizę lokalizacji, analizę rynku, analizę konkurencji, strategię cenową, harmonogram, analizę finansową, analizę ryzyk i źródła finansowania.
Dlaczego analiza konkurencji jest ważna?
Analiza konkurencji pozwala określić realne ceny sprzedaży, tempo sprzedaży i pozycjonowanie inwestycji. Bez tej analizy deweloper może przyjąć zbyt optymistyczne założenia.
Czy strategia cenowa powinna być przygotowana dla każdego mieszkania?
Tak. Każde mieszkanie ma inną wartość rynkową, dlatego strategia cenowa powinna uwzględniać metraż, układ, kondygnację, ekspozycję, balkon, widok i atrakcyjność lokalu dla danej grupy klientów.
Czy biznesplan pomaga w rozmowach z bankiem?
Tak. Biznesplan porządkuje projekt i pozwala bankowi ocenić jego rentowność, harmonogram, ryzyka oraz zdolność do spłaty kredytu.
Czy METIS GROUP przygotowuje biznesplany dla deweloperów?
Tak. METIS GROUP przygotowuje biznesplany, analizy finansowe, strategie cenowe, modele inwestycyjne i dokumentację kredytową dla inwestycji mieszkaniowych, komercyjnych i deweloperskich.
Biznes plan budynek deweloperski – inne realizacje
Biznes plan budowa mieszkań dla dewelopera czyli proces budowy mieszkań z perspektywy strategicznej i finansowej
Jedną z realizacji METIS GROUP było opracowanie biznes planu dla inwestycji mieszkaniowej planowanej w Poznaniu przy ulicy Kurpińskiego. Przedsięwzięcie obejmowało budowę mieszkań przeznaczonych do sprzedaży na rynku pierwotnym oraz kompleksowe przygotowanie założeń strategicznych i finansowych projektu.
Celem biznes planu było sprawdzenie, czy planowana inwestycja posiada odpowiedni potencjał rynkowy, a zakładane przychody pozwolą pokryć koszty zakupu nieruchomości gruntowej, przygotowania dokumentacji, realizacji robót budowlanych, finansowania oraz sprzedaży lokali. Opracowanie umożliwiło również określenie zapotrzebowania na kapitał i ocenę rentowności całego przedsięwzięcia.
W przypadku inwestycji deweloperskich powodzenie projektu zależy nie tylko od jakości przygotowanej koncepcji architektonicznej. Równie ważne są cena zakupu gruntu, harmonogram prac, standard wykończenia, założone ceny sprzedaży oraz zdolność inwestora do utrzymania płynności finansowej przez cały okres realizacji.
Profesjonalny biznes plan inwestycji deweloperskiej powinien przedstawiać cały proces realizacji przedsięwzięcia – od zakupu nieruchomości gruntowej aż do sprzedaży ostatniego mieszkania i rozliczenia finansowania.
W przypadku projektu przy ulicy Kurpińskiego analizie podlegały najważniejsze elementy wpływające na opłacalność inwestycji, w tym:
założenia dotyczące zakupu i przygotowania gruntu,
planowana powierzchnia użytkowa mieszkań,
struktura i wielkość oferowanych lokali,
harmonogram realizacji prac,
budżet robót budowlanych,
koszty projektowe i administracyjne,
wydatki związane z marketingiem i sprzedażą,
koszty finansowania,
przewidywane ceny sprzedaży mieszkań,
zapotrzebowanie na kapitał własny i zewnętrzny,
rentowność projektu oraz poziom marży deweloperskiej.
Budowa mieszkań powinna być analizowana zarówno jako proces techniczny, jak i przedsięwzięcie biznesowe. Nawet atrakcyjny projekt architektoniczny może nie przynieść oczekiwanego wyniku, jeżeli koszty realizacji zostaną niedoszacowane albo ceny sprzedaży będą zbyt wysokie w stosunku do możliwości lokalnego rynku.
Z tego względu w biznes planie przygotowuje się prognozę finansową pokazującą przychody, koszty i przepływy pieniężne w kolejnych miesiącach realizacji inwestycji. Pozwala ona określić momenty największego zapotrzebowania na środki oraz przewidywany termin odzyskania zaangażowanego kapitału.
Przygotowanie inwestycji deweloperskiej na nieruchomości gruntowej
Pierwszym etapem przedsięwzięcia jest dokładna analiza nieruchomości gruntowej. Zakup działki nie powinien być dokonywany wyłącznie na podstawie jej powierzchni, ceny i ogólnej atrakcyjności lokalizacji. Kluczowe znaczenie ma możliwość realizacji planowanej zabudowy.
Przed rozpoczęciem inwestycji należy zweryfikować między innymi:
stan prawny nieruchomości,
zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy,
dostęp do drogi publicznej,
możliwość podłączenia mediów,
ograniczenia wynikające z istniejącej infrastruktury,
warunki gruntowe i wodne,
możliwość uzyskania wymaganej liczby miejsc postojowych,
planowaną intensywność zabudowy,
powierzchnię biologicznie czynną,
potencjalną powierzchnię użytkową mieszkań.
Dla dewelopera szczególnie istotne jest określenie, ile metrów powierzchni użytkowej przeznaczonej do sprzedaży można uzyskać z danego gruntu. Parametr ten wpływa bezpośrednio na możliwe przychody i maksymalną cenę, jaką inwestor może zapłacić za nieruchomość.
W ramach biznes planu należy więc połączyć analizę gruntu z koncepcją architektoniczną i budżetem realizacji. Dopiero takie zestawienie pozwala ocenić rzeczywistą wartość inwestycyjną działki.
Ważnym elementem jest również harmonogram administracyjny. Uzyskanie wymaganych decyzji, wykonanie projektu budowlanego oraz przygotowanie inwestycji do rozpoczęcia prac może trwać wiele miesięcy. W tym okresie inwestor ponosi koszty związane z dokumentacją, obsługą prawną, projektowaniem oraz finansowaniem nieruchomości.
Lokalizacja inwestycji i standard wykończenia mieszkań, czyli dwa najważniejsze składniki modelu biznesowego
Lokalizacja oraz standard wykończenia należą do najważniejszych elementów wpływających na zainteresowanie klientów i możliwe do uzyskania ceny sprzedaży.
W przypadku inwestycji przy ulicy Kurpińskiego konieczne było określenie, do jakiej grupy odbiorców powinna zostać skierowana oferta. Innych mieszkań poszukują rodziny z dziećmi, innych osoby kupujące pierwszy lokal, a jeszcze innych inwestorzy planujący późniejszy wynajem nieruchomości.
Analiza lokalizacji powinna uwzględniać między innymi dostęp do:
komunikacji miejskiej,
placówek edukacyjnych,
sklepów i punktów usługowych,
miejsc pracy,
terenów zielonych i rekreacyjnych,
dróg prowadzących do pozostałych części miasta.
Znaczenie ma również otoczenie inwestycji, intensywność istniejącej zabudowy oraz oferta konkurencyjnych deweloperów. Porównanie cen, powierzchni mieszkań i standardu innych projektów pozwala określić, czy przyjęte założenia sprzedażowe są realistyczne.
Drugim istotnym elementem jest standard wykończenia budynku i lokali. Powinien on odpowiadać oczekiwaniom grupy docelowej oraz poziomowi cen charakterystycznemu dla danej części Poznania.
Na atrakcyjność inwestycji mogą wpływać między innymi:
Podwyższenie standardu może zwiększyć wartość mieszkań, ale jednocześnie powoduje wzrost kosztów. W biznes planie należy więc sprawdzić, czy dodatkowe nakłady przełożą się na odpowiednio wyższe ceny sprzedaży lub szybsze tempo komercjalizacji.
Etapy budowy mieszkań w standardzie deweloperskim
Proces realizacji inwestycji mieszkaniowej składa się z kilku kolejnych etapów. Każdy z nich wiąże się z innymi kosztami, ryzykiem oraz zapotrzebowaniem na kapitał.
Przygotowanie formalne i projektowe
Pierwszy etap obejmuje analizę gruntu, opracowanie koncepcji architektonicznej, wykonanie niezbędnych badań i uzyskanie wymaganych decyzji administracyjnych.
Na tym etapie przygotowywany jest również szczegółowy budżet oraz harmonogram przedsięwzięcia. Inwestor powinien określić sposób finansowania projektu i moment rozpoczęcia sprzedaży mieszkań.
Organizacja placu budowy i roboty ziemne
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę można rozpocząć przygotowanie terenu. Zakres prac może obejmować rozbiórki, wycinkę, niwelację gruntu, wykonanie przyłączy tymczasowych oraz organizację zaplecza budowy.
Następnie prowadzone są roboty ziemne i fundamentowe. W zależności od projektu mogą obejmować również wykonanie kondygnacji podziemnej lub hali garażowej.
Stan surowy budynku
Kolejnym etapem jest wykonanie konstrukcji budynku, ścian, stropów, schodów i dachu. Osiągnięcie stanu surowego zamkniętego wymaga również montażu stolarki okiennej i drzwiowej.
Jest to jeden z najbardziej kapitałochłonnych okresów realizacji. Wydatki rosną szybko, natomiast wpływy od klientów mogą być jeszcze ograniczone.
Instalacje i prace wykończeniowe
Po zamknięciu budynku wykonywane są instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze, wentylacyjne oraz telekomunikacyjne. Następnie prowadzone są tynki, posadzki i prace wykończeniowe.
W standardzie deweloperskim mieszkania są przygotowane do indywidualnego wykończenia przez nabywcę. Dokładny zakres tego standardu powinien zostać jasno opisany w materiałach sprzedażowych i umowach.
Zagospodarowanie terenu i odbiory
Ostatnia część prac obejmuje wykonanie dróg wewnętrznych, chodników, parkingów, oświetlenia, zieleni oraz elementów małej architektury.
Po zakończeniu robót przeprowadzane są odbiory techniczne, usuwane ewentualne usterki i kompletowana dokumentacja potrzebna do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Następnie lokale mogą zostać przekazane nabywcom.
Analiza finansowa budowy mieszkań w Poznaniu
Kluczowym elementem biznes planu była analiza finansowa pokazująca, czy prognozowane wpływy ze sprzedaży mieszkań pozwolą pokryć wszystkie koszty i zapewnić deweloperowi oczekiwaną marżę.
Oprócz scenariusza podstawowego warto przygotować analizę wrażliwości. Pozwala ona sprawdzić, jak na wynik przedsięwzięcia wpłynie:
wzrost kosztów wykonawstwa,
obniżenie cen mieszkań,
spowolnienie tempa sprzedaży,
wydłużenie budowy,
wzrost kosztów finansowania,
konieczność wykonania dodatkowych prac.
Opracowany przez METIS GROUP biznes plan uporządkował założenia inwestycji przy ulicy Kurpińskiego oraz połączył proces przygotowania gruntu, projektowania, realizacji i sprzedaży w jeden model finansowy.
Profesjonalnie zaplanowana budowa mieszkań pozwala lepiej kontrolować koszty, ograniczać ryzyko utraty płynności i podejmować świadome decyzje dotyczące standardu, cen oraz harmonogramu inwestycji.
Nasze realizacje w zakresie opracowania inwestycji budowlanych i deweloperskich:
Biznes plan Zespół budynków mieszkaniowych ul. Abp. A. Baraniaka to projekt, który przygotowaliśmy na początku 2009 roku. Jest to pierwszy biznes plan przygotowany przez naszą firmę. METIS GROUP to firma konsultingowa, która poważnie podchodzi do wykonywanych zleceń. Nie tylko ze względu na skalę, ponieważ inwestycja miała ponad 12 tysięcy metrów kwadratowych, ale także z uwagi na zleceniodawcę którym była spółka Prima należąca do Grupy kapitałowej Zasada S.A. Biznes plan dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. Baraniaka w Poznaniu to jeden z najważniejszych opracowań, kto do dzisiaj przygotowaliśmy. Z Inwestorem współpracowaliśmy od momentu wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy. Biurem projektów które koordynowało całą współpracę jest Przedsiębiorstwo ARI sp. z o.o., które posiada 25 letnie doświadczenie w projektowaniu. Nasza wspólna pracą dążyła do przygotowania doskonałego pod względem architektonicznym i biznesowym projektu deweloperskiego. Naszą pracę można nazwać sztuką projektowania i biznesu ponieważ liczne dyskusje, analizy oraz oceny w gronie pracowników Inwestora i projektantów doprowadziły do osiągnięcia wyznaczonego celu. Przygotowanie tej usługi doradztwa biznesowego było ogromnym wyzwaniem z którego nauk będziemy korzystali w trakcie realizacji kolejnych projektów konsultingowych.
Biznes plan Zespół budynków mieszkaniowych- cele realizacji zadania
Analiza poznańskiego rynku deweloperskiego, wyznaczenie wartości aktualnej podaży i prognozowanie przyszłej. Określenie wartości popytu na mieszkania na podstawie sprzedaży historycznej.
Segmentacja ofert deweloperskich w stosunku do grup docelowych klientów.
Opracowanie modelu biznesowego wykorzystania terenu wprowadzając funkcję mieszkaniową i biurową. Model biznesowy opierał się na analizie rynku i kalkulacjach finansowych.
Przygotowanie programu funkcjonalno-użytkowego inwestycji na podstawie którego następnie przygotowany jest projekt architektoniczny i pełen biznes planu inwestycji.
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź ul. Karolewskato biznes plan który był przygotowany dla poznańskiej firmy deweloperskiej planującej ekspansję na Łódź. W ramach opracowanego biznes planu położyliśmy duży naciska na analizę rynku łódzkiego. Inwestor chciał zebrać wszystkie najważniejsze informacje o rynku mieszkaniowym w tym mieście oraz nawykach konkurujących na nim deweloperów. Wyniki pracy spotkały się z bardzo dużym zainteresowaniem Inwestora.
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź – zakres pracy
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź to jeden z ważniejszych projektów doradczych zrealizowanych dla stałego klienta. Jego istota wynikała z tego, że opracowany biznes plan pociągnął za sobą kolejne zlecenia od firm deweloperskich działających na terenie Łodzi. Rynek w tym mieście w okresie analizy bardzo odbiegał pod względem rozwoju od rynków deweloperskich takich miast jak Poznań, Wrocław czy Warszawa. Najprościej pisząc inwestycji deweloperskich było bardzo mało, a ich skala była ograniczona. W efekcie przeprowadzonej analizy strategicznego doszliśmy do wniosku, że Łódzki rynek deweloperski wykazuje bardzo duży potencjał.
Analiza ilości sprzedanych mieszkań w ostatnich 3 latach w Łodzi. Analiza aktualnej podaży na rynku i nowych planowanych inwestycji, które pojawią się w sprzedaży przed wprowadzeniem naszej inwestycji na rynek.
Ocena czynników tworzących atrakcyjność inwestycji cieszących się największym zainteresowaniem klientów (najwyższą efektywnością sprzedaży).
Przygotowanie opisu konkurencyjności inwestycji.
Wyznaczenie strategii cenowej i planu sprzedażowego.
Opracowanie analizy finansowej: statycznej, dynamicznej, wskaźnikowej, sprawozdań finansowych i analizy wrażliwości inwestycji na zmiany kosztów i cen.
Przygotowanie rekomendacji na temat szans i zagrożeń stojących za realizacją inwestycji.
Zapraszamy do zapoznania się z naszym realizacjami w zakresie opracowania biznes planów, doradztwa kredytowego i doradztwa inwestycyjnego.
Biznes plan budynek wielorodzinny Łódź – inne zadania
Biznes plan budynek mieszkalny przy ulicy Knapowskiego w Poznaniu przygotowany dla inwestora planującego realizację kameralnej inwestycji na Poznańskim Grunwaldzie. Inwestycja przygotowana z myślą o dokładnie wyselekcjonowanej grupie klientów, a mianowicie młodych rodzinach z dziećmi. Jaki był powód wyboru takiej grupy klientów? Otóż w okolicy nieruchomości znajdują się żłobki, przedszkola i szkoła podstawowa z gimnazjum. Młodzi rodzice mają bezpośredni dostęp do najważniejszych usług. Co ważniejsze inwestycja posiada bardzo kameralną strukturę- składa się z kilkunastu mieszkań. Projekt architektoniczny wykonany z myślą o młodych parach z dziećmi. Celem było zapewnienie jak największej funkcjonalności budynku i mieszkań dla tej grupy docelowej. Inwestor na etapie realizacji inwestycji zakładał reklamowanie projektu z nastawiem właśnie na tą grupę klientów.
Biznes plan budynek mieszkalny Poznań
Każdy zakup nieruchomości jest poprzedzony skrupulatną analizą nieruchomości pod względem formalno-prawnym, budowlanym, biznesowym i finansowym. Poniżej prezentujemy w bardzo dużym uproszczeniu proces analizy nieruchomości:
Ocena sytuacji formalno-prawnej: jest to proces polegający na ocenie zagrożeń wynikających z zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy, uzyskanych warunków przyłączeniowych od mediantów, warunków wjazdu i wyjazdu z drogi publicznej, wymagań w zakresie uzgodnień konserwatorskich, operatów środowiskowych i innych dokumentów administracyjnych.
Analiza budowlana: najważniejsze zadania to- ocena zagrożenia wynikające z procesu budowy np. posadowienie budynku (na podstawie badań gruntowych), zagrożeń wynikających z sąsiedztwa innych budynków, wyburzeń obiektów znajdujących się na terenie, potrzeby przebudowy lub usunięcia kolizji sieci np. usunięcie słupa energetycznego z nieruchomości i inne sytuacje które są związane z procesem budowy.
Opracowanie założeń biznesowych: na tym tapie należy przeanalizować wszystkie składniki modelu biznesowego.
Analiza finansowa: jest to najbardziej hipotetyczny etap analizy ponieważ w dużym stopniu opiera się na założeniach w zakresie kosztów takich jak: projekt architektoniczny, proces budowy, koszty administracyjne, koszty marketingowe i inne.
Dla naszych klientów bardzo ważna jest również nasza usługa w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Doradzamy klientowi jak zrealizować inwestycję.
Biznes plan dla budynku z lokalami usługowymi i mieszkalnymi w Poznaniu
Przygotowanie biznes planu dla inwestycji, w której w jednym budynku znajdują się lokale usługowe i mieszkania, wymaga znacznie szerszego podejścia niż analiza typowego projektu mieszkaniowego. Tego rodzaju realizacja łączy dwie funkcje: mieszkaniową oraz usługową. Każda z nich ma inną specyfikę sprzedaży, inną grupę klientów, inny sposób finansowania oraz inne ryzyka rynkowe.
Jednym z projektów, dla którego przygotowaliśmy biznes plan, była inwestycja zlokalizowana w Poznaniu przy ulicy Krauthofera. Zakres opracowania obejmował analizę planowanej realizacji budynku, w którym przewidziano zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale usługowe. Naszym zadaniem było uporządkowanie założeń inwestycji, ocena jej opłacalności, przygotowanie modelu finansowego oraz wskazanie kluczowych ryzyk, które mogły mieć wpływ na decyzję inwestora i instytucji finansującej.
Tego typu projekt nie może być oceniany wyłącznie przez pryzmat powierzchni użytkowej mieszkań. Równie istotne jest to, jak funkcja usługowa wpływa na atrakcyjność całego budynku, tempo sprzedaży lokali, strukturę przychodów oraz możliwość pozyskania kredytu.
Lokal usługowy jako ważna część inwestycji
W budynku wielofunkcyjnym lokal usługowy może być istotnym elementem całego przedsięwzięcia. Z jednej strony może zwiększać wartość projektu, poprawiać funkcjonalność budynku i odpowiadać na potrzeby lokalnego rynku. Z drugiej strony wprowadza dodatkowe ryzyka, które trzeba dokładnie przeanalizować już na etapie planowania inwestycji.
Lokal usługowy ma inną charakterystykę niż mieszkanie. Jest kierowany do innej grupy nabywców lub najemców. Może być przeznaczony na handel, biuro, usługi medyczne, kosmetyczne, gastronomiczne, edukacyjne lub inne funkcje dopuszczone w danej lokalizacji. Jego atrakcyjność zależy nie tylko od powierzchni i standardu, ale również od ekspozycji, wejścia z poziomu ulicy, widoczności, dostępności miejsc parkingowych, natężenia ruchu pieszego i samochodowego oraz otoczenia konkurencyjnego.
W przypadku inwestycji przy ul. Krauthofera należało więc przeanalizować nie tylko sprzedaż mieszkań, ale także potencjał komercyjny części usługowej. Kluczowe było ustalenie, czy lokal usługowy będzie możliwy do sprzedaży lub wynajęcia w zakładanej cenie i czasie, a także czy jego obecność nie wpłynie negatywnie na decyzje klientów zainteresowanych zakupem mieszkań.
Połączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej — szansa czy zagrożenie?
Łączenie funkcji mieszkaniowej i usługowej w jednym budynku jest częstym rozwiązaniem w miastach. Parter budynku przeznaczany jest na lokale usługowe, a wyższe kondygnacje na mieszkania. Z urbanistycznego punktu widzenia takie rozwiązanie może być bardzo korzystne, ponieważ aktywizuje parter, zwiększa dostępność usług dla mieszkańców i lepiej wykorzystuje potencjał nieruchomości.
Z perspektywy inwestora trzeba jednak zadać sobie kilka ważnych pytań:
Czy klienci zaakceptują zakup mieszkania w budynku, w którym istotną funkcję pełnią lokale usługowe?
Czy rodzaj usług nie będzie uciążliwy dla mieszkańców?
Czy lokal usługowy będzie miał oddzielne wejście i właściwie zaprojektowaną komunikację?
Czy funkcja usługowa nie obniży postrzeganej atrakcyjności mieszkań?
Czy sprzedaż lokali mieszkalnych będzie możliwa w zakładanych cenach?
Czy lokale usługowe będą sprzedawane, wynajmowane, czy pozostaną w majątku inwestora?
Największe zagrożenie polega na tym, że część klientów może nie zaakceptować mieszkania w budynku, w którym znajduje się lokal usługowy. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy potencjalna działalność usługowa może kojarzyć się z hałasem, większym ruchem klientów, dostawami, zapachami, ograniczoną prywatnością albo problemami z parkowaniem.
Dlatego w biznes planie należy bardzo precyzyjnie opisać, jaki typ usług jest planowany lub możliwy do prowadzenia w lokalu. Inaczej rynek odbierze spokojny gabinet, biuro rachunkowe czy lokal medyczny, a inaczej działalność gastronomiczną lub usługę generującą duży ruch przez cały dzień.
Analiza rynku i grupy docelowej
Przygotowanie biznes planu dla budynku z lokalami usługowymi i mieszkalnymi wymaga osobnej analizy dla obu funkcji. Nie można zakładać, że skoro mieszkania mają potencjał sprzedażowy, to lokal usługowy również sprzeda się bez problemu. Są to dwa różne produkty inwestycyjne.
Dla części mieszkaniowej należy sprawdzić:
ceny mieszkań w okolicy,
popyt na lokale o określonej powierzchni,
konkurencyjne inwestycje deweloperskie,
preferencje klientów,
tempo sprzedaży podobnych mieszkań,
wpływ lokalizacji na atrakcyjność zakupu.
Dla części usługowej trzeba natomiast przeanalizować:
potencjał lokalnego rynku usług,
widoczność lokalu z ulicy,
dostępność komunikacyjną,
liczbę potencjalnych klientów w sąsiedztwie,
konkurencję w najbliższej okolicy,
możliwe stawki sprzedaży lub najmu,
ryzyko dłuższej komercjalizacji.
W projekcie przy ul. Krauthofera szczególnie ważne było zrozumienie, że lokal usługowy nie jest tylko dodatkiem do inwestycji mieszkaniowej. Jest osobnym składnikiem biznesowym, który może poprawić wynik finansowy projektu, ale może też wydłużyć okres zwrotu kapitału, jeśli nie zostanie odpowiednio przygotowany do sprzedaży lub wynajmu.
Finansowanie inwestycji z kredytu
Jednym z najważniejszych elementów biznes planu była analiza finansowania inwestycji. W przypadku projektu obejmującego mieszkania i lokale usługowe bank będzie zwracał uwagę nie tylko na wartość nieruchomości, ale przede wszystkim na źródła spłaty kredytu.
Podstawowe pytanie brzmi:
Czy przychód ze sprzedaży mieszkań pokryje koszt budowy całego obiektu?
Jeżeli odpowiedź brzmi „tak”, projekt może być łatwiejszy do sfinansowania, ponieważ część mieszkaniowa generuje wystarczające wpływy do spłaty kredytu i pokrycia kosztów realizacji. Jeżeli jednak przychód ze sprzedaży mieszkań nie pokrywa całego kosztu budowy, trzeba wskazać, skąd będzie pochodziła brakująca różnica.
Możliwe źródła pokrycia tej różnicy to:
sprzedaż lokalu usługowego,
wynajem lokalu usługowego i pozostawienie go jako aktywa inwestycyjnego,
wkład własny inwestora,
dodatkowe finansowanie bankowe,
pożyczka wspólników,
refinansowanie po zakończeniu inwestycji,
sprzedaż innych składników majątku,
etapowanie inwestycji lub zmiana struktury kosztów.
Dla banku bardzo ważne jest, aby model finansowy pokazywał realne i bezpieczne źródła spłaty. Jeżeli inwestor zakłada, że lokal usługowy zostanie sprzedany, trzeba wykazać, że taka sprzedaż jest rynkowo uzasadniona. Jeżeli lokal ma zostać wynajęty, należy pokazać możliwy czynsz, stopę kapitalizacji, potencjalną wartość inwestycyjną oraz wpływ najmu na obsługę zadłużenia.
Czy sprzedaż mieszkań sfinansuje cały budynek?
W projektach mieszanych bardzo często pojawia się problem rozdzielenia przychodów i kosztów. Budynek jest realizowany jako jeden obiekt, ale jego powierzchnia może mieć różną płynność sprzedaży. Mieszkania zazwyczaj sprzedają się szybciej niż lokale usługowe, ale nie zawsze przychód z mieszkań wystarcza na pokrycie całych nakładów.
Dlatego w biznes planie trzeba przygotować szczegółowy budżet inwestycji, obejmujący:
koszt zakupu nieruchomości lub wartość gruntu,
koszty projektowe,
koszty administracyjne i formalnoprawne,
koszt budowy,
koszty przyłączy i infrastruktury,
koszty finansowania,
koszty sprzedaży i marketingu,
rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
Następnie należy porównać te koszty z planowanymi przychodami ze sprzedaży mieszkań i lokali usługowych. Właśnie ten etap pokazuje, czy inwestycja jest samofinansująca się ze sprzedaży lokali mieszkalnych, czy wymaga dodatkowego źródła finansowania.
Jeżeli część usługowa odpowiada za istotną część potencjalnego przychodu, nie można jej traktować marginalnie. Trzeba przygotować realistyczny scenariusz sprzedaży lub najmu lokalu usługowego. W przeciwnym razie inwestor może znaleźć się w sytuacji, w której mieszkania zostały sprzedane, ale projekt nadal nie generuje wystarczającej nadwyżki do spłaty kredytu i osiągnięcia oczekiwanej rentowności.
Ryzyko komercjalizacji lokalu usługowego
Lokal usługowy może być atrakcyjnym elementem inwestycji, ale jego sprzedaż lub wynajem często wymaga więcej czasu niż sprzedaż mieszkań. Potencjalny nabywca lokalu usługowego analizuje nie tylko lokalizację i cenę, ale również możliwość prowadzenia działalności, widoczność, wejście, układ pomieszczeń, zaplecze, parking, witrynę i ograniczenia techniczne.
Z tego powodu w biznes planie warto uwzględnić kilka scenariuszy:
scenariusz optymistyczny, w którym lokal usługowy zostaje sprzedany szybko i w zakładanej cenie,
scenariusz bazowy, w którym sprzedaż lub wynajem trwa dłużej, ale nie zagraża płynności projektu,
scenariusz ostrożny, w którym lokal usługowy pozostaje niesprzedany przez dłuższy czas i wymaga finansowania pomostowego lub wynajmu.
Taka analiza jest bardzo ważna z punktu widzenia inwestora i banku. Pokazuje, czy projekt pozostaje bezpieczny również wtedy, gdy część usługowa nie zostanie od razu skomercjalizowana.
Wpływ funkcji usługowej na marketing mieszkań
W inwestycji mieszanej istotne znaczenie ma również sposób komunikacji marketingowej. Lokal usługowy nie powinien być przedstawiany jako problem, ale jako element funkcjonalny budynku. Warunkiem jest jednak odpowiedni dobór funkcji usługowej oraz właściwe zaprojektowanie budynku.
Dla klientów kupujących mieszkania ważne będą takie kwestie jak:
czy lokal usługowy będzie uciążliwy,
czy wejście do lokalu jest oddzielone od wejścia do części mieszkalnej,
czy dostawy nie będą zakłócać życia mieszkańców,
czy działalność usługowa nie wpłynie na bezpieczeństwo i prywatność,
czy w budynku będzie zachowany komfort akustyczny,
czy część usługowa poprawi dostępność codziennych usług.
Dobrze przygotowany projekt może pokazać funkcję usługową jako zaletę. Mieszkańcy mogą mieć w budynku lub bezpośrednim sąsiedztwie dostęp do potrzebnych usług, co zwiększa wygodę życia. Źle dobrana lub źle skomunikowana funkcja usługowa może jednak obniżyć atrakcyjność mieszkań.
Rola biznes planu w projekcie przy ul. Krauthofera
Biznes plan dla inwestycji przy ul. Krauthofera miał na celu uporządkowanie całego modelu realizacji. Kluczowe było spojrzenie na projekt nie tylko jako na budowę budynku, ale jako na przedsięwzięcie inwestycyjne, które musi być sprzedawalne, finansowalne i rentowne.
W opracowaniu należało przeanalizować:
strukturę funkcjonalną budynku,
potencjał sprzedaży mieszkań,
potencjał sprzedaży lub wynajmu lokalu usługowego,
łączny koszt realizacji,
źródła finansowania,
możliwość spłaty kredytu,
ryzyka wynikające z połączenia funkcji mieszkalnej i usługowej,
wpływ części usługowej na decyzje klientów mieszkaniowych,
scenariusze finansowe inwestycji.
Tak przygotowany biznes plan jest nie tylko dokumentem dla banku. Jest przede wszystkim narzędziem decyzyjnym dla inwestora. Pozwala sprawdzić, czy założenia projektu są realne, gdzie znajdują się największe ryzyka i jakie działania trzeba podjąć, aby zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji.
Podsumowanie
Biznes plan dla budynku, w którym znajdują się lokale usługowe i mieszkania, wymaga kompleksowej analizy. Taki projekt ma większy potencjał niż klasyczna inwestycja mieszkaniowa, ale jednocześnie jest bardziej wymagający. Lokal usługowy może zwiększyć wartość inwestycji, poprawić funkcjonalność budynku i wygenerować dodatkowy przychód. Może jednak również wydłużyć proces sprzedaży, utrudnić finansowanie lub wpłynąć na decyzje klientów kupujących mieszkania.
W przypadku inwestycji przy ul. Krauthofera w Poznaniu szczególnie ważne było sprawdzenie, czy przychody ze sprzedaży mieszkań pokryją koszt budowy całego obiektu, a jeżeli nie — skąd będzie pochodziła różnica. Równie istotna była analiza tego, jak część usługowa wpłynie na atrakcyjność mieszkań oraz jakie scenariusze należy przyjąć dla sprzedaży lub wynajmu lokalu usługowego.
Dobrze przygotowany biznes plan pozwala inwestorowi uniknąć podejmowania decyzji wyłącznie na podstawie ogólnego przekonania, że „projekt się sprzeda”. W tego typu inwestycjach trzeba dokładnie policzyć koszty, przychody, finansowanie, ryzyka i realny popyt. Dopiero wtedy można ocenić, czy budynek łączący lokale usługowe i mieszkalne jest projektem bezpiecznym, rentownym i możliwym do sfinansowania.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w procesie przygotowania inwestycji komercyjnej, opracowania biznes planu lub doradztwa finansowego. Napisz!
pozdrawiam serdecznie, Marek Krzymiński
Zapraszamy do kontaktu
Pozwól ułatwić sobie w procesie przygotowania inwestycji w nieruchomość.
Skorzystaj z formularza kontaktowego lub zadzwoń do nas.
Tel.: 501-556-786
Inne nasze realizacje w procesie przygotowania inwestycji komercyjnej, opracowania biznes planu i doradztwa finansowego:
